本轮房地产企业的债务危机，对房地产行业格局将产生深远的影响。 第一个变化就是全国性、超大规模房地产企业将不复存在。实际上房地产是一个高度区域性的行业，不同地方的经济状况、区域特性乃至人文生态都有非常大的不同，只有深耕当地的房地产企业才能真正掌握。而且房地产行业与金融深度绑定，一旦超大型的房地产企业发生危机，影响面过大，对金融体系也容易造成系统性风险，所以未来的房地产企业一定是中小型化、区域化，而不是曾经那种全国布局的企业生态； 第二个变化就是民营资本逐步退出房地产市场。民营资本天生的逐利本性，容易利用财务杠杆进行顺周期投资，但是房地产的特性就是政策周期性，二者如果产生背离，那么极大的影响政策效果，本轮房地产危机就是例证。而且民营资本一旦在银行体系和资本市场不能正常融资，基本上只能等死，但是这对于部分国企和央企房地产企业身上体现的并不明显。 因此，国资逐步进入房地产这一涉及民生的支柱性行业是大势所趋。
如果我们观察时间线，可以明确的看到，上一轮民营集中退出的行业正是金融业。其退出的必要性其实和房地产相似，以安邦、明天系为主的民营资本，通过各种眼花缭乱的资本运作，控制了大量的金融资源，对金融生态造成了极大破坏，严重影响了金融体系的稳定性，因此民营资本逐步退出金融行业。 多年以来，德隆唐万新的“产融结合”理论极大的影响了国内民营资本的布局。所谓产融结合，即产业资本和金融资本的结合，通过产业资本控股金融机构，金融机构提供资金反哺产业资本，最终完成血液内部循环。 尽管德隆系最后以失败告终，但是“产业结合”理论刻入了民营资本的基团，能够控股若干金融机构一度是民营资本最热衷的事。民营资本控股金融机构一度相当盛行，国内相当部分的中小银行、证券公司、信托公司、保险公司的实际控制人均是民营资本，造成了一定的风险。 实际上，本轮民营资本退出房地产业，最早要上溯到“宝万之争”，在万科的努力之下，最终深圳市国资委控股的深圳市地铁集团有限公司入主万科。 当然彼时房地产企业的股权还是香饽饽，今天国资入股房地产企业，则完全是白衣骑士，是行业的拯救者。 6月2日，河南省最大的本土地产公司建业地产公告，大股东恩辉投资拟向同晟置业出售建业地产29%股份。同晟置业是河南省铁路建设投资集团100%持股企业，实控人为河南省政府。 建业集团表示，河南铁建投集团和建业的此次战略合作，将有助于稳定河南房地产市场、稳定河南经济大盘。公司有信心按期偿还8月到期的5亿美元债。大股东暂无出售其它核心资产股权计划。 5月26日，根据媒体消息，山东某国有企业已经完成尽调并离开奥园集团，计划通过子公司持有奥园39%股权并成为中国奥园控股股东。如果尽调和谈判一切顺利，或许奥园将于近期进行公告。 此前，总部位于重庆的“渝系头号房企”金科集团也传出消息，重庆市地方平台公司可能会入股金科，正在接触的入股对象包括重庆渝富、重庆两江新区产业发展集团、重庆城投、重庆地产集团、重庆发展投资有限公司等。 如果说河南省、山东省、重庆市对房地产的支持是整体性入股，那么其他地方对于房地产公司的支持更多的是项目公司的入股。 风口浪尖的恒大集团，其很多地方的项目均由所在地政府接管，这可能也是未来出险房企项目运作的方式。比如3月30日中国恒大公告称，转让方（附属公司杭州晶立置业有限公司）将其持有的水晶城项目权益转让予受让方（浙江省浙建房地产集团有限公司、浙江省建工集团有限责任公司，二者均为浙江国资委控制的国有企业），总代价为人民币36.6亿元。 出售水晶城项目权益的对价可按项目最终建设情况作出调整。部分对价将用于抵偿集团就其于杭州地区项目（ 其中包括水晶城项目 ）欠付受让方II（浙江省建工集团有限责任公司）的人民币9.21亿元工程款。其余出售事项所得款项将作为集团一般营运资金。 在此之前，恒大也曾尝试以房抵债。 东鹏控股此前曾在公告中披露，截至2021年三季度末，来自恒大的应收账款、应收票据和其他应收款合计为7.92亿元，其中的2.84亿元应收款已经逾期，逾期商业票据中的1.44亿元达成了抵房的解决方案。 帝欧家居也曾公告，截至2021年三季度末，帝欧家居与恒大及其成员企业之间的应收账款余额为7400万元，应收票据余额为4000万元左右，已逾期应收票据余额为4100万元左右，其中3950万元达成了抵房的解决方案。 在保交房的背景下，房地产企业出现风险不能影响交房，这应该是房地产风险处置的原则之一。恒大的“以房抵债”模式，也可能是出险房企化解的标本。
国资不仅仅是通过股权的方式控股房地产企业，也通过参与土地拍卖的方式参与房地产开发。 本轮房地产行业的债务危机，也造成另外一个必然的后果，那就是民营房地产企业基本退出一级土地拍卖市场。 大家可以想象一下，本轮房地产周期过后，由于民企持续缺席土地拍卖市场，那么可能存在部分企无房可卖的情况。 其实道理非常简单，这些企业债务缠身自顾不暇，主要精力都放在如何偿还债务、开发已动工项目，不太可能再有精力和资金去进入土地拍卖市场， 根据平安证券的研究，目前土地拍卖市场的参与者，基本上是央企、国企开发商，以及地方城投平台公司。 
如果以地区来看，我们以2022年福建省福州市第一次土地拍卖为例。福州作为国内的二线城市，房价相对稳定，我们也可以看到，曾经民企房地产唱主角的土地拍卖，现在也变成国企。 2022年3月16日上午，福建省福州市举行2022年第一批次土地集中出让活动，17幅用地共吸引27家企业报名，流拍2幅，取消出让3幅，最终成交12幅地块，成交金额66.27亿元，仅4幅溢价出让。按照2月17日的公告，此次计划出让的17幅用地中，15幅为涉宅用地，2幅为商服、公园绿地用地，总体量达787.93亩，起拍总价164.35亿元。 
考虑到目前国内民营房地产企业的债务危机，本次福州土地拍卖的主要参与者大部分为国企、央企开发商，包括中海、保利、建发、福州城投等企业。最终福建本土企业建发集团和地方城投成为福州首轮土拍的主角，拍下多块土地。 一直以来，地方政府综合财力高度依赖土地拍卖收入，形成了土地财政与土地金融。所谓土地财政，是指地方政府通过征收农用地等土地，经过土地一级开发将其转化为可在土地二级市场“招拍挂”出让的建设用地，最终赚取土地出让净收益的过程。而土地金融，是指地方政府将土地注入城投平台，以土地抵押或作为偿债隐性担保，向金融机构借款的过程。 国资逐步成为土地拍卖的主角，可能代表未来的趋势，这可能也是地方政府土地财政与土地金融完成闭环的重要一步。 未来一段时间，很可能出台对房地产企业股东限制的相关法律法规，房地产行业的乱象可能基本结束了。
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发表于 2022-6-3 10:04:13
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