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简单分析一下中国房地产价格的构成

2017-8-7 07:41| 发布者: 远航一号| 查看: 988| 评论: 10|原作者: “鱼雷快艇海鹰号”

摘要: 在这篇短文中,笔者尝试根据马克思主义政治经济学的基本原理,简单分析一下中国房地产价格的平均构成。房地产作为商品,虽然有其一定的特殊性,但是从长期平均来说,其价格要围绕价值波动;即由商品中所包含的社会必要劳动时间所决定。

最近一个时期,房地产市场的进一步泡沫化,已经引起了广大劳动群众乃至相当一部分城市中产阶级的不满,成为中国的一个严重的社会和经济问题。正如最近盛兴瑞先生撰文指出(见“雄安新区应探索建立公有民租新住房制度”),目前房地产泡沫的根源在于事实上以私有产权为基础的住房制度必然导致住房金融化以及随之而来的投机泡沫。要根治房地产市场的痼疾,只有广泛实行带有社会主义性质的“公有民租”的住房制度。然而,只要仍然坚持“市场在资源配置中其决定性作用”这一错误路线,就不可能真正落实利国利民的公有民租住房制度。


要严肃地讨论房地产市场问题,需要在马克思主义政治经济学指导下,对于房地产(特别是住房)在资本主义市场经济条件下的生产和销售状况做出严肃、可靠的分析。遗憾的是,由于种种条件的限制,目前在一般大众的讨论中,还严重缺少这样的分析;网上关于房地产市场的各种言论,包括一些著名进步学者的言论,难免流于空泛,乃至凭主观臆测、道听途说,随意做出并不正确或并不可靠的结论。


在这篇短文中,笔者尝试根据马克思主义政治经济学的基本原理,简单分析一下中国房地产价格的平均构成。从马克思主义政治经济学原理出发,房地产作为商品,虽然有其一定的特殊性,但是从长期平均来说,其价格要围绕价值波动;即由商品中所包含的社会必要劳动时间所决定。


这里说的,价格围绕价值波动,指的是商品最终销售的价格要围绕价值波动。比如,说工业品的价格围绕价值波动,指的是工业品最终销售时的价格,而不是工业品出厂时的价格。熟悉政治经济学的朋友知道,在资本主义条件下,产业资本家在销售出厂产品时,并不能获得相当于产品全部价值的价格;为了节约流通成本,产业资本家愿意将商品价值中的一部分让渡给商业资本家;商业资本家在买进和卖出商品之间的商业加价,其本质不是商业资本家雇佣商业工人生产的新价值,而是产业工人已经生产出来的价值的一部分。类似的,房地产企业实际上是房地产流通领域的“商业资本家”。房地产企业并不生产新的价值,而是通过建筑业资本家(相当于房地产或建筑业领域的“产业资本家”)让渡的一部分价值来获利。


这样,我们可以初步分析一下房地产价值的构成。所有商品的价值都包括两个部分,因为在生产商品过程中消耗的各种生产资料所转移到新商品中的价值以及劳动者在生产商品时新增加的价值;在资本主义条件下,劳动者新生产的价值又可以分为补偿劳动者的劳动力价值的部分和剩余价值。


就房地产来说,为了生产房地产所消耗的生产资料显然包括在建筑房地产过程中所消耗的各种原材料(钢筋水泥等)、水电气等辅助材料以及机器设备的折旧,即建筑业所直接使用的各种生产资料。此外,为了建设房地产,一个必不可少的生产资料就是土地。从政治经济学观点看,纯粹以自然状态存在的土地是自然资源,不是劳动产品,因而也不是商品,没有价值。但是,在现代资本主义经济条件下,纯粹以自然状态存在的土地几乎已经不存在了。一般来说,要建设房地产,必须改变现有土地的用途和存在形式;比如,要建设必要的基础设施(平整土地;通水、通电、通气等),原来的土地使用者(如农民或城市居民)要给予适当的安排,并要为他们改变生活方式而支付相应的费用。为了上述目的而发生的社会劳动属于为了改变土地使用目的而发生的社会必要劳动,是生产价值的;因此而发生的价值应当作为房地产所消耗的生产资料价值的一部分转移到房地产的最终价值中。


除了房地产所消耗的生产资料的价值以外,房地产价值中的其他部分,都是由生产性工人(即建筑业工人)在建筑业的生产活动中创造的。建筑业工人所新创造的价值,在扣除建筑业工人的劳动力价值以后,其余部分,都是由建筑业工人创造出来的剩余价值。房地产所包含的剩余价值,又包括以下一些部分:建筑业企业的利润和税收;房地产企业的利润和税收;房地产企业的工资和其他一些直接经营成本;地租。(注意:房地产企业工人的工资也是剩余价值的一部分,正如商业工人的工资也是剩余价值的一部分一样)


地租的情况有一定复杂性。只要存在着土地私有权(或者事实上的土地私有权),就会因为土地私有者对土地的垄断而产生地租。就整个社会来说,地租必然是劳动者创造的剩余价值的一部分。但是具体到一个行业,比如房地产,房地产价格中所包含的地租既可能是来自于房地产本身所包含剩余价值的一部分,在一定条件下,也可能是来自于其他行业剩余价值的转移。问题在于,在中国经济的具体条件下,房地产价格中,地租的比例到底有多大,是不是如某些网上言论所认为的,大到了对整个房地产业乃至整个中国经济其决定性作用的地步?


由于统计数据的滞后性,下面只能主要是依靠2016年《中国统计年鉴》所发表的2015年的中国经济数据做一些初步分析。当然,2015年的房地产市场情况与2017年有很多不同;但是还是可以说明一定的问题。


2015年,中国房地产企业的全部主营业务收入为70174亿元,相当于当年国内生产总值(685506亿元)的10.2%。当年,中国的全部商品房销售额为87281亿元。商品房销售并非全部由房地产开发企业进行,而房地产企业的主营业务收入也并非全部是商品房销售收入(虽然主要是商品房销售收入)。为了简便起见,下面假设房地产企业的主营业务收入全部是商品房销售收入,并假设房地产企业所销售的商品房价格可以代表商品房价格的平均情况。


房地产企业的主营业务收入中,营业利润为6166亿元,主营业务税金附加为6202亿元,占主营业务收入之比均为8.8%。此外,营业利润(含企业所得税)与房地产企业所有者权益(123238亿元)之比为5.0%。无论是与主营业务收入相比,还是与所有者权益(即净资产)相比,房地产企业的营业利润均非特别高,属于资本主义竞争条件下平均利润的范围。


从主营业务收入中扣除营业利润和主营业务税金附加以后,房地产企业的主营业务成本为57806亿元。《中国统计年鉴》没有提供主营业务成本的具体构成,但是提供了关于房地产开发企业的如下一些情况。


2015年,房地产企业的土地购置费用为17675亿元;房地产企业竣工房屋的总造价为30552亿元。如果房地产企业的土地购置费用和竣工房屋总造价都摊入当年的主营业务成本,据此可以粗估,房地产企业的其他成本(工资、利息、折旧等)约为9579亿元。


据此可以对房地产企业的主营业务收入做如下初步分析。2015年,中国房地产企业的主营业务收入构成如下:土地购置费用,25.2%;房屋造价,43.5%;房地产企业经营成本,13.7%;房地产企业营业利润,8.8%;主营业务税金及附加,8.8%。


根据这些数据,可以初步推算,中国的房地产价格中,大约75%属于建筑业直接创造的价值,其中大约六成(总价格的44%)属于建筑业的物质生产成本以及建筑业工人和资本家的收入,另外四成(总价格的31%)属于建筑业生产价值中向房地产业让渡的部分,构成房地产业的经营成本、利润和税收。


在中国,地租主要采取土地销售价格的方式。但是,并不是说,全部土地销售价格都是由地租构成的。据财政部数据,2015年,中国全国土地出让收入33658亿元;全国土地出让支出33728亿元;土地出让支出中,属于征地拆迁补偿、土地前期开发等成本性支出26845亿元,占当年全国土地出让收入的79.8%。


假设房地产企业土地购置费用中属于征地拆迁补偿、土地前期开发等改变土地用途必要费用的部分与全国土地出让收入中成本性支出的比例一致,那么土地购置费用的大约80%(房地产总价格的20%)则属于为了改变土地用途而发生的必要的生产性支出,其所对应的价值应转移到房地产商品的最终价值中。


综上所述,在2015年中国的房地产价格中,全国平均来说,由建筑业直接生产并让渡的价值占全部房地产价格的约75%,其中让渡给房地产业的部分占总价格的31%;由于改变土地用途的必要生产费用而转移到房地产价格中的价值占总价格的20%;纯粹以地租形式出现的部分仅占房地产总价格的5%。


当然,以上仅反映了2015年全国平均的情况。过去两年中,全国房地产市场发生了一些重要变化;此外,一二线城市的情况又不同于全国平均的情况。在全部房地产价格中,有近三分之一,属于让渡给房地产企业的部分,与一般商业企业所获得的让渡价值相比,房地产企业所获得的让渡价值显著偏大,其中是否有一部分属于变相地租,还有待于进一步分析。


在全部房地产价格中,让渡给房地产企业的部分(含经营成本、利润、税收)占31%,与直接建筑成本和土地购置费用之和(69%)相比,房地产企业的平均“加价率”高达45%。相比之下,仍据2016年《中国统计年鉴》数据,2015年,中国批发业的平均加价率是8.6%,零售业的平均加价率是16%,两者相加约为25%。


如果假设,房地产企业的正常加价率也是25%,那么房地产企业所获得让渡价值中约44%(20%/45% = 0.44)可能属于变相地租,则变相地租占全部房地产价格的比例大约为14%,与直接形式的地租相加则占全部房地产价格的19%。如上所述,2015年房地产企业主营业务收入占国内生产总值约10%;那么,其中的地租部分(包括直接的和变相的),应该不超过国内生产总值的2%。










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引用 远航一号 2017-8-7 04:54
根据工作需要修改本文笔名
引用 水边 2017-8-7 02:59
刘杰和远航一号的计算结果差别,其实说到底,就是拿地的费用,是不是算作地租的一部分。远航认为,因为这里面的开放和拆迁费用,无论在什么社会条件下都需要支付,所以不能算作地租。但是刘杰实际上是把这些都算作了地租。

我比较倾向于同意刘杰的看法。扣除了拆迁等费用的那一部分收入,是地租里面归属到房地产企业的一部分,不是全部。欢迎两位再发表看法。
引用 刘杰 2017-8-7 00:47
曲项向天歌: 此文泛泛而谈,并没有揭示中国房地产价格的根本特征。譬如说,通过将义务教育与房产证捆绑而形成的30多万一平米的学区房价格,该如何用地租理论和价值理论来解释 ...
学区房的高价就是阶级再生产和投机产生的。好的学区房,只有有钱人才能买,只有有钱人的孩子才能接受好的教育,上层小资为了维持和提升子女的阶级地位,就会争夺学区房,引发房价上升,进而产生投机目的,进一步吸引资金。这样自我加强的机制形成之后,房价与教育质量不成比例,得一分教育,贵一百分房价,也与人力资本、未来收入都没有关系。投机而已。
引用 刘杰 2017-8-7 00:31
7. 37%的地租由谁创造?是劳动创造,但不是建筑业工人创造的剩余价值。房地产地租主要是马克思所说的垄断地租,或者哈维所说的阶级垄断租金,主要是由其他部门转移的剩余价值,而主要不是建筑业工人创造的剩余价值。房价所对应的价值已经远高于建筑业工人的劳动时间。

8. 从时间上看,2000年到2015年,建筑企业获得的“竣工房屋价值”名义增长了10倍,政府获得的土地出让“净收入”名义增长了15倍,土地出让成本名义增长了171倍,房地产企业营业利润名义增长了83倍。政府不是最大的获益者,房地产企业和拆迁户是最大的获益者。
引用 刘杰 2017-8-7 00:30
4. 按照上述方法,假设2015年房屋总价格为房地产业全部营业收入70174.34亿元。假设建筑业成本和平均利润为“竣工房屋价值”30552.38亿元。政府土地开发支出总额为6533.9亿元,假设其中有一半为与房地产相关的土地开发支出,即3266.95亿元。最后,销售成本及其平均利润应为房地产业营业成本的一部分,因为营业成本包含了大量用于购买土地的财务费用。此处不做调整,假设平均利润为销售成本的10%,销售成本为文中估算的9578.6亿元,则这部分为10536.46亿元。扣除以上三部分,房价中的地租为25818.55亿元,占房价的37%,远高于文中所说的5%。

5. 总房价中,37%为地租,44%为建筑业成本及其平均利润,5%为政府支付的土地开发成本,15%为房地产业作为房屋商人的成本及其平均利润。其中,最后一项可能高估,从而相应低估了地租的份额。

6. 37%的地租由谁获得?分别由房地产企业、政府和拆迁户获得。分给房地产企业的部分,一部分变成了超过房屋商人平均利润的营业利润,一部分变成了房地产业继续购买土地的投入,账面上成为成本。分给政府的部分变成政府性基金收入。分给拆迁户的部分是对其的补偿。
引用 刘杰 2017-8-7 00:29
1. 不符合直觉。房地产业的高利润不一定体现在营业利润上,还会体现在囤积土地而未实现的“资本利得”上。2015年房地产开发企业的待开发土地面积是3.6亿平方米,注意这是土地面积而不是房屋面积。在房价上升的过程中,这些囤积的土地也会涨价,涨价的部分不体现在当年的营业收入中,因为房子还没有建,也没有卖。但是,为了进一步囤积土地,房地产业会增加土地购置,于是体现为营业成本的提高。所以,只看营业利润不够。严格来说,应该把土地购置费看成投资,而不是成本。

2. 也可以换一个角度来说,当年的土地购置费并不是当年出售住房所对应的土地成本。考虑到土地囤积和建筑周期,当年营业收入对应的是若干年前的土地购置成本,这才能看出房价的构成。

3. 房价中地租的部分是房价中扣除建筑业成本和平均利润,再扣除政府进行初步基础设施开发的成本,最后扣除房地产业单纯作为住房商人的销售成本和平均利润。对比农产品,农业地租是农产品价格扣除农业资本和平均利润,再扣除地主对土地改良的成本,如果有粮食商人,其销售成本及其平均利润都是农业资本转移的剩余价值,因此也要扣除。
引用 远航一号 2017-8-6 19:46
曲项向天歌: 此文泛泛而谈,并没有揭示中国房地产价格的根本特征。譬如说,通过将义务教育与房产证捆绑而形成的30多万一平米的学区房价格,该如何用地租理论和价值理论来解释 ...
抛砖引玉;首先争取解释一般,再慢慢分析具体。该文的主旨是,从全国范围来说,房地产里所包含的地租,恐怕不像人们想象的那样大

至于学区房,恐怕不好直接用劳动价值论来解释。学区房一般不会是新建住房。如果是旧房,那么供给已定,不会再增加。这样的住房价格,粗略地说,就是两部分,一是其一般的执行居住职能的部分,由住房价值决定(这里说的价值,就是说由社会必要劳动时间决定);另一部分就是资本化地租(即转化为房价的地租),其理论上的上限大致是由于子女得到“较好”教育而预期形成的“人力资本”的“价值”(这里说的“价值”,不是马克思主义意义上的价值,而是资产阶级经济学所说的子女未来一生全部收入中超出普通劳动者收入部分经过资本化的现值)。比如,普通劳动者一年收入5万,该父母预期,因为得到了贵族教育,他们的子女将来每年可以赚20万,差别15万。该子女如一辈子工作40年,贴现率5%,那么人力资本的现值就是:

15万/(1+5%)+ 15万/(1+5%)平方。。。+15万/(1+5%)40次方

可以算出,以上各项之和是257万。这是理论上的,实际上这个人力资本到底值多少,肯定是有很大主观成分。

上面说的是学区房的资本化地租。但是这个资本化地租,如果房子不卖,就是虚拟的,与当期生产和当期收入分配都没有关系。如果确实卖了,发生了交易,当然就发生了财产从买者向卖者转移的过程。在中国现在具体情况下,昂贵学区房的买房和卖方,恐怕不是资本家也是上层小资。因而学区房的问题与阶级之间的财富和收入分配大概关系不大,当然与小资的“阶级流动”梦,可能有一定关系。
引用 曲项向天歌 2017-8-6 17:05
此文泛泛而谈,并没有揭示中国房地产价格的根本特征。譬如说,通过将义务教育与房产证捆绑而形成的30多万一平米的学区房价格,该如何用地租理论和价值理论来解释?
引用 远航一号 2017-8-6 12:49
水边: 远航,地租是否也应该包括征地费用补偿开支等,你现在的算法低估了地租的含量吧?
这可以探讨。如果征地费用补偿是地租,那么被补偿的农民、被补偿的拆迁户等势必就是地租获得者。这些人所获得的补偿收入是否全部是地租或主要是地租?不妨设想,如果是社会主义条件下,需要改变土地用途,那么不仅要直接改造土地,而且必须要给被拆迁的居民提供新的居住条件,后者显然是社会必要支出的一部分,而不是地租。类似的,征用农民土地,同时就要给农民提供必要的新的生产和生活条件。如果这样理解,为了给被拆迁居民提供新的居住条件或被征地农民提供新的生产和生活条件的支出,本质上也是改变土地用途的社会必要支出而不是地租。当然,在现实生活中,有些补偿收入可能超出了这些必要限度,从而包含地租;但是拆迁征地补偿支出的绝大部分大约是社会必要的,甚至可能还不足。
引用 水边 2017-8-6 11:35
远航,地租是否也应该包括征地费用补偿开支等,你现在的算法低估了地租的含量吧?

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