红色中国网

标题: 恒大爆雷的根源是空手套白狼的政府、国有部门 [打印本页]
作者: 西红柿收割机    时间: 2023-10-3 22:40:24     标题: 恒大爆雷的根源是空手套白狼的政府、国有部门

恒大的钱都去哪了？ - 武中剩有的回答 - 知乎
https://www.zhihu.com/question/473251385/answer/2581884504

现在基本认同的土地出让金占房价总额是60%～70%。

所以一直以来，商品住房的逻辑是：建造前，政府对商家收了销售价格的60%～70%土地出让金。首套房的最低首付比例是30%。再让地方银行、国有银行以30年，每年4%利息，总计接近100%的利息收益向居民贷款。

所以最终你会发现，政府从房地产的收益是，130%～150%。也就是一套400万的房产，政府最高的收益是280万土地出让金+280万贷款利息=560万。

这个过程中政府几乎是没有什么成本的。只需要做一些城市基础设施建设就可以，大部分还是税收和融资的，还不是用土地出让金的。如果是成熟的地区，这些费用都是没有的。

就在这样躺着赚钱的基础上，很多地方政府的财政居然可以每年亏损，或者将将持平。全国各地各种地方政府投资的项目，大多亏损。地方国企每年的目的是减少亏损，而不是盈利多少。背后都是用的这些钱。

在房企暴雷后，光盯着房企是没用的。地方政府、国有银行要把钱吐出来去保交房。如果都像北平无战事里那样，为了自己的利益。那房地产是没人可以救的。


作者: 指鸭为鼠    时间: 2023-10-3 23:08:26

这个观点是错误的，政府土地收入很多事投入基础设施的，但是很多基础设施可能是不经济的，就是基础设施本身就是浪费性的，就如房子本身造得太多就是浪费性的
作者: 指鸭为鼠    时间: 2023-10-3 23:10:27

本帖最后由 指鸭为鼠 于 2023-10-3 23:13 编辑

所以不仅仅是房子卖不出去了，政府其实把钱也用光了，当然腐败到官僚私人口袋也占了很多（官僚基础设施的每笔都有腐败收入，这是暗的），还有公然的公务员的高奖金（明的）。
作者: 指鸭为鼠    时间: 2023-10-3 23:19:52

中共为了卖地，总是在比如规划地铁时，一方面地铁需要进过最人流量大的地方，同时也要延伸到荒凉的地方，因为人流量大的地方，无地可卖（比如市中心），而荒凉的地方，因为要通地铁了，周围就会有开发商去拿地，地价就会上升，而这个钱就是拿来建地铁的。
作者: 远航一号    时间: 2023-10-4 00:46:09

反动右派一如既往造谣：

http://redchinacn.net/portal.php?mod=view&aid=49424

2017年以前，土地购置费用仅占商品房销售价格五分之一至四分之一；疫情前的2019年也仅占五分之二。

而且政府卖地收入中大约一半用于拆迁补偿，返还到居民部门，剩下的一半还要用于维持教育等基本公共服务。
作者: sxm    时间: 2023-10-4 14:26:32

远航一号 发表于 2023-10-4 00:46
反动右派一如既往造谣：

http://redchinacn.net/portal.php?mod=view&aid=49424

请提供该帖中“国有土地使用权出让支出中，大部分（约五分之四）属于征地拆迁补偿、土地前期开发等“成本性支出””的证据，否则我是不会相信的。
作者: sxm    时间: 2023-10-4 14:34:33

远航一号 发表于 2023-10-4 00:46
反动右派一如既往造谣：

http://redchinacn.net/portal.php?mod=view&aid=49424

http://www.rmzxb.com.cn/c/2018-05-14/2052798.shtml 按照社科院的说法，2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68
作者: sxm    时间: 2023-10-4 15:04:58

该贴下的评论区：
璆锵鸣兮
就知道土地出让金占房价的70%，你知道成本占土地出让金的多少吗？政府能从土地出让金里“赚”的钱能有多少吗？

2015年全国土地出让支出中，用于征地拆迁补偿、补助被征地农民、土地出让前期开发等成本性支出26844.59亿元，同比下降20.7%，占支出总额79.6%，占比下降2.2个百分点；用于城市建设、农业农村、保障性安居工程等非成本性支出6883.19亿元，同比下降8.6%，占支出总额20.4%，占比提升2.2个百分点。

gov.cn/xinwen/2016-04/0

2022-08-08 · IP 属地北京
​回复
​喜欢
武中剩有
武中剩有
作者
哈哈哈哈，这个里面就很有趣了，首先我们不说数据的真假，就说什么是土地出让金。首先土地出让金法规上就是用于土地开发建设的。没有人敢写，土地出让金就归地方政府随意支配了。所以，土地出让金，是没有结余的你没发现吗？也就是说，一旦有结余，那地方政府政府靠土地财政赚钱的口实。

但是，这些钱像看上去一样，都造福于民了吗？显然也是没有的。首先第一项：80%的拆迁补偿、农民征地、土地出让前期开发成本。其实前两项没多少钱，大头在土地出让前期开发成本。这个说白了就是地方政府的议价。这个荒地，在市中心，土地出让金就是楼板价4万一平。在郊区，就是楼板价5000一平。你说凭什么，那市中心的开发成本，前期周边基础设施的投入，都是可以往上写的。

每个城市的城投公司，就是承担了一部分这个收入。土地出让金，给到城投公司，作为前期开发成本。

第二项的更不要说了，城建、农业、保障性安置房。说白了，要么是开放商负责，要么是政府财政收入负责的。比如保障性住房、公建配套的学校、甚至部分医院都是商品房的开发商负责建的。你要拿地就要建基础设施，而且是交付即使用的标准。

所以基本上这些钱最后就变成了面子工程，赚钱的工程了。什么2、3线城市造地铁、搞地标、养一堆吃财政饭的人，给公务员发福利，都是靠这笔钱的。
2022-08-08 · IP 属地上海
​回复
​2
武中剩有
武中剩有
作者
账面上每年的钱都用了，实际上通过给城投公司等地方政府控制的公司，把这些钱给留下来了。账面上看100%投资了，用于建设了，实际上这些钱，只是从财政的账户，转到了城投的账户上。
作者: sxm    时间: 2023-10-4 15:09:57

本帖最后由 sxm 于 2023-10-4 15:21 编辑

本贴有点小问题：通常说的是土地出让金+税费占六七成，从评论区中可以看到作者也是这么认为的，但他正文写的是“现在基本认同的土地出让金占房价总额是60%～70%。”。 另外，通常不认为房贷利息是政府赚了，而认为它是资金的时间价值。不过他非要说银行是国企，银行赚的也算政府收入、广义税收，也没啥大问题。
作者: 指鸭为鼠    时间: 2023-10-4 19:47:05

本帖最后由 指鸭为鼠 于 2023-10-4 20:36 编辑
远航一号 发表于 2023-10-4 00:46
反动右派一如既往造谣：

http://redchinacn.net/portal.php?mod=view&aid=49424

一半拆迁补偿毫无根据，拆迁不过是一比一置换，而出售土地远大于此不过政府用土地收入作为财政，进行的财政支出，包括基础设施（包括公园啊，医院，学校啊）的投入，不过财政支出中还包括公务员等的收入。
这些是房产中土地的成本来源，

拆迁确实是一比一置换，因为你要在相同地段购买同样面积的住房，需要同样多的钱，当然你的宅基地确实因为周边基础设施的发展而升值了，但是这不是补偿导致的，而是周边基础设施发展的产物。

但是中国的房价包括土地价中是存在泡沫的，就是投机的产物
作者: 指鸭为鼠    时间: 2023-10-4 20:40:36

本帖最后由 指鸭为鼠 于 2023-10-4 20:50 编辑

中共的拆迁通常针对城市周边地区，而且通常提前5-10年预拆迁，少数人不愿意拆迁的（所谓的钉子户）5年后在政府同意高价下拆迁了（其实换算来看和5年前是一样的），就是朝三暮四一样，是一种错觉，而钉子户要价超过市场价，通常是拆不了，政府一般方法就是黑社会出马。或者不拆了一般有二种方法，一种是货币安置，就是你用货币在差不多的地段能购买同样面积的房子的钱，还有一种就直接安排安置房，通常地段差不多。所以拆迁都是一比一
而政府卖地不仅仅是房屋还有田地（田地的补偿方式是给于社保抵扣),其实也是一比一，让你没有田地的情况下能保证最低生活水平(因为你进入城市比如退休了，农民是没有收入的）
而政府出卖土地，其收入很大部分是就是用于周边公共设施建设的，地价远远超过土地从拆迁户收来的成本。不过拆迁户（大多数选择安置房),其房价会因为周边公共设施的建设而升值了，同时可以因为投机而涨价或者跌
作者: 远航一号    时间: 2023-10-4 21:43:02

指鸭为鼠 发表于 2023-10-4 19:47
一半拆迁补偿毫无根据，拆迁不过是一比一置换，而出售土地远大于此不过政府用土地收入作为财政，进行的财 ...

http://redchinacn.org/portal.php?mod=view&aid=51363

这里有详细分析

资金流量表数据

http://house.people.com.cn/n/2015/0309/c164220-26659732.html

此外，2015年以前还发布国有土地出让金收入的具体用途：

在2013年4.77万亿地方政府性基金支出中，国有土地使用权出让金收入安排的支出3.8万亿元，其中，征地和拆迁补偿支出2.1万亿元，土地开发支出8350亿元，城市建设支出3775亿元，农村基础设施建设支出516亿元，补助被征地农民支出852亿元，廉租住房支出392亿元。征地和拆迁补偿支出在国有土地使用权出让金收入安排的支出中占比最高，达到55%。
作者: 指鸭为鼠    时间: 2023-10-4 21:54:49

本帖最后由 指鸭为鼠 于 2023-10-4 21:55 编辑
远航一号 发表于 2023-10-4 21:43
http://redchinacn.org/portal.php?mod=view&aid=51363

这里有详细分析

国有土地使用权只是拆迁的一部分（而且我认为是小部分），大多数都是农村拆迁，是集体土地包括宅基地
作者: 指鸭为鼠    时间: 2023-10-4 21:56:59

因为城市国有土地拆迁不是主流，拆迁和建设基本在城市周边（原来的农村或者郊区）
作者: 指鸭为鼠    时间: 2023-10-4 22:00:50

比如浦东原来就是大农村，苏州工业园区也是，等等
因为市中心基本不拆迁，地铁建设不需要拆迁



欢迎光临 红色中国网 (http://redchinacn.net/) Powered by Discuz! X2