每年都会听到大量的声音,房价要跌了,房价要跌了,这话听了十几年,然而房价还是一路凯歌十几年,渐渐地似乎成了一种太阳东边升起,西边落下的定律 然而世界上哪有定律,房价会不会跌,从货币政策角度就能看的很清楚。 其实在多年前,三四线城市房价就有了松动迹象,至少房价将会从三四线城市开始跌。 但是我们现在看到的情况是,三四线城市房价暴涨,涨的比一二线城市还高。 大家都在喊房价涨房价涨,可房价为什么涨,为什么涨不停又有多少人说得清呢? 由于这个问题很庞大,需要进行不断的分割,分割,分割来分析,今天就为大家来说一说这两年我们都亲身经历的,又一波房价暴涨潮。 为什么2015-2017年这三年,房价,尤其是二三四线城市暴涨呢? 带大家来分析一下,先来看这几年房价走势 上面是新房和二手房这几年的成交价格涨幅曲线 我们可以看到在大部分时间里,一线城市的房价涨幅都高于二线和三线城市。 这是符合规律和逻辑的,一线城市房子涨幅更高,更贵,这很正常。 然而到了2016年下半的时候,我们可以看到,原本较为平静和稳定的二三线城市房价,突然来了个“鲤鱼翻身” 到了2017年,鲤鱼不光翻身了,还跃龙门了,大家可以看到下图的红圈位置。 2017年中旬的6、7月份,一线城市房价的涨幅和二三线城市,来了个死亡交叉。 什么意思? 就是从那一刻开始,二三线城市的房价涨幅,完全超过了一线城市的涨幅。 并且在“死亡交叉”后,仍旧继续一路凯歌。 那么,这正常吗? 当然不正常。 一般来说,这种情况只有一种可能,就是国家公布了重大利好。 你比如说,突然宣布搞个“雄安新区”,那雄安这片的房价猛涨,这合情合理。 再比如说,宣布要在海南建设自由港,那海南的大城市房价就会飙涨,这也很正常。 但像图上所表现的,这样全国性的二三线城市房价涨幅全面赶超一线城市,这就完全不是正常的东西了。 这里面必定存在大量的泡沫,而有泡沫,就必定有韭菜。 那么我们先一样样来说,首先要说的,就是“为什么” 为什么近几年,二三线城市的房价涨幅这么凶猛呢? 原因只有一个 PSL,也就是“棚改货币化” 相信有朋友对“棚改货币化”很了解,但我想还是用最简单的方式,来为大家介绍一下,什么是“棚改货币化”吧。 因为只有解释清楚了这东西,才能说清楚为什么这几年二三线城市房价涨的那么凶。 以时间线为顺序,帮大家简单梳理下PSL(棚改货币化)的来龙去脉。 一切始于2005年 2005年,东北地区国有林区的基础建设十分落后,职工生活设施严重滞后,整个林区呈现“又小,又散,又破”的景象。 为了提高国有林区的基础设施建设,优化生产和生活效率,国家出钱,对林区内的棚户区进行拆迁改造。 2009年,林区棚户区改造初见成效,开始向全国推广。 当年,国务院召开十几次专题会议,重点讨论“推进保障性安居工程建设” 而所谓的“保障性安居工程”,讲白了,就是拆棚户区,这时候就不光是林区棚户区了。 它已经被提升到一个“全国性任务”的高度了。 包括城市、林区、垦区、煤矿,危房及其他所有国有工矿棚户区都适用于该“棚改计划”。 以前是东北地区小试牛刀,现在要在全国进行“棚改计划”。 当“棚改计划”从研究讨论到正式部署之后,全国各地政府都开始了相应的“棚改动作”。 “棚改计划”当然是一个利国利民的好东西,让住危房,住烂房的老百姓住上新房,同时也清空出了新的土地进行新的投资。 然而,这样一个利国利民的东西,却在执行过程中遇到诸多困难,并且从2010年到2014年期间 “棚改计划”的速度不断不断不断放缓,而且每年计划都无法按预期达标。 这是为什么? 是老百姓不愿意住上新房,还是地方政府不愿意按照上面的指令做? 其实原因很简单 一句话,因为没钱 你要棚改,要拆旧房盖新房,钱哪里来?这是一笔巨大的财政支出,少则几亿,多则十几亿,几十亿。 而且大家也知道,不少人就是靠着拆迁来“翻身”的。 你要拆我的家,不是拆一套房补一套房那么简单哦 在很多地方,拆迁没有高昂的补偿款或者赔上几套房,想让住户搬走,简直难如登天。 新闻里经常报道的“钉子户”相信大家都知道是为什么。 所以一个政策下达下来,尤其是那么宏大的一个政策,它在真正的执行层面,一定会遇上各种各样的困难。 而在这其中,“棚改”最大的困难,就是没钱。 2005-2014,这十年间,“棚改计划”的钱,主要是靠中央政府拨款,再依托中央、省、市(县)的“三级财政统筹”来解决。 简单讲,就是上面每年按照计划拨预算给各地,进行棚改。 但是光靠上面的奶水来哺育,下面那么多张嘴,你根本喂不过来。 于是在2013年,就直接将原本计划的304万户棚改计划,降低到232万户,主要原因,就是没钱了,改不动了。 对百姓来说,没有更大的经济利益,我不想搬走 对地方政府来说,没有更多的财政预算,棚改改不下去。 2013年,全国的“棚改”前景,其实已经不太明朗了,很多人认为“棚改”搞不下去了,再过个一年就谁也不提了,当做没这回事。 然而在2014年,一个崭新的“货币政策”横空出世,这个政策,在世界其他任何国家都没有,都没有。 它叫“抵押补充贷款” 英文叫做Pledged Supplemental Lending 简称PSL,也就是我们后来说的“棚改货币化” 那这到底是个什么东西呢? 太专业的东西看起来也看不懂,读起来也没意思,用最简单的方法给大家讲讲,PSL到底是什么意思吧。 首先大家要有个概念,就是这PSL横空出世的目的啊,它就是为了解决我上面讲的“棚改没钱”的问题的。 PSL的诞生,是为了“无中生有”的把钱给弄出来,然后支持当时快搞不下去的“棚改计划”。 然后再给大家举一个最直观的例子,方便大家了解PSL,究竟是个啥。 比如,你的朋友A,要盖房,可他没钱,于是来找你借钱。 你借了1000万给A,然后A给了你张1000万的借条。 一个月后,你自己也要盖房,可你也没钱,你的钱借给A啦,于是你拿着A写的1000万借条,去问银行借钱。 原本,银行说,你这1000万的借条,关我什么事,我不认。 可现在,PSL横空出世,银行就认你这1000万的借条 然后你用借条做抵押,借给你500万或者800万。 这就是PSL,它直接打通了在棚改过程中的,各方的资金链。 那他具体是怎么运作的呢? 打个比方来更直观的理解吧。 比如在A城市的幸福村小区,要棚改 以前棚改的套路是,上面财政拨款,地方上建安置房,然后在补贴一点钱给居民,以此来完成棚改。 可上面的财政拨款是死的,今年拨给你多少亿,他就是多少亿,可建房,买房以及补贴居民的钱,他是随着市场变化而不断变化的。 这就造成很多时候,地方政府根本不够钱来完成“棚改计划” 中央拨款→地方建保障房→拆迁旧房子→居民获新房子 大家可以看到,这个管道是单向的,中央的钱流向地方,进行棚户改造。 这是老套路。 而新套路呢? 当PSL横空出世后,这个棚改的套路,就完全改变了。 首先他从单向,变成了双向。 现在,同样的A城的幸福村小区,要进行棚改,那他的钱哪里来呢?他的钱不再是被动的等中央拨款了。 他变成了一个主动的“要钱过程” 这个要钱的过程称之为——棚改项目资产证券化 “棚改项目资产证券化”的具体流程,如下图 复杂的流程,讲的人头晕,听的人也头晕。 还是简化来让大家理解吧。 现在我这个幸福村要棚改,我不等上面拨预算了,我就弄一个项目,我弄一个“项目”,这个项目叫“幸福村棚改项目”,这个项目所需要的资金,我可以用抵押贷款的方式获得,也就是上面所说的“写借条”,这个“借条”它不是真金白银,但却是个被政策性银行承认的“抵押凭证” 而我这个“幸福村项目”,包括三部分 征地拆迁 安置住房筹集 基础设施建设 这个项目的参与者 地方政府,建设公司,房产公司, 银行,证券公司, 评级机构,律师事务所。 这一帮子人和公司,全都参与到这个“项目”中来,然后,我用这个项目的“借条”,直接向…… 不是向下面哦,而是直接向“上面”要钱。 也就是直接向“国家开发银行(国开行)”要钱。 而国开行的钱,上头的央行早就已“抵押补充贷款(PSL)”的形式发给国开行了。 就等地方政府将“项目”提交上来,审批通过后,国开行就将央妈给的钱,撒向地方政府。 地方政府拿到钱,再和房产公司,和建设公司,和银行,和被棚改的居民一起完成这个“项目”。 原本,地方政府没钱,开发商盖楼也资金紧张。 那现在好了,地方政府和开发商以及一票服务提供商,统统打包成一个项目。 这个项目由地方政府给开发商和服务商“写借条”,借条经过国开行的审批后,再问央行要钱,然后这钱以“PSL”的形式,发给该项目。 大家注意,其实这里面形成了一个“三角债的关系” 就是地方政府欠开发商的钱,开发商欠国开行的钱 地方政府为开发商写打引号的“借条”,凭借这“借条”,可以从国开行拿到贷款。 他这有什么好处呢? 他这最大的好处就是保证了资金的来源和资金链的稳定。 你想开发商会资金链断裂,地方政府也会遇到财政困难,可国家开发银行会缺钱吗? 当然不会 为什么不会? 因为国开行背后是中国人民银行,也就是咱们的央妈。 那肯定有人会问,“央行”的钱,哪来的? 当初“棚改计划”越来越难弄,不就是因为缺钱吗? 现在“不缺了”? 知道美国怎么解决问题的吗? 搞QE,开启印刷机,印美元呗 而央行也同样以PSL的形式撒钱给国开行,国开行再把钱撒给地方政府。 当然撒出去的钱是要还的,是期限为3-5年的,低利息贷款。 这个PSL最妙的地方就是,它用一种“无中生有”的方法,打通了整个“棚改计划”的资金链。 地方政府用“项目”的方法,问上面要钱,而大家要重点知道的是,这个“项目”里面,不光有地方政府,还有建筑公司,还有房产企业,还有相关银行。 等于说,一个“项目”将一大批“利益相关方”全都揽了进来。 这样一来,“棚改计划”就不是地方政府一方的任务了,它成了房产企业,建筑公司,银行和一系列“利益相关方”的任务。 当我们都坐上一条船的时候,那我们的利益就被捆绑在一起了。 而且,更重要的是,这条船上,现在装满了人民币。棚改计划的资金链,被彻底打通了。 这一打通后,不得了了,钱来了。 钱来了 房市大爆炸。 之前,居民对棚改积极性不高,因为政府给不起钱,一套房换一套房,换的还是安置房,没什么人愿意换。 现在,通过“棚改货币化”这招绝妙的办法,帮助地方政府弄到了钱,地方政府一有钱,补贴拆迁户的资金上涨,补偿的房子也不是一套了,可能是两套,是三套。 到后来,在2015年后,各地都特别强调了,“提高货币化安置比例”。 而所谓的“提高货币化安置比例”,直白讲,就是棚改户们,不给你们房了,直接给你们钱,有了钱你们自己去买商品房吧。 |
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