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雄安新区应探索建立“公有民租”新住房制度

2017-8-6 06:43| 发布者: 远航一号| 查看: 860| 评论: 1|原作者: 盛兴瑞

摘要: 现行的以私有产权为核心的房地产制度,已经不能适应工业社会发展需要。“公有民租”的住房制度,将产权和居住权分离,使人们的居住权市场交易成本大大降低,在方便人们拥有居住权的同时,可以有效抑制人们利用房屋产权私有下的商业化机制进行投机炒作。
雄安新区应探索建立“公有民租”新住房制度                        

    摘要:“要准确把握住房的居住属性”,“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,应该说是发出了对现行房地产制度进行改革的强烈信号。工业社会的社会伦理和社会特性,一方面反对以任何形式剥夺任何人的居住权,包括反对以商业形式剥夺人的居住权后进行投机炒作;另一方面生产能力的过剩特性,使“居者有其屋”这样一个基本公共需求的满足,成为一种基本的社会伦理;同时,越来越大的社会公共积累,越来越细的社会分工,社会统一市场的形成,也使得人们更加注重、也只能更加注重居住消费而轻产权所有。因此,现行的以私有产权为核心的房地产制度,已经不能适应工业社会发展需要。“公有民租”的住房制度,将产权和居住权分离,使人们的居住权市场交易成本大大降低,在方便人们拥有居住权的同时,可以有效抑制人们利用房屋产权私有下的商业化机制进行投机炒作,既符合土地公有的中国国情,也适应工业社会的发展需要,更方便人们满足不断变化的居住需要,有必要形成制度加以完善,并结合中国国情进行试验性推广。

    一、一系列强烈的改革信号

    在2016年12月召开的中央经济工作会议上,首次提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”这样一个新的定位。提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。紧接着在其后的中央财经领导小组第十四次会议上,习近平又强调“要准确把握住房的居住属性”。

    半年多来,为了抑制房地产泡沫,同时又要防范金融风险,防止房地产市场出现危机而影响整个国民经济,国家几乎是穷尽了各种手段。既要控制房贷防止房地产价格过快上涨,又要防止在抑制房价过快上涨下的调控,使房地产企业资金链断裂,造成房地产市场出现危机而危及金融企业,进而引发全社会的金融危机影响国民经济。同时又在想尽办法解决房地产市场所面临的产能过剩和高库存等各种问题。

    不论是“限购限贷”、“房地产的供给侧改革”、“增加土地供应”、“去库存”,还是“租售同权”、土地招标下的价格控制和政策捆绑的出租房、公租房、廉租房建设,就剩一个房产税没有出来了。应该说是比照国外经验,能想到的、能模仿的办法都用上了,却无法让人清晰的看到哪个是真正体现房子的居住属性?哪个是长效机制?哪个能真正解决房地产市场所面临的问题?都是一些在现有房地产制度上进行修修补补和动小手术的应急手段,既不能改变房地产行业特有的金融垄断投机现象,也无法很好的解决百姓的居住需求。

    面对现行的房地产制度,面对已经非常严重的房地产泡沫,政府已经完全被绑架了,成了保护房地产金融的工具,完全在为房地产金融垄断投机免费打工。我们的政府,不得不一手拼命的托举着、呵护着房地产,不能让这个金融泡沫破掉;同时,另一只手又要不断对形成的泡沫做出有效扑救,避免泡沫疯狂暴涨后出现破裂,危及整个金融体系和国民经济,乃至危及整个国家安全和稳定。应该说尽管认识到了问题的存在,也下了一定的决心来解决问题,但现在还没有真正找到解决问题的办法,或者说,还没有完全下定决心用什么办法来解决房地产绑架国民经济的问题。

    住房问题,关系着国民经济,也关系着所有人的利益分配和经济活动,更关系着我们的经济结构构筑和经济制度建设。既然是个关乎所有人和整个国家民族的大事,就不应该只是少数精英的事,更不应该是某一两个人的事,每个中国人都应该关心这件事、思考这个事,都应该为新的住房制度改革贡献我们的才智。我们是一个实行社会主义民主的国家,如果我们百姓不能有效的提供我们的思考,不能积极的提出我们的意见,不能及时拿出我们的建议,不能坚定的否决一些错误的东西,就可能使我们的国家在这样一个关键时刻,丧失一次最重要的建立新结构、新制度、率先迈进工业社会的机会。

    当我们的政治精英提出了进行结构和制度创新的倡议时,就等于向全中国人民吹响了集合号,就需要我们的国民积极的对这样的建设性提议进行配合和响应,来支持和帮助我们的政治精英,帮助他们做出对我们的社会发展最有利、最符合百姓利益、也最符合社会发展需要的选择。特别是一个新制度、新结构的建立,是需要政治魄力的,也是需要科学决策的。不管是政治魄力还是科学决策,都是需要大家的参与和支持,需要大家群策群力为我们的精英提供智慧和胆略,来推动这样的改革创新得到落实和科学实现。

    对现有房地产制度体现出的问题,大家都看到了。通过纠正对房子的定位,我们也看到了我们的政治精英们解决问题进行纠错的决心。现在最需要的就是全国人民的支持和帮助,特别需要我们百姓群策群力,给我们的政治精英们提供更多更好的方案供他们选择定夺。我们不应该把改革中所有的事,都放手交给我们的政治精英们来给我们做好,而我们只作为一个政策制度的享用者和评论员。中国的美好未来,中华民族的伟大复兴,是需要我们所有中国人用共同的智慧和共同的劳动来创造和实现的。

    近四十年的改革告诉我们,改革的成功,会使我们每个人都受惠;而这中间的每一个失误,也都要我们每一个人来承担。不管你是否进行了参与,你都要去承担,这是涉及全中国每个人的事,是我们每个人都无法摆脱的。相对于个人而言,尽管有些人可能不会涉及房子的事,但并不说明房子的事不会时时刻刻的给你找麻烦。朋友的买房,孩子的首付,乃至子女的婚嫁,遗产的分配等等,都可能因为房子而烦扰你。因此,我们每个人都应该为建立更加公平的、具有长效机制的、新房地产政策和制度贡献我们的每一份力量,都应该积极的参与到这样的改革中来,真正的帮我们的政治精英们把改革进行到底。

    对房子的重新定位,对处于将改革进行到底的中国人民来说,就是对建立新的、适应工业社会发展需要的社会主义住房制度吹响了集合号,还可以认为是向全国人民发布了进行住房制度创新改革的倡议书。对每个中国人来说,都应该积极响应这样的倡议,思考如何帮助我们的党和政府,更好的建立党中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”的新的定位下的、抑制房地产投机的、适合中国共产党执政条件的土地公有国情的、具有长效机制的住房制度。

    二、为什么说对房子的新定位,是对住房制度创新改革的一个倡议?

    回归房子的居住属性,让房子是用来住的,不是用来炒的,可以从房子、土地、房地产制度三个方面来分析。用辩证唯物主义思维和劳动价值观看待房子和土地,房子和土地所具有的客观效用,是人们无法改变的,只能去认识和选择使用。就好比一把刀可以用来做菜,也可以用来杀人一样,你无法让一把刀只保留做菜的效用,而去除他具有杀人的效用,这样做的结果一定是把做菜的效用也降低或干脆抹杀了。

    房子建在土地上,是房子和土地的特性决定的。土地具有支撑房子的效用,同时土地也是一种稀缺资源,具有自然垄断的效用,这也是我们所知道的。我们无法消除土地的自然垄断效用,改变土地的自然垄断属性,现在也还无法把房子不去建在土地上。我们不可能把房子揣兜里,需要用时打开,不用了就收起来,起码现在还做不到。就是做到了要用时打开,也还要在土地上打开,不可能让房子飘在空中。因此,房子依附于土地的特性和土地的自然垄断属性,也就是房子和土地的效用和属性,特别是土地的自然垄断和可能形成投机的属性,是我们都无法改变的。

    如果我们坚持现行的房地产制度,坚持房子和土地的整体私有和市场交易,我们就无法保证只体现房子的居住属性,而抑制房子的投机属性。在房子的市场交易过程中,你无法辨别哪个交易是用来居住的加以鼓励,哪个交易是用来投机的而进行禁止。当我们用金融手段和行政制度抑制投机的时候,也可能把人们的居住需求也同时给抑制住了;当我们用金融手段和行政制度鼓励人们去满足自己的居住需求的时候,又是同时在鼓励房地产市场的投机。因此,我们会看到,当我们进行政策调控的时候,市场就会被调控死;而我们放开政策进行支持的时候,市场又会走向疯狂。这其中的根本原因,就是房子在社会经济活动上,所具有的居住和投机的双重效用在起作用。

    既然我们改变不了房子所具有的投机和居住这样一个双重效用,要抑制房子的投机属性,凸显房子的居住属性,唯一的办法就只能从房地产制度上来控制解决。也就是要通过一定的制度设计和创新,使房子和土地在使用过程中,人们不去或无法注重房子和土地的投机效用,只能关注房子的居住效用,进而实现规避土地的自然垄断属性,来抑制房地产领域的投机,使房子的居住属性凸显出来,让人们围绕着房子的居住属性开展经济活动,不断的满足人们不断提升的居住需求,不断的提高人们的居住质量。

    改开以来逐渐形成的现行房地产制度,尽管还没有彻底对中国的经济结构进行改变,也就是说尽管还没有改变中国土地的公有和集体所有这样一个基本制度,但这样一个房地产制度,却是完全模仿全面私有的自由市场资本主义制度下的房地产制度进行构筑的,在运行过程中,实际上也是模拟私有制进行倒逼式市场操作,不断的使住房和土地私有化的。现行房地产制度,是一个产权私有的、也使土地变的实际上也已经是私有的一个房地产制度,同时,又是一个重产权、重财富效应和资产效应的房地产制度。因此,现行房地产制度,也是一个更具强烈的金融垄断投机属性,具有垄断分封和投机掠夺属性的这样一个制度。

    由于是建立在土地和房子私有,特别是建立在百姓利益被私有产权绑架下,被动的即将打破所谓的七十年土地租期、变成永久性实际私人拥有的环境下,实际上现行房地产制度就使得公民具有的房子连带的土地变成了完全私有。也就是说,在这样的房地产制度下,房子和土地已经完全无法分开的实现了私有。这样一个制度,完全的已经演化成、或即将演化成全面私有的自由市场资本主义制度。尽管土地名义上还是公有或集体所有,尽管开发商和百姓购买的都是土地的使用权,但实际上已经只剩下个形式。就是剩下的国有土地,由于不断的进行商业性开发和出售,也已经是集团私有而不是公有,且在不断的土地私有需求下会不断的实现私有。因此,房子的拥有者完全可以根据私人拥有这样一个现实,由房子的拥有者根据自己的需要来决定是居住还是炒作。在这样一个制度下,国家已经没有什么办法来制止这样一个产权拥有和选择使用的问题。

    特别是土地的自然垄断属性,可以决定不论在房子上追加什么政策,不管是加税还是政策性限制以及增加土地供应,只要房子是私有属性,售出的连带土地也就必然的具有私有属性,也就无法避免金融垄断投机资本通过对货币的垄断分封实现对土地和房子的垄断私有,来进行周期性的垄断投机。在现有房地产制度下,在现有房子和土地结合形成商品实现私有、进入市场进行买卖交易这样一个制度下,要让房子是用来住的,而不是用来投机炒作进行盈利的,使房子回归其居住属性,达到解决百姓不断增长的居住需求的目的,根本就无法实现。或者说在这样的制度下,在土地不断增值所带来的巨大利润下,就不可能不让人们去炒房。

    同时我们还可以看到,是谁在利用这样一个政策进行投机炒作?作为凝聚着大量人类劳动的土地和房子,价值是非常高的,价格自然也是非常高的,而且在不断的增高,人们的财产预期和投机预期,也是在这样的房地产制度下,相应的不断增高的。借助这样一个增高的预期,真正能在房地产市场进行投机的,不是靠劳动获得收入的百姓,而是那些掌握着货币、经营着货币的金融垄断投机资本和他们的附庸。百姓不要说炒房,就是购房居住,也必须借助金融垄断投机资本才能实现,因此,真正能够在这样的房地产制度下借助其土地的自然垄断属性进行投机的,不是广大的百姓,而是金融垄断投机资本及其附庸。所谓的保护现行房地产制度下“人民”的利益,实际上是保护金融垄断投机资本及其各类附庸的利益,损害的是真正的最广大人民的利益。

    一方面从制度上无法拒绝人们买卖房子投机炒作进行盈利,另一方面在运行机制上也无法采取措施来进行长期抑制,同时房子本身、特别是土地是在不断增值的,是在现有制度下有大量广义剩余价值不断的凝聚在土地及房子上的,也就无法做到不让人们炒房。过分的利用行政手段进行干预,只能是制造更多的投机机会,缩短投机周期,增大投机频率,不可能抑制投机。因为这样一个制度就是全面私有的自由市场资本主义制度下的一个重要组成部分,本身就具有释放垄断投机炒作的作用和功效,要想抑制他的投机炒作,就必须对制度进行否定,否则就无法避免金融垄断投机资本及其附庸进行周期性的投机炒作。

    所谓的增加土地供应,通过一些金融和行政手段进行限制,发展一定比例的公租房和廉租房等,只能在短时间内有效,只能是对这样的制度进行一些修饰,让人看的不那么赤裸裸、不那么血腥,并不能彻底解决问题。或者说这些所谓的手段,这些所谓的调控工具,这些所谓的添加在这个制度上的一些修饰,并不是一个长效机制,只是让这个制度的金融垄断投机效用释放的稍微缓和一些,只是改变或打乱一下它的运行周期而已。

    问题出在制度上,不改变制度,就不可能彻底解决问题,更不可能建立所谓的长效机制。要彻底解决问题,要建立长效机制,必须在房地产制度上进行创新,否则,就不可能实现。既然对房子进行了新的定位,只能理解为是对现行房地产制度进行改革创新的一种倡议。

    三、对新定位的历史认识和现实理解

    要进行制度改革创新,首先必须要进行认识上和理论上的创新。而要实现认识上和理论上的创新,就必须对“房子是用来住的,而不是用来炒的”进行历史认识和现实理解。有了合理的历史认识和科学的现实理解,就能够让我们找到适应未来工业社会发展需要的新的房地产制度。

    对于“房子是用来住的,而不是用来炒的”这个定位,相对于历史来说,应该说是一个新的定位,是历史上所没有的,或者说是历史上所不需要的。不应把这个定位简单理解为对农业社会住房历史的回归,也不能机械的理解为向历史的倒退。必须结合新的环境和新的形势进行新的理解认识。

    在包括自由市场资本主义在内的全面私有的农业分封制社会发展过程中,对于早期的自己自足的小农经济和小商品生产经济,房子尽管不是用来炒的,但对人们来说,也还是具有双重意义的。一是房子是用来住的,同时房子也是一直作为私人财产被人们所拥有的。而且房子的财产效用,相比较他的居住效用,是同等重要的。也就是说,在小农经济和小商品经济下,具有私有产权的房子和土地,对于人类来说,既注重其居住效用,也注重其财产效用,并不是只注重其居住效用。

    所以,对于从分封制的农业社会刚刚走出不久的中国人来说,对于还残存着浓厚的小农意识的中国人来说,尽管进行了三十多年的社会主义教育,在引入现行的、具有私有产权的房地产制度的时候,并没有碰到多大的阻力。根本原因是人们在需要解决住房的同时,也看重房子的财产效用。都希望有自己的私人房产,并希望这样的私人房产能够给他们带来农业社会下的自由、尊严和特权。特别是结合即将进入的工业时代,期望同样全面私有的、垄断分封的农业社会的高级发展阶段的自由市场资本主义下的、囤积私人房产的财富增加效应的实现,使得人们能够获得资产性收益,在垄断投机中实现快速致富。

    然而,对于一般人来说,拥有这样的想法虽然非常美好,但并不现实。因为房子加上土地的价值,或者说房子可能具有的价格,是一般人凭劳动所不能换取的。由于在房子上凝聚了太多的劳动,也就使得房子具有了一般人所难以承受的价格。一方面是小农经济或小商品经济下美好的愿望,另一方面又是农业和工业时代进行转轨的残酷现实,也就给土地主和金融垄断投机资本进行垄断投机掠夺提供了机会。尽管名义上的土地主是人民,但实际上的土地主是谁,大家可以从土地出让收入让谁受惠、谁更愿意利用这样一个制度进行土地使用权的出让获得利益,可以比较清晰的看到。实际上在引入现行房地产制度后,真正的土地主已经由人民自然的过渡成了政府,土地公有也就变成了政府集团私有。

    一方面是具有农业分封意识下的、想拥有自己私人房产的、又凭借自己的劳动根本就买不起的百姓,另一方面是逐渐发展壮大的金融垄断投机资本及其附庸,特别是开放国门后涌进来的势力强大的国际金融垄断投机资本的存在,就给金融垄断投机资本带来了投机的机会。制度逐渐的被引入了,所谓的房贷就出现了,所谓的金融盘剥就出现了,紧跟着周期性的金融垄断投机也就会出现,人们也就可以通过把自己未来的劳动压上,甚至可以把祖孙几代人的积蓄赌上,来实现通过具有私人房产使自己的财富不断增加、实现农业社会下可以有的有限自由和尊严、以及实现全面私有的自由市场资本主义下的所谓的“财富”增长、也就是我们的专家说的资产性收益不断增长这样一个梦。

    但人们并不知道,这样一个由不断变化的所谓的流通信用货币数字符号标示下的财富增长过程,并不真实,也并不是直线上升的,更不是什么人都可以兑现的,而是在金融垄断投机资本操控下周期性涨跌、在流通信用货币供应不断变化下,只能进行有条件有限实现的。也就是说,对大多数人来说,只能实现你的体验,并不能实现真正的财富增长。具体说就是只有那些买房子不是用来住的人,才可能有机会实现。而只能住在房子里、没有多余的钱和房子进行炒作的人,是根本无法实现财富增长的,因为他们根本就没有变现的条件。在这样的制度下,如果不进行有效投机,只能是或者跟着坐过山车,或者干脆就是金融垄断投机资本大鳄的投机掠夺对象。

    人们之所以在这样一个房地产制度下变成了被投机、被掠夺的对象,就是因为人们还具有农业分封制社会下的落后意识,具有房子的财富和资本意识,却没有办法实际有效拥有那些所谓的不断增长的财富,更没有把财富有效的变成资本去获取广义剩余价值的能力。实际上只是付出了购买产权的钱,只是有限的解决了居住需求,连发展变化的居住需求都很难解决,根本不可能实现真正的财富增值和获取广义剩余价值。在这样一个制度下,最广大的劳动群众,只能选择一个效用进行实现,不可能在自己不具备能力下同时实现两个效用的满足。要么不论房价如何变化,选择继续拥有房子进行居住;要么放弃居住需求卖掉房子实现你的所谓的财富增长效用。你要满足你的拥有房子的居住效用,也就必然的要失去财富增长效用,当你把卖房的钱全部拿出去再次买房,到时够不够买回原来的住房都不一定。运气好的可能会有些有限的剩余;运气不好的,你的住房需求只能往下走了,要么就只能继续求助金融垄断投机资本。

    在这样的房地产制度和社会经济制度下,所谓的投机,最终还是决定于垄断分封。只有分封者和获得分封的人,才有机会在投机中取得优势,才有可能获得垄断投机利润。否则,真正实现投机的可能非常小。对于百姓来说,跟着进行投机,由于资源拥有和信息掌握的不对称,最后在这样的金融垄断投机下,让梦想随着房地产泡沫一起破碎的,一定是那些不占有资源和掌握不到真实信息的绝大多数百姓,而真正在这样的垄断投机中挣得盆满钵满的,一定是金融垄断投机资本及其受到其分封的附庸们。

    现行房地产制度,使房子变成了金融工具,使房地产业变成了金融业,使房子的买卖变成了货币分封和金融投机。因此,要在这样的投机中获利,必须占有金融资源,也就是说只有占有金融资源的人,才能在这样的金融投机游戏中获利。而绝大多数百姓是不占有金融资源的,因此,这些绝大多数百姓就只能是这样的金融投机游戏中的失败者和围观者。因为现行的自由市场资本主义制度,同样是在全面私有的农业分封意识下,通过垄断具有自然垄断属性的公有性质的公共资源货币、进行分封和垄断剥削掠夺的这样一个制度。而能够垄断货币资源或者获得分封的,只能是金融垄断投机资本及其附庸,不可能是百姓。价值守恒,如果百姓获利了,那么金融垄断投机资本就赔了,这是他们绝对不会干的。因此,在这样一个制度下,受益的也只能是金融垄断投机资本及其附庸,不可能是百姓。

    从另一个方面说,在自给自足、人们的劳动层次普遍都比较低的农业社会,对于被固定在土地上,并不需要进行频繁迁徙的农民来说,有一套自己的住房,不仅自己解决了居住问题,也给后代解决了居住问题,甚至可以让自己的后代在自己拥有的房屋和土地上。有一个通过劳动创造和有效经营走向更加富裕的平台,不仅使他们获得了自由、尊严和财富,还有了发展的基础,这对农业社会的人来说,是无比重要的。因此,购置房屋和土地,是农业社会人类经济活动的一大特点,也是人们生活中的一件大事和喜事,人们所有的经济活动,都是围绕着这样一个目的进行的。

    对于农业社会来说,拥有自己的私人住房,在可以自由居住、有了自己的私人空间的同时,还拥有了个人私有财产。但由于农业社会的社会公共投资是非常有限的,房产只能具有财富储值效用,并不具有财富增值效用。也就是说,在农业社会,人们追求的是土地与房产的多与大,而不是在市场中投机炒作获利。因此,拥有私人房产,首先是农业社会的一种财富意识形态,是人们为了居住方便进而能够消费更多的土地和积累更多财富需要而逐渐形成的,并不会认识到房产和土地具有增值效用,也由于商品和市场羸弱不可能看到房产和土地具有投机炒作获利的效用。

    尽管从经济学及其价值守恒规律来分析,由于公共投资的不断增加,房子尽管是贬值的,但地产是一直在增值的,具有在自由市场资本主义制度下获取广义剩余价值的效用,因为增值和贬值之差始终是正值。但由于在小农经济和小商品经济下,公共投资增长非常慢,增值显现的时间放得很长,已经大大的超出了人的寿命,人们并不看重土地和房产具有的获取广义剩余价值的投机效用,或者说人们根本看不到这样的增值,进而通过投机炒作使这样的增值在自己的生存时限内加以实现,主要还是为了居住和积累财富的目的购置房地产。

    对于被固定在土地上的农民来说,房子的居住效用是第一位的,财富积累效用是第二位的,或者说是二者并重的,但他们不会通过炒房来获利,并不存在实现开发房地产炒房获利效用的社会条件,不需要提什么房子的居住功能,或者说并不需要制定什么制度来凸显房子的居住效用而抑制房子的投机炒作效用,何况对农民来说还具有一个财富效用。人们都明白房子是干什么用的,就是看到了房子的投机炒作效用,也无法在那样的社会实现,何况也看不到或者说没必要看到,买房子就是用来住的和用来囤积财富的,不可能是用来炒作的,几千年来人们都是这样想也是这样做的。

    因此,当我们说“房子是用来住的”这个定位,对房子来说是一个新的定位、一个新的提法,并不是相对于农业社会,而是相对于今天我们所处的工业时代,相对于后面的一句话而言的,那就是“房子不是用来炒作的”。是为了不让房子变成用来投机炒作的工具、不让百姓再受到金融垄断投机资本及其附庸的剥削掠夺而进行的新的定位。这样的新定位,既区别于小农经济和小商品经济下的财富效用,也区别于工业时代的自由市场资本主义下的投机效用,而是凸显工业社会高度社会公共积累下的单纯的居住效用。

    房子的投机炒作效用,只有在今天的全面私有的、市场发挥决定作用的、金融垄断投机资本实现垄断分封的自由市场资本主义,才可以被充分的开发出来,并在全面私有的自由市场资本主义社会得以实现。在传统的农业社会,由于商品经济并不发达,市场的作用并没有那么显著,更多的是体现着分封和自给自足,房子的投机炒作效用也就无法变成现实。

    而相对于今天的工业时代,公共积累快速增加,广义剩余价值在土地上大量快速集聚,特别是我们这样一个特殊时代,由于新旧两种制度进行转轨,双轨并行就必然的会出现利益出卖和侵占。政府为了发展经济大量进行公共投资,同时又不加区别的进行私有化改革、市场化运作,更使广义剩余价值在土地上天量快速的聚集,就使投机炒作房子有了在短期内暴富的机会。

    但这样的机会也会随着房地产暴富对整个国民经济的影响,随着人们财富变化的示范效应,在出现一个短期的投机炒作高潮后而消退。特别是在人们逐渐认识到房地产市场的暴富效应后,大量投资房地产而形成房子的投机利润出现边际递减后,金融垄断投机资本要兑现投机利润,也就使房子会出现一个一定时期的相对过剩。同时,在这样的相对过剩下,促使房子的价格必然也要跟着出现一个周期性的下探,进而引爆房地产泡沫,出现由房地产价格危机诱发的金融危机,并可能引发国民经济出现一个长时间连锁性的经济危机,使国民经济不断的下探经济周期的低点,也使整个国民经济不断的走向萧条,也就是出现资本主义的经济危机。

    处于农业分封制社会最高发展阶段的、全面私有的自由市场资本主义,实现的是金融业高度发展的、高杠杆下的金融垄断信用货币分封。在金融业高度发展时代所形成的一个新的特点,就是由政府的债务危机诱发的财政危机,和房地产、保险、银行等金融机构诱发的金融危机,最后都会诱发社会性的经济危机,这实际上已经是全面私有的自由市场资本主义社会的一个周期性特点。

    因此,我们理解,对房子进行新的居住功能的定位,本质上是对可能形成的房地产金融诱发的经济危机的一种防范性预判,是对避免形成房地产金融危机而诱发经济危机的一种制度性修正前的一种主动改变,是在进行大胆改革前对旧制度的一个断然喝止,也是对工业时代新的住房制度的一种理性预期下的探索的开始。

    在工业时代,要维护社会公平,要避免国民经济出现周期性的财政、金融和经济危机,要避免人们通过金融垄断利用周期性的金融和经济危机进行垄断分封投机掠夺,要避免人们利用房子的特殊效用,也就是利用房子可以进行投机炒作的效用,通过金融垄断投机资本的垄断分封进行投机炒作,进而对人们的劳动进行逐级的盘剥,同时作为为人民服务而执政的共产党,又要不断的满足人们不断增长和发展变化的居住需求,必然的要凸显和固化房子的居住功能,弱化房子的财产和投机效用。因此,这样的定位,不仅和垄断分封的自由市场资本主义社会有所区别,也和垄断分封的小农和小商品社会有所区别,完全是为了适应工业社会的需要而提出的。

    这样的定位不仅不是一种复古,而是在新的社会经济环境下的一种新的认识和判断,是一种新的社会经济结构设计和制度建设探索的开始。继续保持房子居住效用的伸张,不仅要抑制房子的投机效用,还要淡化房子的财富效用,使人们一方面方便居住,同时又不会在房子上沉淀太多的劳动,进而限制人们在新的、工业和市场经济条件下的自由解放,这就使房子的居住效用的凸显有了不同于农业社会的新的内涵。

    那么,强化房子的居住效用,淡化和抑制房子的财富和投机炒作的资产效用,重居住而轻资产,到底对人们有什么意义?到底是不是工业社会的一个基本需要?到底能否实现?如果是,就使得人们建立这样的意识和进行这样的探索有了积极意义,也使人们探索建立这样一个新的制度有了经济学和道德伦理学基础。如果不是,这样的定位不仅没有意义,实际上也是不科学和做不到的,而且必然的违背社会公共伦理道德,违背社会发展规律,最后一定要被人们所抵制而走向失败。

    下面,我们就结合工业时代的社会伦理和时代特性,试着分析一下凸显房子的居住功能、抑制房子的投机效用的意义,看一下这样的定位和改革,能否和工业社会接轨,是不是工业社会的一种现实需要,是不是对实现工业社会的公平正义有着积极的作用,是不是在工业时代对人类的解放有着巨大的意义。

    四、改革现行房地产制度的现实意义

    对于工业社会,可以从多方面进行认识,但相对于房子来说,起码是具有如下几个特性的。

    首先,工业时代相对于农业时代的紧缺,是一个生产能力相对高度过剩的时代。那么,一个过剩的时代,必然的就要有过剩时代的社会伦理道德。

    由于越来越细化的社会分工,机器大工业生产,特别是信息技术和网络技术的发展,使得资源利用和商品生产能力,可以大大的超出人们的需求。也就是说,在工业时代,像居住这样的人们的一些基本公共需求,就生产能力而言,是完全可以满足的。

    所谓的人们的基本公共需求,一般的可以包括人们的生存需求、医疗卫生需求、养老需求、教育需求、居住需求、劳动就业需求等。就居住需求而言,在工业时代,应该说是可以满足人们的基本需求的,或者说是不应该让人们没有居所而睡大街的。因此,在工业时代就形成了一个新的社会道德伦理,人们在工业时代的一些基本公共需求,必须要给予基本的满足。或者说在工业时代,如果连人们的基本公共需求都不能给予基本的满足,那么这个社会一定是一个不道德的社会,一定是个出现了道德伦理问题的社会。

    在工业时代,你不能让人不去接受必要的教育;不能让人不经过治疗、或买不起医疗资源进行消费而任其病死;不能让人老无所依、老无所养;不能让人没有居所的;不能让人没有劳动能力而无法适应工业社会发展需要,进而影响到整个社会经济的发展。因此,对工业社会来说,满足这些人类的基本公共需求,是必须的,也是具有充分条件的。

    而人们的居住需求,就是人类在工业时代的一个基本公共需求,是必须给予满足的。或者说要结合工业时代的发展,在保证最低标准下逐渐的给予满足的,并不断的提高人类对居住需求的满足程度,使工业社会的社会供给和工业时代的社会伦理,能够实现相互有效的和谐适配,避免出现道德危机而使社会出现撕裂。

    但是,现行房地产制度,由于无法满足人们这个基本公共需求,并且在这样的制度下必然释放的金融垄断投机掠夺,形成了垄断者对社会的剥削掠夺。不仅不能有效的满足人人都有自己的居所的这个基本公共需求,还可能形成贫富差距加大的趋势,使社会出现撕裂,也就必然不能适应工业社会的伦理道德,和工业社会的伦理道德相背离。人们形成的一方面对现行的房地产制度产生的恐惧感和憎恶感,以及诱发的各种社会矛盾,和另一方面又希望自己不会被时代所抛弃,不得不被动的卷入房地产投机大潮,实际都是在这样一个矛盾的制度下被撕裂的表现。

    而恢复房子的居住功能定位,让居者有其屋,不断满足人们的住房需求,就是向工业社会伦理道德一种靠近前的一个基本判断。是对撕裂社会、剥夺人们基本居住权的、农业分封制社会的高级发展阶段的自由市场资本主义社会的一种否定,也是对现行的模仿自由市场资本主义社会的房地产制度的一种否定。同时又是对适应工业社会发展需要、适应工业社会伦理道德需要的一种探索前的、对旧制度的一种断然喝止,对适应工业社会需要的新的住房制度探索的一个新的开始。

    这样的定位,这样的果断喝止,这样的探索开始,是完全必要的,也是符合工业社会伦理的,也必然是符合科学预期的。只要摸索到科学的经济学规律,就可能实现科学的制定制度和政策,满足所有人的需要,进而满足工业社会的伦理道德要求。

    其次,工业社会是一个社会财富可以实现高度公共积累的社会。

    工业社会的高速发展,一方面是以私人资本的投资进行劳动组织为特点,加快了私营经济的发展;另一方面,也是根据发展需要,不得不由政府牵头进行社会公共财富积累的快速发展。不进行社会公共财富的积累,不进行社会公共投资,就不可能使私营经济有一个快速发展的环境和条件。因为私营经济不可能去承担如此巨大的社会公共投资,也承担不起。

    由于是一个可以实现高度社会公共财富积累的社会,所以,人们在满足一些基本公共需求上,并不需要过多的去积累个人的私有财富,完全可以根据需要,来购买高度积累的社会公共财富的使用权来满足自己的各种需要,特别是一些基本公共需求,更有必要选择这样的需求满足方式。

    比如,出行可以借助公共交通,体育文化娱乐可以借助公共体育文化娱乐场所,教育培训也不必把老师请回家,去各类学校和培训机构,就可以接受各类教育和培训,等等。实际上住房也可以不必非要公民具有自己的私人产权,如果我们能够建立高度公共积累的公有住房,人们需要居住的时候,可以进行选择性的租住,同时对一些可能出现的极度困难状态的人来说,提供一个最低的、基本的保障性居住条件,也应该是社会高度公共积累下的一个基本职能。

    当然,这样的高度公共积累,也就使社会公共资源上凝聚了大量的社会公共劳动。在该公有必须公有的社会,这些社会劳动是社会公共财富。在全面私有的社会,就是人们通过货币垄断分封下投机炒作进行竞逐的广义剩余价值,也就是所谓的利润。如果不把这些公有性质的公共资源公有,就不可能避免人们进行垄断分封下的投机炒作。而如果实现了公有,也就打消了人们占有这部分利润的念头,就可以有效的制止金融垄断投机掠夺。

    还有,公共资源是具有自然垄断效用的公有性质的资源,是不能进入市场进行交易的。这些资源进入市场进行交易,必然的会被金融垄断投机资本垄断,并利用垄断地位进行分封和投机掠夺,造成这些资源在交易时价格扭曲,使得市场的配置资源和信息导向作用失灵,破坏市场作用的发挥,造成资源浪费的同时,使得更多人的基本公共需求无法得到满足,而少量的人占有大量的公共资源任其闲置浪费。

    比如孩子需要上学,可以租住一个距离学校比较近的住房;老人需要经常就医,可以租住一个距离医院比较近的住房;需要在别的城市工作,就可以在新的工作地附近租住住房;需要到适宜的地方去养老,也可以临时租住选择到的适宜的住房进行租住等。这样就不必受到住房产权拥有的限制而不能满足各种需要,同时你的需求得到满足后,还可以放出资源让别人的需求得到同样的满足。

    在大量的社会公共积累面前,你根本不需要因为这些不同的需求去购置那么多的私人住房,也不会因为买不起那么多的房产,而使这么多的需要得不到一个基本的满足。而产权交易,又存在着极高的交易成本,就可能出现资源垄断下的投机掠夺。只要社会的公共积累能够得到实现,并不需要每个人都去相同的积累不同的资源来满足不同的需求,这还是小农经济和小商品经济下的思维和意识。在确保社会公共积累下,只进行使用权的转让,交易成本会低得多,而资源的利用率又会高得多,实际上这就是过去前三十年已经体现出来的,所谓的社会主义的优越性。

    高度公共积累的工业社会,既应该是高度发达的社会,又应该是高度经济的社会,同时又是给人们更多自由选择的社会。对于这样一个社会,人们更加注重社会的高度积累,而不是个人的积累。对于上面说的那些积累,一方面人们做不到,另一方面就是做到了,也不经济,是一种严重的资源浪费。因此,我们如果能够放弃农业思维去认识工业社会,我们同样需要让房子恢复居住功能,而淡化其财富效用和资产性的投机炒作效用。

    第三,工业社会是一个高度分工又高度社会化的社会。

    在工业社会,人们的劳动,已经不会像农业社会那样被固定在某一块土地上;人们的劳动,也不会为了自己的需要,而是为了全社会的需要。

    在这样一个社会,人们的流动既是非常频繁的,也是非常必要的。如果人们能够本着居住需要来获取居住权,而不是在农业意识下本着农耕方便和财富积累需要以及投机掠夺需要而占有产权,期望通过占有产权来获取财富积累和占有广义剩余价值,人们也就不需要为了居住而大量的购买房子产权,只根据需要购买居住权就可以实现。反过来,大量的购买产权,不仅使人们的流动迁徙变得不可能,就算有限的实现,也是不经济而非常浪费资源的。

    只要能满足人们的居住需要,也就是能够在固定产权下使居住权能够得到流通,方便人们居住,使人们重居住而轻产权,就可能更方便、也更现实的满足工业社会下人们频繁迁徙流动的需要。在能够更好的适应工业社会发展需要的同时,减轻人们的经济负担,使房子既能够方便人们居住,也使人们能够具备条件用劳动来自由的选择和解决各种居住需求。比较现行的私有产权的房地产制度,对工业社会来说,应该是一种更好的适应,对工业社会的人类来说,也是一个更大的释放人们自由的解放运动。

    在消除了具自然垄断性资源的干扰后,人们在这样频繁的交易过程中,能够在市场的引导下实现一个基本的均衡,市场的作用就能够得到很好的发挥。消除了金融垄断投机资本的投机掠夺,又在市场的配置下实现资源的有效利用,就能使资源的配置更加合理,使价值的分配更加公平,就能做到真正的让市场来配置资源,使社会财富的分配不会走向极端化而撕裂社会。

    第四,工业社会的发展,最终是对人的一种解放,使人类能够更好的摆脱对自然的依赖,更大限度的实现人们的自由,那么,就首先要求人们能够更大限度的摆脱对资源和物的依赖。

    而要实现更大限度的摆脱对资源和物的依赖,更广泛的去根据自己的兴趣和喜好去从事更高层次的劳动,重消费而轻积累,重居住而轻资产,避免人们的劳动大量沉淀在私人资产中,避免人们为了拥有资产不断的增大积累而不敢消费,避免人们相互利用资产和资本进行不公平的竞争,剥离出房子的居住功能予以满足,抑制其投机炒作功能而维护社会公平,就是非常必要的。

    因此,在工业社会,消除各种资源垄断分封,特别是对具有自然垄断性质的公有性质的公共资源,使所有权和使用权分离,避免为了使用权而不得不去获取所有权,浪费人们的大量劳动而影响人们的消费,使得大多数人的劳动被长期固定在社会底层,进而让人们更大限度的、更广泛的享受资源、消费社会公共资源,使社会经济活动走向良性循环,同时使人类的社会劳动不断的向高层次攀登,提高人类探索自然和社会的深度和广度,都是非常必要的。

    土地资源的共享,是房子共享的前提和基础,人们在土地资源共享下方便居住,则是工业社会的一个基本需求。建立重消费而轻积累、重居住而轻资产的意识,杜绝金融垄断投机资本垄断剥削掠夺,就是适应工业社会需要的一个最基本的意识转变和人类思想解放运动。

    第五,就像农业社会是要消灭奴隶、实现人的基本生命权和自主权平等一样,工业社会是要消灭农民、解放祖祖辈辈被固定在土地上的这些农民,进而给人们更大的民主权利和自由权力,使人类进入一个新的文明阶段。

    也就是说在工业社会下,将不再有被长期固定在土地上的农民了,也没有大量的以从事小农生产的农业和农民了。即使还有一部分人在农业领域工作,这时的农业已经不是传统的农业,已经是经过工业化改造后的大农业、新农业,是工业化了的农业,是土地公有、按需生产、按需分配的计划经济下的农业。从事农业生产的人已经不是农民,而是农业产业上的产业工人。这些人也不需要再固定在一块土地上生活,而是要进入城市和其它产业工人一样享受城市生活,因此,城市化就是工业社会的另一个特点。

    而转业后进入城市的农民,也必须和原有的城市市民享受同样的经济环境和经济权益,就需要有同样的住房市场来维护和保障这样的公平,避免先占有的人对后来的人进行垄断性的不平等的剥削掠夺。因此,只要我们实现土地公有共享,实现公共资源共享,在城市的开发中强化房子的居住效用,抑制房子的财产效用和投机效用,就可以实现使后来进城的农民,不会被原有的城市居民歧视和剥削掠夺,就可以给农民一个平等的身份和社会环境,让农民离开土地进入城市,和原有的城市市民一起享受工业社会带给他们的各种权益,享受工业社会积累的各种公共资源,特别是共享他们付出巨大劳动参与创造的这些巨大的社会公共财富,这对农民能够有效的改变身份、适应工业社会的需要具有决定性的作用。

    五、如何建立新的、具有长效机制的房地产制度

    我们还可以通过工业社会更多的特性看到,凸显居住效用而抑制资产和投机掠夺效用,对工业社会是一种最好的适应,也就知道了我们今天提出的“要让房子回归居住属性”是可能的,也是必须的,更是具有巨大的现实意义和历史意义的。

    那么,能否通过建立一种制度,来实现这样一个回归哪?只要我们根据工业社会的特性,对资源进行必要的认识、整合和结构设计,也就是对该公有的资源进行公有,使这些资源脱离私人垄断和脱离市场,变成社会公共资源,就可以使这些公有性质的公共资源的所有权和使用权分离,让人们通过获取使用权而实现共享资源的所有权,让人们只是通过自己的劳动去换取使用权进行消费,而不需要去为了消费这些资源的某一效用,而不得不去全部占有这些资源。

    也就是说,要让房子回归居住属性,要让房子是住的而不是炒的,只要应市场之需,对具有自然垄断属性的公有性质的公共资源实现公有,并在公有的基础上建立使用权转让市场,通过使用权的购买和回吐,就可以实现,并可以非常经济的实现。比如房子,在土地公有的基础上,由国家出资建设各种用房,然后在国家统一拥有产权的基础上,建立统一的使用权转让市场,通过使用权的转让和收回,就可以实现这样一个目的。

    也就是通过“公有民租”的方式建立房地产制度,就可以一方面让房子回归居住属性,满足人们的居住需要,同时在房屋使用权人不再需要的时候由国家收回,使其再次进入房屋使用权流转市场,就可以满足其它需要的人的需求。国家在获取房屋租金的同时,收回建设成本,不断的拆除老旧的房屋去开发新的房屋,可以不断的提高房屋质量和功能来满足人们不断增长的需求的需要,使房屋的使用权转让市场不断的走向繁荣,使人们的居住条件不断的得到改善。

    另一方面,由于没有产权,人们又不能对居住权进行私下交易,或者说由于有了统一的使用权转让市场,大大降低了使用权的交易成本,使用权的私下交易也就没有了市场,人们也就不可能通过房子获取公共投资下形成的广义剩余价值。这样做的结果,就可以淡化房子的资产效用,彻底杜绝房子的投机效用,刺激人们的消费,促进社会经济走向良性循环。

    人们购买的就是居住权,享受的也只能是房子的居住效用,不可能再取得额外的收益,也就杜绝了对房子的投机炒作,避免了人们大量的囤积房子造成不必要的资源浪费,同时也方便的满足了人们居住,谁也不会不根据自己的需要而广泛的去占有居住权,这样做的人不是傻子,就是故意对抗这样的房地产政策。

    即使有一些人大量租用公有住房,对国家也不是个坏事,起码这不是一个社会浪费,而是他个人的浪费,或者是他个人的过度消费。只要他是正常的人,就不可能无限度的去这样做。至于过度消费中的其它问题,可以用法律进行规范,就不在这里进行论述,有必要的时候可以专门探讨。

    中国是一个土地公有的国家,根据我们所具有的这样一个特色,这就使得实现“公有民租”有了一个最强有力的制度性和资源性基础保障。如果我们能够结合我们中国特有的土地公有的这个特色,把房子的居住权和公有产权有效的进行剥离,只转让居住权,只允许居住权私有并进入市场,就能够实现保障房子的居住功能的同时而杜绝投机炒作。

    虽然我们进行了二十多年的房产私改,给我们实现“公有民租”带来了很大的麻烦和问题,但国家为了建立一个房地产制度的长效机制,有必要纠正改开中出现的错误,承担必要的纠错成本,即使这个成本再高,也不会比将来被动的再实行要高,特别是要比将来土地私有后再进行公有的成本要低得多。再说,引入错误的房地产制度,是一个国家和政府行为,那么,国家和政府在纠正这样一个错误的时候,就必须付出必要的成本。纠正错误不可能不付出成本的。

    由于房地产是一个凝聚大量劳动、特别是凝聚大量公共劳动的一个特殊资产,资产价格又在一个特殊时期过度扭曲,特别是金融资本的大量进入,在现有房地产制度下,捆绑着各方的利益。特别是百姓的利益被高度绑架,就给变动房地产政策带来了很大的困难,也会具有高度的风险。

    关于如何进行改革,如何进行风险规避,如果进行有效的转换,如何维护百姓利益,如何使得房地产开发商进行有效的转业,关于房地产制度创新下相关配套制度如何建立,我们也不在这里进行论述,有必要的话也可以提供专门的论述。

    六、什么是“公有民租”的新住房制度

    所谓的“公有民租”的新住房制度,应该体现如下几方面的特性:

    首先,实现“公有民租”,是适应工业社会的发展需要,体现出重消费轻积累、重居住轻资产,真正解决百姓的居住需求,而不是资产需求和投机需求。

    “公有民租”是适应工业社会高度集约化资源利用的需要,而不是资源浪费的需要,避免人们在房子上和土地上造成大量的浪费。

    “公有民租”是适应工业社会高效环保的需要,使人们住房的改善实现高效,使人们使用住房的方便实现高效,使人们居住的环境得到很好的规划并实现生态环保。

    “公有民租”是适应工业社会使人们更好的享受自由的需要。通过这样的制度,就给人们打开了一个自由解放的新天地,人们可以非常方便的进行迁徙,可以非常方便的进行再选择。

    概括的说,这样的房地产政策,是适应工业社会需要的住房政策,是具有促进国民经济循环的长效机制,而不是形成垄断制造危机进行投机掠夺的一个农业分封制思维下的剥削机制。

    其次,“公有民租”是结合我国土地公有的特性,在不改变我国国体和政体下,在保持我国共产党执政和社会主义制度下,建立符合市场需要的、满足人们不断增长的住房需要的一个具有长效机制的住房制度。

    为了保持市场的公平性,首先必须剔除市场中存在的垄断因素。由于土地的自然垄断属性,必然的要影响市场作用的发挥,必须从市场中有效的予以剔除。而我国在经过社会主义改造后,已经实现了土地公有,且国家又有大量的公共财政收入,并控制着主要的金融部门和金融工具,特别是经过了近四十年的市场化改革,完全有条件实现住房产权的公有化和居住权的市场化。

    我们是一个共产党领导的社会主义国家,又是一个具有公有化基础的国家。公有化是共产党执政的基础,共产党执政必然的要选择适应工业社会需要的该公有的公有,而选择“公有民租”应该是我们的不二选择。同时为了满足人们对住房需求的不同选择,避免住房分配的行政化,又必须引入市场机制对资源进行合理有效的进行分配,而我们的社会主义市场经济探索,正好和这样的需要相吻合。因此,“公有民租”的房地产制度,完全符合中央提出的建立“符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”的要求。

    实现“公有民租”,就要求把产权和居住权进行分离,把产权放在市场外,把居住权放在市场内。一方面使不该进入市场的、具有自然垄断性的产权不进入市场,不去干扰市场发挥作用,实现该公有的公有。另一方面,又把居住权进行私有化改造,作为商品放到市场内,让市场决定居住权这个资源的配置,确保该私有的私有。这样做,可以净化市场环境,避免人们利用土地的自然垄断属性进行垄断投机,同时也体现了中国特色,适应了工业社会的发展需要,满足了人们对住房的不同需求的选择要求,更释放了消费,促进和保障了社会经济良性循环。

    第三,建立统一的国家具有土地和房屋产权制度,是工业社会实现公共资源公有的需要,是实现社会公共积累人人共享的需要。国家要适应工业社会需要,实现对市场的净化,适应市场发展的需要,必须实现具有自然垄断属性的公有性质的公共资源的土地公有,避免具有自然垄断属性的土地进入市场后被金融垄断投机资本利用,进行资源垄断分封和投机掠夺。

    而由于房子和土地是不能分开的,要实现土地公有,就必须同时实现房子公有,就必须把房子的产权和房子的使用权进行分离。通过对房子的所有权的产权公有,就可以保证土地产权的公有。同时通过对房子的使用权的分离,就可以使房子的使用权实现私有化和商品化后进入市场,让市场进行资源配置,让百姓自由的选择自己的住房。

    第四,房子产权公有,就必须由国家主导住房的开发建设,这样做有利于对资源的有效利用和对建设的有效把控和合理规划,符合社会主义计划经济的要求,而信息和网络技术的发展,也支持这样一个选择。

    国家根据经济发展需要,根据自己的优势和特点,不断的加强宏观规划和计划控制,不断的进行房地产开发,不断的改善人们的居住条件。同时,由于国家具有产权,国家就可以有效的收回所有房地产投资和社会公共投资。由于房子产权的公有,人们不再有私人产权,房地产市场的投机就可以实现有效扼制。

    而同样是由于产权的公有,国家也可以高效的进行土地开发和利用,这就可以大大的降低土地开发利用上的交易成本,提高土地的开发利用效率,避免全面私有下的自由市场资本主义土地开发中所碰到的野蛮拆迁、占地要价及其所造成的相应的遗产风波、婚恋绑架、交易成本过高等等不正常的社会经济和文化现象。

    第五,在房子产权公有的条件下,也就是只有一个住房出租方的条件下,有利于建立统一的住房租赁市场。人们在一个统一的房东、且完全是为了出租需要对人们提供租房服务的制度下,具有以出租住房服务大众为唯一目的高度透明公开的信誉下,就可以放心的进行房屋租用,不再担心房屋的租期,想租多长时间就租多长时间,想租什么样的房子,就租什么样的房子。

    而现在的电子信息技术和网络技术的发展,已经为建立这样一个统一市场提供了技术支持,国家就可以在此基础上建立统一的住房租赁制度和市场竞价机制,进而通过不断的完善,去建立我们的市场导向的“公有民租”的房屋租赁市场,而不会在私有住房多头出租的条件下,造成市场的混乱和重复进行投机炒作。

    实际上人们之所以不愿意租房,不是没有需求,而是不能接受现在的住房出租方式。根本问题还是出在住房产权的私有上,而不是租住住房的需求和供给上。因为租房的成本不在租房本身上,更多的是体现在高额的租房交易成本上。由于出租房的产权私有,致使使用权交易时双方权力的严重不对等,造成大量的使用权交易纠纷,且交易成本过高和解决交易纠纷的法律成本也同样的非常高,使得人们无法在出租房产权私有下进行使用权交易。

    而建立统一的、只有国家一个出租方的住房租赁市场,就可以有效的降低租房交易成本,同时,由于国家具有高度的信誉,且以房屋出租为唯一的目的,就使得交易双方的权力实现了基本平等,而其中出现的交易纠纷,也可以很方便的用法律进行规范,使得交易变得公开透明且逐渐规范,也就使得交易成本和处理纠纷的法律成本都可以大大的降低,极大的方便了人们对居住权的选择性购买。

    第六,最大限度的实现开发商的价值,使开发商实现平稳的转业,让开发商真正的专注于房地产开发。

    国家在土地公有下进行投资建房的时候,可以以“公有民营”的方式向开发商发包,开发商不仅承担房屋的设计、建设,并承担房屋的出租和物业管理,使开发商的价值体现在对房屋的设计、建设、出租和物业管理上,使开发商的价值体现和国家的财政体现保持一致,使得开发商真正的变成通过劳动获得价值承认的实体企业,而不是虚拟的、依附于金融垄断投机资本帮助其掠夺百姓和社会的附庸。让开发商在房屋建设和管理中发挥其才智,体现其劳动价值,在净化后的市场中进行良性竞争,并让他们的劳动价值在净化后的市场中得到体现,也是一种对市场机制的承认和适应。

    总之,所谓“公有民租”的住房制度,本身并不复杂,关键是一个观念和意识的转变,就是把从农业分封时代固有的房屋的财产意识和投机意识,转变到工业自由民主时代房屋的居住和消费意识中来。只要能够进行这两种不同意识的有效转变,就可以很好的认识、理解和接受。

    公有民租,就是土地和住房变成国家公共积累,把使用权分离出来,由人们有选择的进行购买使用权进行消费。不用了再还给国家,由国家通过统一的住房租赁市场再次放给那些需要的人使用。

    每一个中国人,或者每一个希望在中国居住的人,只要在房产上具有了工业意识,只要在房产上没有了房屋的财产观念、没有了投机意识,就都可以接受这样的制度,因为他不仅方便,还很经济,同时又可以体现权力主体的平等,体现交易的公平。

   

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