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“鱼类快艇海鹰号”对中国房地产地租的估算不符合大众直觉 ...

2017-8-7 15:08| 发布者: 远航一号| 查看: 962| 评论: 5|原作者: 刘杰

摘要: “鱼类快艇海鹰号”关于“简单分析一下中国房地产价格的构成”一文发表后,刘杰先生从政治经济学专业角度出发,提出了若干批评。房价中的地租为25818.55亿元,占房价的37%,远高于原文中所说的5%。

“鱼类快艇海鹰号”关于“简单分析一下中国房地产价格的构成”一文发表后,刘杰先生从政治经济学专业角度出发,提出了若干批评。


现将刘杰先生的批评整理如下,也欢迎各位网友一起来探讨:


1. “鱼类快艇海鹰号”的计算不符合直觉。房地产业的高利润不一定体现在营业利润上,还会体现在囤积土地而未实现的“资本利得”上。2015年房地产开发企业的待开发土地面积是3.6亿平方米,注意这是土地面积而不是房屋面积。在房价上升的过程中,这些囤积的土地也会涨价,涨价的部分不体现在当年的营业收入中,因为房子还没有建,也没有卖。但是,为了进一步囤积土地,房地产业会增加土地购置,于是体现为营业成本的提高。所以,只看营业利润不够。严格来说,应该把土地购置费看成投资,而不是成本。

2. 也可以换一个角度来说,当年的土地购置费并不是当年出售住房所对应的土地成本。考虑到土地囤积和建筑周期,当年营业收入对应的是若干年前的土地购置成本,这才能看出房价的构成。

3. 房价中地租的部分是房价中扣除建筑业成本和平均利润,再扣除政府进行初步基础设施开发的成本,最后扣除房地产业单纯作为住房商人的销售成本和平均利润。对比农产品,农业地租是农产品价格扣除农业资本和平均利润,再扣除地主对土地改良的成本,如果有粮食商人,其销售成本及其平均利润都是农业资本转移的剩余价值,因此也要扣除。


4. 按照上述方法,假设2015年房屋总价格为房地产业全部营业收入70174.34亿元。假设建筑业成本和平均利润为“竣工房屋价值”30552.38亿元。政府土地开发支出总额为6533.9亿元,假设其中有一半为与房地产相关的土地开发支出,即3266.95亿元。最后,销售成本及其平均利润应为房地产业营业成本的一部分,因为营业成本包含了大量用于购买土地的财务费用。此处不做调整,假设平均利润为销售成本的10%,销售成本为文中估算的9578.6亿元,则这部分为10536.46亿元。扣除以上三部分,房价中的地租为25818.55亿元,占房价的37%,远高于文中所说的5%。

5. 总房价中,37%为地租,44%为建筑业成本及其平均利润,5%为政府支付的土地开发成本,15%为房地产业作为房屋商人的成本及其平均利润。其中,最后一项可能高估,从而相应低估了地租的份额。

6. 37%的地租由谁获得?分别由房地产企业、政府和拆迁户获得。分给房地产企业的部分,一部分变成了超过房屋商人平均利润的营业利润,一部分变成了房地产业继续购买土地的投入,账面上成为成本。分给政府的部分变成政府性基金收入。分给拆迁户的部分是对其的补偿。


7. 37%的地租由谁创造?是劳动创造,但不是建筑业工人创造的剩余价值。房地产地租主要是马克思所说的垄断地租,或者哈维所说的阶级垄断租金,主要是由其他部门转移的剩余价值,而主要不是建筑业工人创造的剩余价值。房价所对应的价值已经远高于建筑业工人的劳动时间。

8. 从时间上看,2000年到2015年,建筑企业获得的“竣工房屋价值”名义增长了10倍,政府获得的土地出让“净收入”名义增长了15倍,土地出让成本名义增长了171倍,房地产企业营业利润名义增长了83倍。政府不是最大的获益者,房地产企业和拆迁户是最大的获益者。


学区房的高价就是阶级再生产和投机产生的。好的学区房,只有有钱人才能买,只有有钱人的孩子才能接受好的教育,上层小资为了维持和提升子女的阶级地位,就会争夺学区房,引发房价上升,进而产生投机目的,进一步吸引资金。这样自我加强的机制形成之后,房价与教育质量不成比例,得一分教育,贵一百分房价,也与人力资本、未来收入都没有关系。投机而已。







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最新评论

引用 马列托主义者 2017-8-7 13:26
其他商品的价值变化和技术有关,比如2年前的一台未销售出去的电脑,你今年卖肯定价值下降了
而房地产,技术因素原则上也降低其价值,但是因为追加投资,其价值通常是上升的,买家只要看到周边设施会发展,就会以高于现在价值的方式购入,而政府为此能获得开发周边设施的资金,这是刚性买家出手的最大动因,而另外一部分就是投机,因为政府加大的投资可能大于现在的房子的价格(价值+泡沫)
引用 马列托主义者 2017-8-7 13:11
泡沫从两个方面看,政府可以通过周边建设消除泡沫(政府有意制造泡沫是为了集资),其次如果房屋(无论它价值多少)空着,本身就是泡沫,未能形成使用价值的就是泡沫,无论它在市场上有多少次交易。中国的房地产泡沫,前者经常因为政府的加大投资而消解,后者才是一个似乎通过市场无法解决的问题。最终接手的人就是有价值无法实现,银行借贷就会成为问题。
引用 马列托主义者 2017-8-7 13:03
被拆迁户本身在周边设施建设中得到了好处,但是购房者就不同了,购房者当时购房一般不可能低于房屋价值购买,如果刚好是价值,而随后政府有加大了基础设施投入,那么几年后房子的价值上升了,购买者就得到好处(这是不劳而获)。如果是超出当前价值购买,那么政府追加投资,而房价没有升值,那么只是弥补了购房者,购房者未得便宜(没有不劳而获)
引用 马列托主义者 2017-8-7 12:58
房地产不仅仅是100平方米的空间,你买房是购买这个100平方米的建筑和周边设施(这个设施公摊了)
引用 马列托主义者 2017-8-7 11:23
成为一个会计问题了
房地产的价格应该是价值决定的,但是价格可以因为种种原因而偏离价值,这种正偏离就是泡沫
前者是劳动,后者是市场
一个地方的房地产价值构成来自本身的建筑成本和周边设施的成本,如果这里的价格大于这两个成本之和就是泡沫,价值规律要求回归价值,泡沫终会破裂,但是房地产本身的成本基本是不变,但是周边设施成本会变化,如果后者的变化缩小了差额,就是泡沫在缩小,政府卖地收入很多来自他们要进行的基础设施建设,比如要建学校,要建医院,要建地铁等等。

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