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“鬼城”里的“房中术”——房产大跃进

2015-3-26 07:38| 发布者: 照胆之镜| 查看: 693| 评论: 0|原作者: 贾也 |来自: 凯迪社区

摘要: 一边是“鬼城”纷纷涌现,一边是土地出让居高不下,出现如此冰火两重天的势态,已是乱花迷人眼,正是种势态,在一众学者、地产商和政策制定者之间引发了激烈的讨论,讨论的核心在于:这些城市是否在制造越来越多的“鬼城”?

    

    导语:“鬼城”到底鬼在哪里?

    近 日,港媒发布内地“鬼城”地图,文章更是指出:虽然“鬼城”纷纷涌现,但是在贵阳、武汉、南京和合肥等省会城市,房地产项目依然如火如荼地进行当中。与此 同时,3月24日财政部综合司正式发布2014年全国土地出让收支情况:中国2014年土地出让金收入4.29万亿元人民币,同比增长3.1%。这侧面反 映这一个现实:中国式“造城热”不疯狂不成魔,已然无法停止!

    一边是“鬼城”纷纷涌现,一边是土地出让居高不下,出现如此冰火两重天的势态,已是乱花迷人眼,正是种势态,在一众学者、地产商和政策制定者之间引发了激烈的讨论,讨论的核心在于:这些城市是否在制造越来越多的“鬼城”?

     一、“鬼城”成因:中国式“房中术”

    到底是什么促成当下之中国视“鬼城”如无物,把“造城热”推到疯狂成魔的境地?笔者认为主要有以下三方面原因:

    1、“政府办大事”的冲动。

    对于地方政府而言,为人民服务是漂亮话,写在墙上,供民众观瞻的,发展经济才是硬道理,因为中央对地方有GDP增长目标的任务,要完成这个硬任务就得“办大事”,“办大事”就得“有大钱”,毕竟有钱能使鬼推磨,最终实现推高地方的GDP。

    那么,大钱从哪里来?有人说,靠地方财政收入,问题是,中国自1994年实行税制改革之后,地方所能自行支配的留用财政量不多,而且中央才不管你地方有钱没钱,基本不会拨给你一点的,这样就迫使地方政府自行筹钱来“办大事”。

    经 过地方政府的摸爬摔滚,终于明白一个“法门”:筹大钱不二选择就是土地出让。因为土地出让金属于地方财力,一般情况下由所在地政府自主使用,这个钱国家不 会拿,连省里也不会拿。而地方政府卖地,又有多方面的受益:一则土地出让金,拿到的是真金白银;二则房产交易税,土地出让后基本用于房地开发,而房产交易 税恰恰是地方财政的重要税源。也就是说,通过土地出让,地方政府可以赚了两道,是最大的赢家。如此一来,“钱从哪里来”的难题就基本搞定。

    更 让地方政府痴迷成狂的是,通过土地出让,发展房地产,地方政府不仅仅赚到了两道钱,而且还能赚到政绩,大量楼盘如雨后春笋般涌出,顷刻之间,貌似安得广厦 千万间,城市面貌焕然一新,主政地方的“一把手”就有了升官的资本。与此同时,由于中国的权力的设置又是充满漏洞,土地出让的决定权往往集中到“一把手” 的手中,主政地方的“一把手”完全可以借政府“办大事”的由头,利用手中的权力设租、寻租,搞点权钱交易,于是,发财也有了机会。

    也 就是说,出让土地,发展房地产,不仅是发展地方经济的灵丹妙药,也是官员中饱私囊的不二法门,可谓升官发财最佳通道。如果地方“一把手”还没有发现这个终 南捷径,那就是OUT了,属于脑子锈斗一族,迟早会被“与时俱进”的人取而代之。正因为如此,从乡长镇长到县长市长都这么想了,而且都这么做了:造,造, 造,有权就任性,大大小小的地方官共襄一个伟大中国造城梦。

    在这样的政绩背景之下,造出无数“鬼城”已是在所难免。

    2、“四万亿计划”的刺激。

    地方政府成为土地依赖型政府,那么中央政府呢?中央政府也已对发展房地产“上瘾”。

    2008 年的全球金融危机,众所周知,祸起美国次贷危机,也就是由房地产引发的,从而扩大成全球的金融危机,严重了影响中国的出口,导致作为“世界工厂”的中国许 多制造业倒闭,让中国面临增长趋缓和严峻的就业形势压力,应该说中国受到冲击是最为严重的。但是,中国政府太需要通过经济发展来证明其政治的正确性。怎么 办?为了应对危局,中央政府于2008年11月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施,即“四万亿计划”。但没经过几月的推行,他们恍然 大悟:中国的内需实在太虚弱了,根本没法提振,普通百姓腰包里没几个钱能花的,而有钱的大款都跑到欧美日韩去扫货了,去提振外需了。既然扩大内需救不了制 造业,那么只有倚靠房地产来拯救中国经济:一则房地产可以消化制造业退出来的劳动力;二则可以盘活与之相关的产业链;三则可以吸收社会资金投入到房地产中 来,最终中央政府的一揽子提振计划变成了给发展房地产打入一支“强心针”。

    数据似乎可以说明问题:2008年受全球金融危机影 响,全国土地出让金第一次出现负增长,从2007年的1.3万亿降到2008年的0.96亿,但在“四万亿计划”的刺激之下,从2009年起,就年年增 递,而且增势之猛,令人咋舌:2009年1.42万亿,2010年几乎翻番,达到2.7万亿,2011年是3.1万亿,2012年略有回落,降至2.69 万亿,但2013年之后又一次攀升,更是达到4.1万亿,到2014年已达到将近4.3万亿之巨。从土地出让金数额不断递增,说明从2008年引来恰恰是 房地产疯狂成长的阶段,全国各地都在开足马力发展房地产了。

    正是这样荒唐的应激政策背景下,造出无数“鬼城”更是在所难免。

    3、“自甘为房奴”的心态。

    除了政府基于政绩的考虑和应对全球金融危机的应激之策,还有一方面就是老百姓自己的原因,人人都甘心为“房奴”。

    中国人不管是在还在按揭款的草根阶层,还是在玩房产投资的中产阶层,甚至包括那些政府的公务员,其实统统成为“房奴”:

    好 好的一对青年人,相个亲,三句话没说完,就涉房了,告诉你没房就没你事,谁还心思跟你搞房事?好好的一群老人,喝个茶,三句话没说完,就谈拆迁补偿了,拆 了祖屋补多少钱给多少套房;好好的一群商务精英,吃个饭,三句话没说完,就谈房产投资了,买买买,有钱就任性,全国各地买;好好的一群公务员,上个班,三 句话没说完,就谈如何做地,征地拆迁只为土地招商服务;好好的一群知识精英,比如民间的叶檀、学界的董藩,坐而论道,三句话没说完,就是谈如何买房,传授 买哪里的房能够保值、增值的“真经”……在中国人的眼里,已经看不到实业投资了,都想着狠狠投资一把,投入买房的宏伟大业之中,人心啊,都掉进了房子中去 了。

    而正是这些人,帮助政府和房地产商们把房地产的泡沫越吹越大,齐心协办玩好这个泡沫,谨防破碎!他们纷纷做着房产的春秋大 梦:一百平米的房子,宁可让它空着,也要等着升值,一万一方,市值一百万;吹到二方一方,市值二百万;吹到三万一方,市值三百万……这样一路吹下去,自己 的身家就如雪球一样,越滚越大,晚上做做梦也会笑醒。一旦房价稍有下降,这些人就惶惶不可终日了,如果交了钱而房子没交付,马上冲到开发商那里去拼命了, 说开发商骗人,目的就是不能降价销售,要降就必须退房——他们只想做包赚不赔的买卖,这心态其实跟地方政府一样一样的。

    通过以上分析,不难看出:由于地方政府心中有鬼,中央政府心中有鬼,买房者心中有鬼,他们都有自己的一套“房中术”,不疯狂不成魔,个个如同西门庆,不竭精而死是不会罢休的,既然如此,造出海量的“鬼城”,也是在所难免。

    二、造城2.0时代:房产“大跃进”

    那么,现在中国造城已经造到了什么样的规模呢?经历2008年全球金融危机的冲击,百业俱废,房地产却一枝独秀,逆势发展,进入新一轮的“黄金时期”,全面开启中国式造城2.0时代。

    到 沿海经济较发达的省份去看看,清一色的楼盘,已建的,在建的,待建的……华丽丽的一大片,俨然成为一个“超级大工地”:一些经济强镇,磨刀霍霍,楼盘连接 上县级城市;县级城市,也不甘示弱,楼盘连接上地级城市;地级城市,更是开足马力,楼盘连接上省会城市;省会城市因其拥有其它城市不可以比拟的社会资源, 比如教育资源、医疗资源、行政资源、金融资源等等,几欲疯狂,雄心勃勃地往“超级大城市”方向发展,都有一副直追“北上广”的造城宏图。想堂堂我大中国, 天南海北都在造,且不说有搭积木般的造城计划,即使没有土地资源的城市,拆了旧城也要翻新造一把,甚至连学校、医院、体娱等社会配套资源也要为房地产让 步。中国俨然已成“楼的城,房的国”:从最小的行政单位往上看,政府无不陷入为房产而疯狂的状态,无论是乡镇书记,还是县市书记,个个都是仇和、耿彦波的 徒子徒孙,胸中都有雄心勃勃的造城计划,把房地产开发商聚于麾下,襄助他们的中国式造城梦。

    这种“大跃进”式造房的速度,到底能造出了多少房子?千万不要忘记:中国一个非常能造的民族,早在秦朝就能造出万里长城,有这么多的劳动力,谁会怀疑她的建设能力?这样毫无节制地造城,造到最后只会造孽!

    这 完全是一场房地产的“大跃进”。想想,大炼钢的“大跃进”是几年时间,就3年。大造房的“大跃进”已经进行了几年了?从1998年取消住房实物分配制度算 起,已有17年;从2003年政府开始出台各类调控政策算起,也有12年。特别是在这野蛮成长的12年间,中国到底造出了多少房子?谁又能够说得清道得 明,这是一笔糊涂账,可能是国家机密了。用柴静的调查来说说这笔糊涂账:在全国200多个地级市,其中有187个要建成“国际级大都市”,全国城市规划房 地产可居住34亿人!

    这是很危险的信号,但是造房“大跃进”是不会停止,短期内还会愈演愈疯狂,问题是中国房地产已经无限接近崩盘了,而且畸形到了无比变态的程度。

    一 线二线城市,有着其它城市无可比拟的社会资源,比如说教育资源、医疗资源、交通资源、行政资源等等,总会有大量的人口涌入,城市规模有可能向“超级城市” 发展,但由于地方政府没有合理配置好社会资源,这样的“超级城市”又是极度畸形的。地方政府总是把这些资源集中在主城区,而造新城更像是摊大饼,就摊了些 房地产项目,这就必然导致住在新城的人口,只能像潮汐一般涌入主城,争夺他们所向往的社会资源:挤在主城区里上医院,挤到主城区去上小学初中,挤到主城区 去跑政府审批,甚至挤到主城区的超市购物……为什么会大家往主城区里赶?因为那些所谓的一座座新城,只有密密麻麻的房子,只能够满足人们的居住功能——就 是睡个觉的地,连起码的生活功能都无法满足——吃个饭没地,买个菜没地,逛个超市没地,看个小病没地,上个小学没地,坐个公交没地……统统没地。这样的新 城基本上是一个残废的新城,类似于“大跃进”时期大炼钢,炼出来的废钢一般。

    一方面无限制地造城,另一面已经出现了严重的“房过剩”现象。按照现在的趋势,即使是一线二线城市,出现“房过剩”也将是大概率的事了:

    原 因之一,“房过剩”是由中国的家庭结构决定的。中国城市——特别一线二线城市的家庭结构往往是“小而散”,普遍三口之家,不乏二口之家:爷爷奶奶一套房, 外公外婆一套房,爸爸妈妈一套房,岳父岳母一套房,小夫妻俩一套房,这些“小单元”系列中会某个“小单元”可能不止一套房的,如果严格地执行计划生育,按 照人口自然规律,这么多些房产呈漏斗状,最终流入小夫妻俩的子女手中。现在,这种趋势已经出现,不少八零九零后的小夫妻,受其父辈祖辈的馈赠,虽然工资收 入不咋地,但是名下房产却有三四套的,已不乏其人。

    原因之二,“房过剩”是由于房产的投资属性引发的。因为一线二线城市的房子抗 跌能力最强,投资房产的人往往会钟情于到这些城市囤上一批房子,以确保自己的资产保值增值。加上中国房产税政策迟迟不出台,这部分人更不会急于转手的,甚 至懒得出租,纯粹就囤在手中。这种现象并不罕见,从落马贪官被扒皮示众后,就会发现他们房产数目几套、十几套,几十套都有,而房产所在地,往往又集中在一 线二线城市。如果没有相关的政策,让这些囤着的成为投资功能的房子转为居住功能的房子的话,由于中国的财富是集中在少数人手中的,这些囤着的、处于休眠状 态的房子有多少,又是一笔糊涂账!

    一线二线城市“房过剩”的现象,并不可怕,毕竟这些城市有着其它城市无可比拟的社会资源,这就 让大家都相信一线二线城市的房产最具抗跌能力的,所以,一线二线城市就成为房地产开发商的“跑马地”,都在开足马力推出新楼盘,打造新城,争取吃到最后一 口水。但在一线二线城市的边缘地带还是很危险,很可能出现呈“点状”分布的“鬼城”,

    三线四线城市的“房过剩”就有些可怕了,因为土地出让金相对便宜,房价也相对便宜,总能吸引周边的人来买房囤房,甚至农民来买上一套房,以实现“洗脚进城”的人生梦想,因此,“房过剩”现象较之一线二线城市更为严重,难免会出现呈“片状”分布的“鬼城”。

    五 线六线城市的“房过剩”那就更恐怖了,人总跟着社会资源跑的,谁都上个好的学校,看个好的医院……得到更好的社会产品,有点钱总会往大城市里跑,六线往五 线跑,五线往四线跑,这样一路跑下去,终极目标自然一线城市“北上广”,所以最终五线六线城市很可能出现“空心化”现象,即“整个城”变成“鬼城”。

    因此,鬼城在五线六线城市会成片出现,甚至是“农村空心化”的城市版,在三线四线会在城市的新区出现,在一线二线会在会城市的郊区出现——其实,这已经是普遍现象了。

    三、土地财政:从依赖到成瘾

    从2012年开始,关于许多城市“鬼城”的报道披露传递一个信号,城市地产已经被做滥。也就是这一年又一次出现全国土地出让金的负增长,跌破了2011年的3万亿,降至2.69万亿,但令人无法理解的是:房价依然居高不下,并没有回落的迹象。

    老 百姓看不懂其中的奥妙,但中央的高层人士对此非常担心焦虑:房地产已经绑架了银行,流通货币大部分涌入该区域,由于流转十分迟滞,金融不得不依靠不断加量 增发货币以维持流通,人民币处在高危峰头,照这样下去将构成太多社会不稳定因素,于是,中央又马上紧急刹车实行果断强劲的调控,下达限购令和首付比例提高 的政策。

    在这样的政策之下,2014年开始房地产价格有所回落,销售量各地也有明显下降,似乎已经无限接近楼市崩盘的前夜。更给房地产经济致命打击的是:中央政府基于国家经济安全的考虑,开始引导流通货币进入股市之中去,想解除房地产对银行的绑架。

    出 现如此政策风向,谁最着急啊?不是囤房炒房的投资客,而恰恰是吃土地财政的地方政府。地方政府过得如同热锅上里的蚂蚁一般,按照现在的一些议论,中国大部 分城市的地方政府都是债台高筑,在2010年就传是个超级大窟窿了,负债累累,有的负债率超过百分之百,完全可以宣布破产了。一些官方公布的数据可以说明 问题:截至2013年6月底,我国政府性债务余额约30.3万亿元,其中地方政府性债务总计17.9万亿元,以上海市为例,上海市政府负有偿还责任的债务 5194.30亿元,负有担保责任的债务532.37亿元,可能承担一定救助责任的债务2729.18亿元,也就是说上海市有近8千5百亿之巨的地方性债 务。地方政府的运行要有财政收入支撑,这是巧妇要有米才能做炊的基本道理,如果连利息都无法偿还,还有什么玩头?那么,这些地方政府性债务靠什么来还?或 者说靠什么继续确保手中还是搞城市建设的米?只能依赖于土地出让,事实也是如此,比如在2011年时,杭州超过八成的债务偿还就是依靠土地收入的。

    问题是,即使能够保证土地财政的收入,也无法阻止地方性债务的窟窿越做越大。

    地 方政府拿到土地出让金,如果只是存进银行还本金吃利息,那么也就太不懂经营城市之道和为官之道了。拿到了土地出让的“大钱”,地方“一把手”第一冲动还是 想“办大事”,做点政绩给上级领导看看,以显示自己的才干。怎么做呢?就做一些城市的基建项目,小则挖挖路,粉粉墙,造造厕所;大则修城轨、挖地铁等大型 交通项目;或者做些搞些花里胡哨的形象工程,比如修建文化中心、行政中心、地标性建筑等等。反正地方政府的每一任“一把手”,绝不会让土地出让全部去偿还 地方性债务的,更不会让剩余的钱霉在银行里,交给下一任去花,他们只会钱花个精光,不仅不遗余力地花个精光,而且还要走“旧债添新债”的老路,把地方性债 务的窟窿做得再大一些!

    而新接任的“一把手”,肯定也不会只想着还债的,不管债务风险有多大,依然会不折不扣地想弄几个项目上 马。但新任“一把手”盘盘地方账发现,发现越来越棘手:地方财源来自征收税收,国税是没法提高的,地税则可以调升,但实体经济自2008年以来,一直不景 气,企业度日如年、步履维艰,更希望政府能“放水养鱼”,你去调升地税,无异于“杀鸡取卵”,盘来盘去,还是只能靠土地出让。

    正 是这样的背景之下,地方财政早己异化为土地财政。据官方发布的信息表明,2013年土地出让收入占地方财政收入达到六成,比重高的地方达到7成左右,“土 地财政”已是名副其实的地方“第二财政”。 如此看来,地方对土地财政不仅仅是“依赖”的问题,简直是到了“成瘾”的程度。

    但现 实问题,已经让他们感到无比棘手,因为土地出让已经疲软到了极点:原来一枝独秀的房地产市场,已经不景气,土地市场也因之呈现半死不活的样子。地方政府心 里就发毛了,一方面在拼命地做地,尽量多倒腾出几块地来,并开始全面地土地招商,希望把地给卖出去,作价贱卖也可以,至少卖了出去,能缓解一下地方债务危 机;另一方面则是非常希望中央托底房地产,让市场恢复活跃态势,从而使土地财政回到春天。

    经历将近半年时间的土地市场遇冷,中央 政府深深地感受到地方政府前所未有的债务压力,所以最近救市政策频频出台:住建部出台托市新政,放宽购房限制,增加公积金贷款额度;而银行又马上跟进,降 低二套房首付比例和房贷利率……这些都显示中央救市的态度越加明朗。中央政府更是出于稳定市场的应对,也想雄心勃勃地想下一盘大棋,启动“城乡一体化”和 “城乡统筹”的新游戏:征走农民的土地,让农民洗脚上楼,将房地产推到最广泛的空间。

    但是,这个玩法就更显恶劣了:一则农民也只能靠土地来保障自己的未来,是他们“棺材本”,政府你去抢过来,能给他们什么保障?难道就靠每个月五六百块钱的养老补贴?二则农民也根本没有钱玩这房产游戏,购不起房是致命伤,最多幻想有到拆迁补偿,给我点钱分我点房。

    而 在这种“玩法”之下,地方政府拿到了地又能干什么呢?毕竟做地需要做地成本,总不能持在手里烂掉,也是急吼吼地出让给企业,而企业开发土地的方向想来想去 也只能做房地产项目,继续进入这个恶性循环之中,结果把“楼的城”全面升级“房的国”,最终将“鬼城”建设进入到“大跃进”时代,即造城3.0时代。

    在 畸形的政绩观和错误的楼市政策的双重作用下,加上民众嗜房如命,不惜赔政府狂赌一把,在这样的多重作用下,地方政府等于给中国经济做了个死局:如果没有土 地财政,地方政府难逃一死;如果继续有土地财政,那么也只是暂时能活,但长远必然还是要死,因为背负的巨大债务不知何日是尽头,债务所产生的利息成本又在 大半吞噬着土地财政。

    当然,最终吞噬的不仅仅是房地产市场,而是整个中国的经济。地方政府土地财政收入大部分要用来偿还债务和利 息,没有余量可以用在基础产业的质量结构提升,因而也不能孵化出一个后顾无忧的地方经济循环温床,当土地逐渐突破“安全红线”那天到来时,无土地可卖的地 方财政将情何以堪?

    如果非要去找那么一线生机的话,我觉得出路在于恶补这些“鬼城”的社会资源配套的欠账:比如把商业中心、学 校、医院、图书馆、体育馆、公共交通等等配套跟进,保存现量,让“鬼城”重返人间,让这些“鬼城”的房产从居住功能实现生活功能的转化。但问题是,地方政 府连把房产从投资功能转化居住功能,也是够呛的,迟迟都没有出台房产税,遑论转化为生活功能呢?

    结语:欲罢不能的“房中术”

    已经鬼上身的中国经济,如何实现转型?就是收了这场不知收场的“造城”游戏,这才是本届政府面临的最大考验。

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