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中国房价高昂的原因 [复制链接]

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发表于 2021-6-5 09:16:34 |显示全部楼层
本帖最后由 sxm 于 2021-6-5 11:28 编辑

中国房价高昂的原因

1高房价的直接原因是高地价

根据任泽平的测算(http://finance.sina.com.cn/zl/china/2016-10-19/zl-ifxwvpar8421254.shtml),2015北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州这11个城市中土地成本约占房价40%,再加上税收,政府所得约占房价的60%。并且“土地成本增速高于房价。考虑到房地产开发周期,我们将上一年的土地出让价格作为下一年房价的成本,即将2014年的土地出让价格作为2015年房子的土地成本。2015年,11城市房价的平均涨幅为3.8%,深圳的涨幅为32.1%,而相应的2014年土地出让价格的平均涨幅为26.4%,深圳的涨幅为135.6%,土地成本的增速远高于房价,是房价的重要推动因素。

土地成本占房价的比重增加。在11个城市,2014年土地成本占房价比例的平均值为34.2%,到2015年比例上升为40.1%,深圳更是从40.1%上升到71.5%。”

2018年社科院也表示(http://www.xinhuanet.com/fortune/2018-05/14/c_129871774.htm),“商品房销售价格涨幅的大幅回落,但是土地成交价格涨幅不断地扩大,也使土地成本占房价的比重进一步提高。2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68,意味着未来房地产市场很有可能出现成本推动型的房价上涨。”

我进入上海市规划和自然资源局网站随便找了一幅在售住宅土地,


折合每平米6.44万元。该土地位于上海非核心区


我又找了一幅美国纽约岛内的土地,这是纽约最贵的地方


地价约合每平方米26723元人民币。岛外土地可以低至每平米数百元。如果考虑到两国人民的收入差距,中国地价就更贵了。




2 地价高的原因是中国劳动者又勤劳又便宜

在农业上,不同地块的肥沃程度不同,因此在同等投入下产出不同。农民更愿意种肥沃的土地而不愿种贫瘠的土地,因此在自由市场中肥沃土地的地租就会高于贫瘠土地,直至种植两种土地的收成在交完地租后的剩余量相等,这就是级差地租。地价是地租的资本化,地租更高的土地地价也会更高。在资本主义全球化的今天,不同国家的位置、资源、劳动者素质和价格等不同,因而相同资本量在不同国家开设工厂所能得到的产量不同。而资本可以比较自由的跨国流动,他们倾向于前往综合成本最低的国家。这类国家的土地所有者就可以趁机抬高地价、税收等“广义地租”,直至在此投资的利润率等于世界平均水平。中国劳动者的勤劳、廉价与隐忍世界闻名,雇佣他们可以得到更多的产量和利润。而这些劳动者又难以移民,是与中国的土地绑定的,想雇佣他们就必须到中国租地办厂,因此中国的地皮就成了资本时代的“肥沃土地”,拥有更高的地租和地价,最终达到使资本在中国开厂在交过地租后剩余的利润率与世界平均水平持平的效果。




3 其他次要原因

中国住宅土地供应低。任泽平认为,“与国际相比,中国建设用地、城市建设用地比例均较低。2016年中国建设用地占国土面积比例为4.1%,远低于美国的5.8%、英国的8.3%、日本的8.9%;中国城市建设用地占国土面积比例为0.56%,远低于美国的1.6%、日本的2.8%、英国的5.6%。”与此同时,城市建设用地中“居住用地和工业用地配置失衡,2017中国城镇用地中居住用地比例为31.4%,明显低于美国的46.9%(2012年)、日本的61.3%(2016年);工业用地比例为18.5%,明显高于日本的7.7%(2016年)、韩国的10.1%(2018年)。在“GDP锦标赛”下,地方政府一般压低工业用地价格以招商引资,同时控制居住用地供给以实现土地出让收入最大化。”(http://finance.sina.com.cn/zl/china/2019-09-23/zl-iicezzrq7722323.shtml

安信证券首席经济学家高善文也有类似看法。(https://finance.qq.com/original/caijingzhiku/FJSZZM.html

我在上海市规划和自然资源局网站随便找了一幅与之前土地同区的工业用地,其价格仅为每平方米1636元,约为住宅用地价格的四十分之一。即使考虑到工业用地位置往往更偏远、工业用地出让年限仅为20年而商品房土地出让年限为70年的差别,也远不能解释四十倍的价格差距。政府的刻意控制是唯一合理的解释。


事实上,压低工业地价再通过高住宅地价补回政府收入并不能起到招商引资的效果,因为劳动者的住房成本会反映在其工资要求中,公司成本并不会降低,只会使工人收入看起来更多了,从而成为其统治政绩。如上节所述,中国的地价水平本来就高,政府又采取压低工业用地价格抬高住宅用地价格的政策,导致住宅价格愈发高昂。


中国不收房产税

欧美往往是有房产税的,美国房产税率约为每年收取房产价值的2%。而中国不收房产税(进行房产税试点的上海税率仅为0.4%且有极高的缴税门槛,约等于没有房产税),可以认为高地价相当于“一次性预缴70年的房产税”。如果采用5%的贴现率,则少收2%的房产税可以解释40%的房价,基本抵消了地价的占比。但也有观点认为,欧美房产税绝大部分用于本社区的教育、维护上,对居民来说并非剥夺,居民并不反对缴纳房产税,房产税率高的地区并未导致房价降低,反而往往因为有更好的学校而使房价上涨。中国卖地收入虽然理论上也是用来建设城市、为市民服务,但市民无从监督,无法保证这笔钱真的用在自己身上。


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发表于 2021-6-5 09:19:28 |显示全部楼层
怎样把图片添加上来啊?

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发表于 2021-6-5 10:12:53 |显示全部楼层
sxm 发表于 2021-6-5 09:19
怎样把图片添加上来啊?

你可以用你这里的文章上载图片

http://redchinacn.net/portal.php?mod=view&aid=48595

编辑,然后上载图片。也可以另外专门发一篇文章,只为存图片用。这样就有图片网络地址。

然后在这里点击那个像相片的图案,输入网络地址,提交,就可以显示了。

也可以在网站外找个地方先把图片存好,获得网络地址。

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发表于 2021-6-5 10:17:30 |显示全部楼层
可以讨论。不过据我们研究:

http://redchinacn.net/portal.php?mod=view&aid=47862

政府从土地出让获得的净收入有限,大约是GDP的2%,虽然毛收入约7%。

每年房地产投资大约占GDP的10%,如果政府地价(毛)收入约占房价三分之二,倒是和上面的7%数据大致吻合。不过政府从地价中所获得收入大约三分之二又用于拆迁补偿等“成本性支出”,少部分用于三通一平等基础设施建设。总的来说,拆迁补偿是卖地成本中大头。

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发表于 2021-6-5 10:28:13 |显示全部楼层
sxm 发表于 2021-6-5 09:19
怎样把图片添加上来啊?

看到你新发的文章。但是里面没有图片啊。

你编辑文章时,右手边有一个上传附件。在那里上传,然后插入

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发表于 2021-6-5 10:31:01 |显示全部楼层
sxm 发表于 2021-6-5 09:19
怎样把图片添加上来啊?

文章已经发布了。

你拷贝图片地址,然后试一下吧

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发表于 2021-6-5 10:34:27 |显示全部楼层
祝贺你贴图成功!

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发表于 2021-6-5 10:48:12 |显示全部楼层
远航一号 发表于 2021-6-5 10:34
祝贺你贴图成功!

我又发了一篇文章包含三张图片,望尽快通过~

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发表于 2021-6-5 11:12:29 |显示全部楼层
sxm 发表于 2021-6-5 10:48
我又发了一篇文章包含三张图片,望尽快通过~

已经通过了。

你下回试试,也许文章即使没通过,只要图片上载了,就有图片网络地址。

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发表于 2021-6-6 10:07:20 |显示全部楼层
远航一号 发表于 2021-6-5 10:17
可以讨论。不过据我们研究:

http://redchinacn.net/portal.php?mod=view&aid=47862

美国有工业用地住宅用地商业用地的规划吗?不同种类土地价格差别大吗?

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