住房商品双重属性、政策选择与劳动力再生产困境

住房商品双重属性、政策选择与劳动力再生产困境——以美国新自由主义时期住房政策为例

习近平总书记在十九大报告中再次重申“房子是用来住的，不是用来炒的”，彰显了党中央对住房商品属性的理性认知，也表明政府在下一阶段抑制住房投机行为的决心。推行住房商品化以来，我国在制定住房政策时主要效仿以美国为首的西方发达国家住房政策，对于住房商品属性的认识一直没有清晰地界定，导致住房政策和预期效果之间的偏差越来越大，住房市场供给和需求出现严重失衡，一是大量的房地产库存，无法消化;二是高居不下的房价把大部分的中低收入者隔离在住房市场之外，造成这种困境的根本原因，就在于对住房商品性质没有科学定位的住房政策选择偏差造成的。新时代下住房问题已然成为人们追逐美好生活的阻碍，对住房商品属性进行科学界定以及反思发达国家新自由主义住房政策，成为根除我国住房问题的必然选择。

一、市场经济中住房商品双重属性与政策选择

现代市场经济中住房商品具有双重属性：一种是满足居民客观居住需要的消费品属性;另一种是满足投资或投机需求的资本品属性。按照西方主流经济学均衡价格的核心理论，均衡价格是供给曲线和需求曲线交点处与均衡产量相对应的价格。可以看出，西方主流经济学并没有辩证地区分住房商品的两种属性，政府在对房地产业发展进行宏观调控时只是以实现市场供求均衡为最终目的，只要供求均衡即合理。不仅如此，西方经济学把住房普遍当作投资品来看待，无论是购买居住用的住房行为，还是用来投资的购房行为都归于投资活动。如曼昆在其宏观经济学教材中所说：居住投资包括那些计划自己居住的人和计划向其他人出租住房的房东对新房的购买。[1]20-21国内流行的教材中也同样可以发现“投资是企业在厂房、设备和存货上的支出和家庭在住宅上的支出之和”，[2]6住宅的相关支出是归于投资范畴的。另外，住房商品十分特殊，由于其构造极其复杂，生产过程需要消耗大量的生产资料和劳动力，与国民经济中众多产业存在密切联系，因此，鼓励房地产业发展可以带来规模巨大的引致需求，对扩大内需和带动国民经济增长起到非常显著的作用。住房政策自然成为凯恩斯主义宏观调控的重要手段，坚持这一理论的研究者主张把住房作为国民经济的支柱产业，这样可以有效扩大内需，拉动经济增长，实现国民经济短期的供求均衡。微观经济学普遍把住房看作是家庭资产组合中最重要的组成部分，住房资产在家庭总资产的比重已经超过85%。[3]因此，政府为了改善家庭的收入状况，在制定房地产政策时应该通过税收减免及宽松的货币政策鼓励消费者进行住房投资行为，以房价上涨的“财富效应”改善家庭收入和福利。关于房价上涨的“财富效应”是目前主流经济学研究住房问题的热点领域，文献众多。

然而在住房属性问题上，政治经济学与西方主流经济学在认识方法和价值判断方面存在明显不同。西方主流经济学是个人主义分析方法，认为出现在住房市场的消费者和生产者都是理性的“经济人”，只要按照自身利益最大化原则下做出最优选择，整个住房市场就会自动实现资源有效配置。在市场中工人和资本家根据自身的收入情况寻求满足自身居住需要的住房，资本家可以购买多套住房，工人基于收入限制只能拥挤在地下室或者出租房里，依据西方主流价值判断，住房领域的两极分化是再正常不过的现象了。政府通过税收和财政政策向“不劳而获”的人转移他人财富，是有违自由资本主义有关财产和交换的原则的。[4]从马克思劳动力再生产理论出发，我们发现住房商品消费对于劳动力再生产过程具有二重意义，首先住房商品消费的过程也是劳动者劳动力再生产的过程，住房作为劳动力再生产消费集合的重要组成部分，是和衣服、食物和交通同等重要的基本消费品，并且除了工作之外，劳动者大部分时间都是在家里度过的，住房也因此是劳动力再生产的最主要场所。但住房商品又具备特殊性质，住房是高单价耐用消费品，住房商品的购买需要一次性支付大量货币，因此，房价的大幅上涨会给劳动者家庭带来显著的经济负担，对于劳动力再生产的影响也更加明显。另一方面，住房消费在劳动力再生产中的意义不仅仅限于个人和家庭，对整个社会关系再生产也是至关重要的。一是住房消费是社会生产的最终目的，也是住房产业资本生产的最终环节，住房消费直接关系到住房商品价值能否实现的问题。房地产投资在全社会固定投资中占据重要地位，其价值实现受阻很可能直接影响整个国民经济的均衡发展。二是劳动者作为商品生产中最活跃的因素，住房的大小与质量直接影响劳动力再生产的数量和质量，进而对商品生产的效率起到至关重要的作用。因此，住房消费对劳动力再生产的双重意义也决定了政府对住房领域的干预成为必然。

住房商品与其他生活资料明显不同，工人一个月消费食物的总量是很有限的，衣服可以穿好长时间，而作为高单价商品，房价和房租在工资中占比往往最高，房价的轻微波动就会对劳动者的生活质量直接产生影响。而住房商品又包括土地和地上建筑物两部分。市场交易过程中，住房价格不仅要包括地上建筑物的建造成本，还要支付购买土地的价格。住房价格最终可以分解为(K+ pˉ +H)，K 为成本(主要包括住房建筑中所耗费的不变资本C 和可变资本V)，pˉ 为平均利润，H 为地价。但随着住房商品的使用，地上建筑物部分的价值是在不断贬值的，而现实中房价却出现了不断上涨的现象，究其原因，就在于住房价格具有很大的虚拟性，马克思也曾指出“建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋”。[5]875-876住房一旦沦为虚拟资产，其价格也就不再受地上建筑物价值实体的束缚，在银行利息率和供求关系等因素影响下可以大大偏离其价值，这就导致了住房市场价格的不稳定性。巨大的价格波动空间，吸引巨额投机资本注入。住房一旦沦为投机品，住房市场中的两极分化现象就凸显出来了。构成住房需求的主要是两类人：一类是为了获得住房使用价值的“客观需要”者，这部分人的收入来源主要是依靠出卖劳动力商品而获得的工资;另一类是为了获得交换价值的投资和投机的市场需求者，其收入来源主要是剩余价值的无偿占有。这样从人数来讲，前者远远大于后者，但从拥有的货币数量来讲，后者远远大于前者。前者的货币只是作为“货币的货币”而进入住房市场，流通形式为W-G-W，后者是持有“作为资本的货币”而进入住房市场，其循环形式为G-W-G’。对于前者来说，其购买行为本质上是不要求住房商品价格上涨，甚至更偏好于房价越低越好;而对于后者货币资本本质上就要求房价不断上涨，才能满足其对于剩余价值的渴望，“当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加。”[6]19而自由市场经济中市场只相信资本的力量，货币作为交换媒介的作用处于次要地位，所以大量的投机资本进入必然引起房价的不断上涨，造成“虚假的需求”。因此住房作为一种投资或投机品，一个富裕家庭可能购买无数套住房，只要政策允许。而住房商品一旦资本化，带来的后果必然是住房价格不断被抬高，形成房地产价格泡沫，真正需要住房的工薪阶层，被高房价排挤出住房市场，最终导致一极是可以凭借住房投资或投机获得巨大收益的“房姐”们，另一极则是承受沉重住房贷款负担或拥挤在地下室的“房奴”们。[7]

由此可见，无论是把住房作为主导产业拉动内需的观点，还是把住房作为家庭金融资产刺激价格获得“财富效应”的观点，都具有片面性，尤其是寄希望于让所有人都拥有房屋的所有权，从而达到使大多数家庭的福利改善的目标，更是不切实际的。由投机导致的住房价格上涨，只是对少数多套住房所有者更有意义，而对只有一套住房或没有住房的劳动者来说，没有什么实际利益可言，甚至会加重底层人民的住房负担。①

可以看出，关于住房问题的研究，西方经济学研究方法显然具有局限性，一是停留在供求数量均衡的层面，更偏重于静态分析，难以从根本上认识市场经济中住房问题产生的根源。二是受制于资产阶级的局限性，从“理性人”追逐自身利益最大化的观念出发，没有科学区分住房的双重属性。仅仅停留在市场供求均衡之间的数量关系层面，没有深入分析数量关系背后消费群体的结构和阶级属性。马克思主义政治经济学把住房作为劳动力价值构成重要组成部分，并从住房消费对劳动力再生产的双重意义认识住房问题。从住房消费满足劳动力再生产的社会意义上看，政府在制定住房政策时更应该把住房作为消费品，满足居民居住需要作为出发点和落脚点。如果不对住房的根本属性有一个科学地认识，错误地把住房当作一种投资品来作为政策制定标准，后果是不堪设想的。接下来本文进一步对美国自由主义住房政策和住房资本化对劳动力再生产影响进行具体分析。美国是最典型、最纯粹的资本主义市场经济国家，也是我国一直模仿和赶超的对象。因此，对其住房模式的分析很具有代表性和借鉴意义。

二、美国新自由主义时期住房政策与住房资本化

西方经济学流行观点普遍把住房商品看作一种优质的金融资产，鼓励个人和家庭购房，从而使“无财产者阶级”上升为“有财产阶级”，事实却事与愿违。[8]从这种对住房商品属性的片面认识出发，美国政府在20 世纪80 年代至2007 年次贷危机爆发期间始终贯彻新自由主义的住房政策，以市场调节为主，政府干预十分有限。其结果就是住房投机盛行、房价高涨，居民住房负担不堪重负，劳动力再生产过程断裂，最终酿成美国住房领域的次贷危机。归纳起来，美国新自由主义的住房政策主要表现出以下几个特征。

(一)推行住房金融私有化放任市场自由调节

由于住房商品异常复杂、价值量大的特殊属性，住房商品无论在生产、分配、交换和消费各个环节都与金融业密切相关。可以说现代市场经济中住房金融对房地产业的发展至关重要，住房信贷体系是住房生产和消费最主要的资金来源，住房调控很大程度上依赖于金融政策实现。然而纵观20 世纪90 年代以来美国住房信贷体系，最大的变化就是住房信贷的各个环节都已逐渐被私营机构所主导。首先，住房信贷一级市场已经被商业银行、抵押银行等专业从事抵押贷款业务的私营机构主导，私人银行成为住房抵押贷款业务的主要机构，传统从事储蓄业务的银行在住房抵押贷款业务中的份额已经很小。其次，在二级市场上，联邦政府陆续将联邦国民抵押协会(房利美)、联邦住房抵押公司(房地美)、政府国民抵押协会(吉利美)等公共机构转变为受到政府监督的私有公司，并且监管越来越松懈。

不仅如此，美国证券交易委员会对越来越复杂的资产抵押证券的发展同样持放任态度，到了20 世纪90 年代中期，私人抵押贷款证券在抵押贷款二级市场的占比越来越高。1990 年，它们只占所有发行住房抵押贷款的2%;2000 年，该比例上升到7.5%。随后私人证券发展势头迅猛，到2006 年，私人证券占所发行的住房抵押贷款的20%以上。相比之下，政府赞助企业支持的证券中的住房抵押贷款所占份额从2003 年的44%下跌至2006 年的35.5%。从住房抵押贷款增量来看，2003 年至2006 年间，住房抵押贷款增长了3.3 万亿美元，而私人证券就占了近一半(46%)，政府赞助企业证券只占15%。[9]85而次级贷款主要是由非存款机构、私有抵押贷款银行和抵押贷款经纪人提供，在利润最大化驱使下私人抵押贷款机构更倾向于高违约风险，高利息回报的次级抵押贷款证券，这也是酿成美国次贷危机最主要的原因。

图1 为2001—2007 年不同类型抵押贷款的发行量。从图中可以看到，以2001 年为基年，按揭贷款发放在不同种类产品中的分布。次级贷款以及此后的Alt-A 级②贷款发放量在20 世纪初出现飞涨。2001—2006 年，次级贷款发放量增长了229%，达到6170 亿美元，而Alt-A 级贷款则增长了539%，达到4420 亿美元。住房权益贷款③通常是以附加贷款的形式作为次级贷款或Alt-A 级贷款的补充，属于潜在风险比较大的抵押贷款，这三类贷款合计为劣质贷款占总发行量的比重从13%增长到32%。扣除物价上涨因素，2001—2006 年，这三类贷款的发行量增长超过了280%。同时，2001—2006 年，优级贷款占总发行量的比重从约50%下降到不足23%。2006 年优级贷款的总市值比2001年减少了31%。

(二)偏向自有房户的税收政策助长住房投机需求

为了获得房价上涨的“财产效应”，改善居民的收入水平和居住水平。美国始终把追求住房所有权、提高住房的自有率作为主要政策目标。为了达到这一目标，联邦政府通过税收减免，鼓励购买多套住房的投资行为。如2008 年联邦政府用于公共住房、租房券和其他直接住房资助的花费仅仅为402 亿美元。但是它为自有房户和租赁住房、抵押贷款收益债券的投资者提供的税收减免则达到了近1719 亿美元，相当于直接住房支出的四倍多，并且这些税收减免主要是针对自有房户。[9]102

美国对于自有房户税式支出减免主要有三种。(1)抵押贷款利息减免，这是美国迄今为止与住房相关的规模最大的税式支出，减免额超过所有与住房相关的税收减免总额的50%，并占用自有房户税式支出的近2/3。(2)不动产税减免，约占税式支出总额的9%。除抵押贷款利息减免外，有房户还可以从应纳税收入中减去他们在该纳税年度中为其拥有的首套住所缴纳的不动产税。(3)资本利得豁免，约占税式支出总额的19%，这意味着有房户出售住房的溢价部分是不用交税的。可以看出，美国巨额的税收减免政策大大减少了美国自有房户抵押贷款购买、持有以及交易住房的成本，这无疑会助长住房投机行为。虽然抵押贷款利息和房产税减免对所有房户都适用，但是这些税收减免显然更倾向于高收入的自有房户，即房屋所有者收入越高税收减免越多，税收支出的不均衡分布现象从表1 就可以明显看出。不同收入群体在房贷利息上的获益程度是不同的。很明显，最高收入群体获益最多。有超过60%的年收入超过7.5 万美元的自有房户可以享受房贷利息减免，但年收入为5 万至7.5 万美元的自有房户只有30%能享有这一待遇，年收入低于3万美元的自有房户享受者不到2%。

高收入自有房户的获益程度远高于低收入自有房户，这明显违反了税收负担应与纳税人的支付能力成正比的正义原则。由于自有房户和卖房者将税收优惠的价值计入了住房价格，房贷利息和房产税减免可能导致房价被人为地抬高。通过免除高达50 万美元的资本利得税，联邦政府间接地鼓励了住房投资活动，促使人们更频繁地买卖住房以获取收益。甚至有人将自有房户的税收优惠政策，特别是免征出售住房的资本利得税，看作是引发此次美国房地产泡沫的罪魁祸首。[10]可以看出，美国税收政策完全忽略了住房作为满足劳动力再生产基本需要的属性。不合理的税收政策对住房投机活动不仅起不到任何的抑制作用，反而起到推波助澜的效果。在这种情况下只要美国房价保持上涨，维持其资产属性，即使债务负担超出购房者的承受能力，其也具有贷款的动机，尤其当买房的目的是投资，而不是居住时，危机是不可避免的，随后爆发的次贷危机也证实了这一点。

(三)减少满足低收入劳动者住房需要的保障房供给

美国联邦政府自由放任的住房政策模式的另一个表现就是持续减少保障房的供给。与大力度减免倾向于高收入自有房户的税式支出不同，美国政府对于改善中低收入者住房状况的直接支出却出现大幅下滑，并长期保持在低位。美国住房建设和城市发展部的住房预算可以分为两方面：预算授权和住房支出。预算授权是指联邦政府承诺当年或未来几年将划拨的资金总额;住房支出是指联邦政府每年的实际支出。20 世纪80 年代以来，联邦政府大大削减了住房和城市发展部超过70%的住房预算授权。1978 年，政府和城市发展部仅占联邦政府预算授权的8%。到了1983 年，则下降为2%，此后基本维持在1%—2%的水平。[9]53其结果就是1981—1986 年，美国联邦政府每年平均有16.1 万户家庭获得资助。此后该数量急剧下降。1995—2007 年间有9 年是下降的，只有3 年是增长的。并且1995—2007 年，每年平均不到3000 个新租户获得补贴。此外，政府提供的公共住房数量逐年减少。从表2 中可以看出，美国公共住房的总数量在1994 年达到了顶峰，共计140 万套。但随后逐年减少，到2008 年，公共住房数量减少了27 万套，下跌19%。[9]145

三、美国居民住房负担与劳动力再生产困境

住房资本化的直接结果就是房价持续增长，出现泡沫。1996—2006 年间美国存量住宅价格指数持续上升，从2000 年的102.63 飙升到2006 年的199.12，涨幅高达94.02%，④直到2007 年次贷危机爆发，房价上涨势头才得到遏制。住房资产价格过高直接导致大部分中低层收入的劳动者住房负担加重，劳动力再生产受到影响。

新自由主义住房政策下住房不再是满足劳动者居住需要的消费品，而逐渐演变为富裕家庭投机的资本品。由于联邦政府的自由放任，次贷危机爆发前住房投资活动在大城市中已相当普遍，尤其是在佛罗里达州、加利福尼亚州和其他过热的房地产市场中，25%以上的住房抵押贷款都不是用于购买自己居住的住房。[11]住房投机的盛行直接导致房价疯狂上涨，居民住房成本负担加重，直接恶化了劳动力再生产的状况。衡量住房负担能力的最常用的指标是家庭收入的30%。如果家庭将税前收入的30%以上花费在住房上，则被视为承担着过高的住房成本。当住房开支占收入的比重超过50%时，则认定为家庭面临严重的住房成本负担。

2007 年，承受严重住房成本负担的居民主要集中在收入位于前25%的自有房户和租房户群体中。其中这一收入群体中承受严重住房成本负担的租房户占所有严重住房成本负担租房户的91.4%和占全部自有房户的56.9%，也就是说，大部分中低收入者把超过收入的50%用于住房开支上。另外从承受中度住房成本的收入人群看，租房户主要集中在收入的前50%，其中收入水平位于0—25%的租房户占所有中等住房成本负担群体的51.6%;位于25%—50%的租房户占比39.5%，也就是说面临中等成本负担的租房户的91.1%位于前50%的收入人群中。相对于租房户，住房支出占总收入的30%—50%的自有房户在各收入水平中分布比较分散，相对集中在收入水平位于25%—75%的人群中，占所有中等住房支出的自有房户的62.8%。

虽然租房户比自有房户更可能面临住房成本负担，但是在承受住房压力的家庭中，自有房户不仅占据了很大的比例，而且不断呈现上升的趋势。2007 年，有900 多万自有房户将一半以上的收入用于住房(在承受严重住房负担的所有家庭中占51%)。1997—2007 年承担严重住房成本负担的自有房户增长超过58%以上，而同期面临相同问题的租房户只增长了27%。此外，在位于收入分布25%—100%的人群中，自有房户往往比租房户更可能承受住房成本负担。实际上，在2007 年，处于收入分布25%—50%和50%—75%的自有房户中分别约有40%和25%承担着住房压力。自有房户住房成本负担问题日趋严重，在一定程度上与抵押贷款相关负债的增长有关。这些负债中有些附有掠夺性条款，有些是因为住房抵押贷款行业中大多数机构放款借贷标准造成的。抵押贷款的盲目扩张导致住房支出的增长速度已经远超过自有房户的平均收入。按揭再贷款的空前增长，意味着自有房户需要负担更高的住房债务。一旦低收入购房者的收入意外下降，或者收入来源减少时，许多人可能将面临沉重的住房成本负担，或拖欠抵押贷款或者丧失抵押品赎回权，最终爆发危机。

四、结论与启示

通过对西方经济学与马克思主义政治经济学两大范式关于住房问题的比较以及对美国新自由主义时期住房政策对劳动力再生产的影响研究，我们得出以下几点结论：(1)市场经济中，住房商品具有消费品和投资品两种属性。西方经济学片面地把住房作为金融资产或者把房地产作为支柱产业来拉动内需。而马克思主义政治经济学则认为住房作为满足居民劳动力再生产的基本居住需要的消费品才是其最主要、最基本的属性，也应该是政府制定住房调控政策的主要依据。(2)住房消费不仅对个人和家庭劳动力再生产，而且对整个社会关系的再生产同样具有重要意义。因此，合理有序的住房市场，离不开政府有效的制度安排，无论是政府自愿的还是非自愿的，这都是实现劳动力再生产，保证整个社会关系再生产的客观要求。(3)从美国新自由主义时期住房政策效果来看，如果政府对住房属性没有清楚的认识，形而上学地把住房资本属性作为住房调控的依据，则结果必然是房价高涨，劳动力再生产受阻，最终影响整个经济系统的正常运转。因此，良性的房地产市场需要政府始终坚持“房子是用来住的”的基本定位，严厉打击住房投机行为。

我国房地产市场化的前20 多年主要解决的是“从无到有”的问题，进入新时代，房地产市场的主要矛盾，已经从供给不足，房子短缺，进入到资源错配导致的不平衡不充分的问题。2016 年全国居民人均住房建筑面积为40.8 平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6 平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8 平方米，这与许多发达国家居住水平相当。不可否认，我国前期住房市场化取得的成就是显著的，但政府对住房商品属性的定位不清晰，政策摇摆不定，长期忽视住房满足居民居住需要的消费品基本属性，导致了比较严重的住房资本化现象。城市住房空置率高，个别城市出现大量房地产库存，这也证实了我国城市不是没有足够的住房，而是有少部分人把住房作为投机品来炒作，导致房价高居不下，大部分人无房可住。因此，新时代下政府应该始终坚持“住房是用来住的，不是用来炒的”的科学定位，把这一定位作为一切住房政策制定和实施的基准，全面塑造我国住房的供应体系，构建具有中国特色的住房模式。争取让每个老百姓都住有所居，让空置住房能够物尽其用，而不是沦为少数人投机倒把的工具，从根本上消除住房问题。