那么资产证券化是否可以这一问题? 住建部在《意见》中明确,积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。 所谓的资产证券化就是把房租未来的收益提前变现。REITs最主要的收益是从租金收入转化而来的每年固定的股息收入。 羊毛出在羊身上,社会资金之所以愿意投资,就在于对未来的租金上涨有预期。亚洲地区最大型的房地产投资信托基金领汇,去年度整体续租租金调升率高达22%。 这就决定了REITs只适合租金收入高的一线城市的商业地产。对于盘活广大低收入人群的房源,作用不大,物业配套价格上涨甚至会加重低收入者的负担。 房企不是政府,不承担公共职责,指望房企把大量房源拿出来作为没啥油水的公租房,除非有实打实的好处,否则很难有动力。 从整体思路看,由于房地产“过剩”,现在中央不再鼓励地方政府新建保障房,而是由市场提供房源,政府贴钱。 政府不敢再建房子,并不是没有需求了,而是为了恢复房地产的利润率,和倒牛奶的例子本质是一样的。 但其实,通过市场化的手段来解决低收入家庭的居住问题,只能加重穷人的负担。中国的住房不是供大于求,而是相对过剩,穷人不是不想买而是买不起房子。 最近几年看似盖了不少保障房,但其中真正给低收入人群的有多少?经适房两限房等已经名声扫地就不说了,最近两年城市棚户区改造“大跃进”,其实是因为拆迁可以获得城市中心土地。住建部曾经表示,逾40%的“保障房”实际上只是提供给城市拆迁户的安置房。2010年的国务院文件中还并列、相互独立的“棚户区改造房”和“保障性住房”两个概念,在2014年的政府工作报告中,棚户区改造房已经规划成为了保障房的一部分。但实际上,棚户区改造房除一部分用于回迁安置外,另外的部分大多进行商业开发或公共设施建设,并不起“保障”作用。从表面数据上看,2011年至2014年,全国累计开工建设的各类“保障房”超过3200万套,今年底覆盖面将超过城市人口的20%。但从2008年截至2014年底,累计开工新建实物公租房仅910万套。只有这20%多的公租房才是跟农民工关联最大的。 当棚户区从城市地图上抹去的时候,棚户的所有者本地居民能获得补偿,而棚户区的租户们——那些进城务工多年却始终无法获得户籍的农民工又去哪住呢?
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图为租住在棚户区的农民工,二十个人挤在十平米的出租屋内。来源:时代人物周报 农民:宅基地换房,赚了还是亏了? 说到底,市场经济条件下要想让农民工在城市住得下来,最关键的还是看农民有什么来交换。承包地和宅基地,是农民手中最大的资产。把这部分土地资本化,才能断了农民的后路,彻底搬到城市居住,并且补偿城镇居住的成本。 2014年,承包地流转总面积已占到农户总承包面积的30.4%。2005年从天津开始,很多地区搞起了宅基地换房,真是了不起的制度创新吗?其实不是,这跟城市拆迁并无二致。地方政府得大片土地,立刻以商业方式处置这些土地,获得大笔土地转让收益。且不说这个过程中出现的腐败和对农民利益的侵犯问题,最大的问题是,断了农民后路后,如果失业怎么办? 中国的失业率长期保持在4%左右的低位,不管GDP是 20%还是7%,其中的重要原因就在于农民工是不算在统计范围内的。因为农民工家里还有房有地,失业了还能回家。 2008年金融危机全国约有2000万农民工失业返乡。农民工召之即来挥之即去,给国家减轻了多少“负担”。 而现在我国正处于经济下行周期,GDP增速破7%,企业大量倒闭。就拿吸纳就业人口最多纺织业来说,2007年中国纺织服装业上下游产业链吸纳就业总人口高达1.7亿,而今年上半年国内纺织服装业迎来首次负增长。截至今年三季度末,外出农民工数量已经不增长了。 随着人口老龄化,资源会更加向大城市集中,小城镇将更加衰落。(国家统计局数据,2014年在外出农民工中,流入地级以上城市的占64.7%)2.7亿农民工一旦全部留在城市,而且大量涌向大城市,就业岗位能提供多少?(参考《诡异的失业率》http://nomerc998.blog.hexun.com/102629141_d.html)为了抢夺饭碗,等待他们的将是城镇居民的敌视,农民工之间的厮杀。 从田间地头走向城市的贫民,他们充满了希望,想要放下镰刀,拿起锤子,在工业的流水线上找一份光明的未来。但是,很不幸,迎接他们的,将是更为残酷的现实。 无法解决的悖论 然而对于某些人来说,这就是城镇化的代价。必须通过各种手段恢复城镇化速度,以此来恢复资本的利润率。 我们要注意一个大背景,就是城镇化速度出现停滞。未来城镇化主要依靠的农村年轻人口,已经开始下降,这是资本非常恐慌的。 不久前中国社科院副院长蔡昉做了《未来要让农民工拉动经济》的演讲,认为“我们的增长速度下滑,很大一部分是因为人口红利的消失,劳动力短缺、工资上涨、成本提高。那么,农民工是未来几乎是唯一的劳动力供给来源,稳定住了农民工,让他40岁以后还在城市待着,那么劳动力供给就增加了。拉动经济的效果会非常明显。” 联想到之前财政部长楼继伟在清华的演讲,思路是一致的。所谓的人口红利就是低工资。城镇化就是通过让农民工彻底地无产化,补充下降的劳动力供给,再次形成劳动力后备军,压制工资成本,恢复资本利润率。然而这一逻辑存在很大的悖论: 从生产看,要靠过剩劳动力来压低劳动力成本,保持经济增速。 从消费端看,又要靠他们来消化过剩商品。这其实需要提高实际工资。然而资本的逻辑就是,既想马儿跑又想马儿不吃草。 更为悖论的是,农民工的工资上涨本身就是城镇化的必然结果。农民被赶“上楼”后,在城镇中养儿育女和抚养老人的现金成本必然急剧上升。
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(城市中下层和乡村中等生活开支对比。资料来源:国家统计局) 然而在资本的逻辑里,只考虑户籍改革这块的中央、地方、个人、企业之间的责任划分,并当做改革的成本,但其实对于农民工来说,要想举家定居城市,最重要的还是实际收入的提升。 按照2014年农民工人均月收入2864元的标准,即使全家都能享受社保,要想在城镇养活全家人也是不可能的。 可以想见,如果让农民彻底无产化,但又不能切实提高他们的实际收入水平,印度电影里充满暴力、犯罪、疾病的贫民窟也将成为现实。 |