中国房价高昂的原因

sxm

中国房价高昂的原因

1高房价的直接原因是高地价

根据任泽平的测算（http://finance.sina.com.cn/zl/china/2016-10-19/zl-ifxwvpar8421254.shtml），2015北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州这11个城市中土地成本约占房价40%，再加上税收，政府所得约占房价的60%。并且“土地成本增速高于房价。考虑到房地产开发周期，我们将上一年的土地出让价格作为下一年房价的成本，即将2014年的土地出让价格作为2015年房子的土地成本。2015年，11城市房价的平均涨幅为3.8%，深圳的涨幅为32.1%，而相应的2014年土地出让价格的平均涨幅为26.4%，深圳的涨幅为135.6%，土地成本的增速远高于房价，是房价的重要推动因素。

土地成本占房价的比重增加。在11个城市，2014年土地成本占房价比例的平均值为34.2%，到2015年比例上升为40.1%，深圳更是从40.1%上升到71.5%。”

2018年社科院也表示（http://www.xinhuanet.com/fortune/2018-05/14/c_129871774.htm），“商品房销售价格涨幅的大幅回落，但是土地成交价格涨幅不断地扩大，也使土地成本占房价的比重进一步提高。2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68，意味着未来房地产市场很有可能出现成本推动型的房价上涨。”

我进入上海市规划和自然资源局网站随便找了一幅在售住宅土地，

折合每平米6.44万元。该土地位于上海非核心区

我又找了一幅美国纽约岛内的土地，这是纽约最贵的地方

地价约合每平方米26723元人民币。岛外土地可以低至每平米数百元。如果考虑到两国人民的收入差距，中国地价就更贵了。

2 地价高的原因是中国劳动者又勤劳又便宜

在农业上，不同地块的肥沃程度不同，因此在同等投入下产出不同。农民更愿意种肥沃的土地而不愿种贫瘠的土地，因此在自由市场中肥沃土地的地租就会高于贫瘠土地，直至种植两种土地的收成在交完地租后的剩余量相等，这就是级差地租。地价是地租的资本化，地租更高的土地地价也会更高。在资本主义全球化的今天，不同国家的位置、资源、劳动者素质和价格等不同，因而相同资本量在不同国家开设工厂所能得到的产量不同。而资本可以比较自由的跨国流动，他们倾向于前往综合成本最低的国家。这类国家的土地所有者就可以趁机抬高地价、税收等“广义地租”，直至在此投资的利润率等于世界平均水平。中国劳动者的勤劳、廉价与隐忍世界闻名，雇佣他们可以得到更多的产量和利润。而这些劳动者又难以移民，是与中国的土地绑定的，想雇佣他们就必须到中国租地办厂，因此中国的地皮就成了资本时代的“肥沃土地”，拥有更高的地租和地价，最终达到使资本在中国开厂在交过地租后剩余的利润率与世界平均水平持平的效果。

3 其他次要原因

中国住宅土地供应低。任泽平认为，“与国际相比，中国建设用地、城市建设用地比例均较低。2016年中国建设用地占国土面积比例为4.1%，远低于美国的5.8%、英国的8.3%、日本的8.9%；中国城市建设用地占国土面积比例为0.56%，远低于美国的1.6%、日本的2.8%、英国的5.6%。”与此同时，城市建设用地中“居住用地和工业用地配置失衡，2017中国城镇用地中居住用地比例为31.4%，明显低于美国的46.9%（2012年）、日本的61.3%（2016年）；工业用地比例为18.5%，明显高于日本的7.7%（2016年）、韩国的10.1%（2018年）。在“GDP锦标赛”下，地方政府一般压低工业用地价格以招商引资，同时控制居住用地供给以实现土地出让收入最大化。”（http://finance.sina.com.cn/zl/china/2019-09-23/zl-iicezzrq7722323.shtml）

安信证券首席经济学家高善文也有类似看法。（https://finance.qq.com/original/caijingzhiku/FJSZZM.html）

我在上海市规划和自然资源局网站随便找了一幅与之前土地同区的工业用地，其价格仅为每平方米1636元，约为住宅用地价格的四十分之一。即使考虑到工业用地位置往往更偏远、工业用地出让年限仅为20年而商品房土地出让年限为70年的差别，也远不能解释四十倍的价格差距。政府的刻意控制是唯一合理的解释。

事实上，压低工业地价再通过高住宅地价补回政府收入并不能起到招商引资的效果，因为劳动者的住房成本会反映在其工资要求中，公司成本并不会降低，只会使工人收入看起来更多了，从而成为其统治政绩。如上节所述，中国的地价水平本来就高，政府又采取压低工业用地价格抬高住宅用地价格的政策，导致住宅价格愈发高昂。

中国不收房产税

欧美往往是有房产税的，美国房产税率约为每年收取房产价值的2%。而中国不收房产税（进行房产税试点的上海税率仅为0.4%且有极高的缴税门槛，约等于没有房产税），可以认为高地价相当于“一次性预缴70年的房产税”。如果采用5%的贴现率，则少收2%的房产税可以解释40%的房价，基本抵消了地价的占比。但也有观点认为，欧美房产税绝大部分用于本社区的教育、维护上，对居民来说并非剥夺，居民并不反对缴纳房产税，房产税率高的地区并未导致房价降低，反而往往因为有更好的学校而使房价上涨。中国卖地收入虽然理论上也是用来建设城市、为市民服务，但市民无从监督，无法保证这笔钱真的用在自己身上。

sxm

远航一号 发表于 2021-6-27 10:13
钱还是存银行的 不能说欧美利率是有价无市 而且流动性还很大

影响利率的因素很多。如果纯粹从资产阶级国 ...

存银行风险约等于零，存在中美哪国都差不多吧。资本管制我不清楚，看中国政府说的好像没怎么管制，
“税后利润及合法收入自由汇出
外国投资者在中国境内的出资、利润、资本收益、资产处置所得、取得的知识产权许可使用费、依法获得的补偿或者赔偿、清算所得等，可以依法以人民币或者外汇自由汇入、汇出，任何单位和个人不得违法对币种、数额以及汇入、汇出的频次等进行限制。外商投资企业的外籍职工和香港、澳门、台湾职工的工资收入和其他合法收入，可以依法自由汇出。”https://research.hktdc.com/sc/article/NTI3MzU4MDg2#:~:text=%E6%88%96%E8%80%85%E6%8F%90%E5%87%BA%E8%A1%8C%E6%94%BF%E8%AF%89%E8%AE%BC%E3%80%82-,%E7%A8%8E%E5%90%8E%E5%88%A9%E6%B6%A6%E5%8F%8A%E5%90%88%E6%B3%95%E6%94%B6%E5%85%A5%E8%87%AA%E7%94%B1%E6%B1%87%E5%87%BA,-%E5%A4%96%E5%9B%BD%E6%8A%95%E8%B5%84%E8%80%85
执行的怎样就不知道了

远航一号

sxm 发表于 2021-6-27 09:55
我对欧美的低利率也是很奇怪的，在全球化时代资本随意跨国流动，各国利率怎能相差这么多呢？有经济理论认 ...

钱还是存银行的 不能说欧美利率是有价无市 而且流动性还很大

影响利率的因素很多。如果纯粹从资产阶级国际金融的角度来说，国别间利率差除了预期汇率变化外，还反映风险附加和交易成本。比如，资本容易流入中国，但相对流出较难；另外美国资产一般还是认为在同类资产中风险最低。

sxm

远航一号 发表于 2021-6-27 07:50
简单推导一下：

设买房年房产税为T。美国各州房产税不一，2%是比较高的，平均约1%。房产税每年按市价重估 ...

我对欧美的低利率也是很奇怪的，在全球化时代资本随意跨国流动，各国利率怎能相差这么多呢？有经济理论认为各国利率差距会伴随着未来汇率的变化，利率高的国家货币会贬值，从而使在两国存钱收益相等。可是中国利率一直较高，也没见人民币一直贬值啊。我倾向于认为各国贴现率都是5%，欧美的超低利率纯粹是他们政府玩的货币把戏，实际上欧美人不会把钱存进银行的，也就是说这个利率是有价无市的“名义利率”

sxm

远航一号 发表于 2021-6-27 03:58
中国的土地财政理论上也是用于地方“民生“

另外你那个公式没有看太懂。理论上应该把美国的房产税换算成 ...

我的计算逻辑是，假设中国也有与美国相当的房产税率2%，只不过这部分加在地价里一起收了。假设美国房子100万，不涨价，贴现率5%，则每年2%房产税的净现值为2%/5%×100=40万。如果按照中国的把房产税净现值加在地价里的做法，则房价应为140万。其中房产税占40万，占房价比例为40/（100+40）=0.29.因此假设中国也有与美国相当的房产税率2%的情况下房价中约有29%是房产税的净现值。

远航一号

查2020年中国统计年鉴，2019年房地产企业土地购置成交价款1.5万亿元，当年商品房销售收入10.4万亿元，土地购置成交价款占商品房销售收入14%。当然实际上房地产企业不会当年买地、当年建房、当年卖房。

前一年，2018年，房地产企业土地购置成交价款1.6万亿元，当年商品房销售收入10.7万亿元，土地购置成交价款占商品房销售收入15%。

再往前，2017年，房地产企业土地购置成交价款1.4万亿元，当年商品房销售收入9.1万亿元，土地购置成交价款占商品房销售收入15%。

姑且认为房地产企业的地价成本是房价20%，相当于扣除房价以后房价其余部分的四分之一。这样算来，中国的地价占纯房价的比例似乎还不如美国房产税现值占房价的比例。

如果将中国的地价比作美国的房产税现值，那么隐含初年房产税与地价的关系就是：T = 地价 * (i + d - g)

中国房贷利率约为5.5%，按6%算；折旧率仍取4%，未来名义GDP预期增长率也设为6%。如果地价是纯房价的25%，隐含房产税率也是1%，与美国相当。

远航一号

sxm 发表于 2021-6-27 00:25
原文最后一段“中国不收房产税”修改如下：
欧美往往是有房产税的，美国房产税率约为每年收取房产价值的2% ...

简单推导一下：

设买房年房产税为T。美国各州房产税不一，2%是比较高的，平均约1%。房产税每年按市价重估，所以假设房产税每年与市价同比增长。设房产的市价毛增值率（即次年同类新建房次年时价与今年新建房今年时价比）为g，折旧率为d（即今年新建房次年时价与第二年同类新建房次年时价比），净增值率为g - d

那么第二年应交房产税为：T * (1 + g - d)

以 i 为名义利率（贴现率）

则第二年应交房产税在今年的现值为：T * (1 + g - d) / (1 + i)

第三年应交房产税在今年的现值为：T * [(1 + g - d) / (1 + i)]^2

。。。

以此类推至无穷

以上各项相加，总和为：T / [1 - (1 + g - d) / (1 + i)] = T / [(i + d - g) / (1 + i)] = (1 + i) * T / (i + d -g)

约等于 T / (i + d -g)

美国现在30年房贷利率约3%，以此为贴现率。美国常规会计假设租赁用房产（房屋价值部分）使用寿命27.5年，每年按房屋原价线性折旧3.6%（地价部分不折旧）；姑且按整体价格每年几何折旧4%算。

房价毛增值率假设与预期名义GDP增长率相同，设未来长期经济增长率2%、长期通货膨胀率2%，则毛增值率为4%

这样算下来，累计房产税现值约为初年房产税的33倍；如果平均房产税率1%，就是初年买房价格的约三分之一或者房价与累计房产税现值之和的四分之一。
（与上面结果差别的原因是假设的房产税率更低、折旧率更高）

远航一号

sxm 发表于 2021-6-27 00:25
原文最后一段“中国不收房产税”修改如下：
欧美往往是有房产税的，美国房产税率约为每年收取房产价值的2% ...

中国的土地财政理论上也是用于地方“民生“

另外你那个公式没有看太懂。理论上应该把美国的房产税换算成现值与房屋现价比。

还没有来得及细推，估计是：房产税/（贴现率+折旧率-房产资本增值率）

如果贴现率是5%、房产资本增值率是5%，折旧率是2%，房产税现值就相当于（加上房产税以前的）房屋现价100%，貌似与中国也差不多

sxm

原文最后一段“中国不收房产税”修改如下：
欧美往往是有房产税的，美国房产税率约为每年收取房产价值的2%。而中国不收房产税（进行房产税试点的上海税率仅为0.4%且有极高的缴税门槛，约等于没有房产税），可以认为高地价相当于“一次性预缴70年的房产税”。如果采用5%的贴现率，则少收2%的房产税可以解释29%的房价（（2%/5%）/（1+2%/5%）=0.29），大约抵消了地价的一半。但也有观点认为，欧美房产税绝大部分用于本社区的教育、维护上，对居民来说并非剥夺，居民并不反对缴纳房产税，房产税率高的地区并未导致房价降低，反而往往因为有更好的学校而使房价上涨。中国卖地收入虽然理论上也是用来建设城市、为市民服务，但市民无从监督，无法保证这笔钱真的用在自己身上。
这种中国特有的高地价无房产税模式在地价不断上涨的情况下还会引起炒房热潮。如果把地价的一部分看作一次性预缴70年的房产税，则地价不断上涨意味着房产税不断上涨。然而由于之前买房时按照较低标准交过税的人在房产税上涨后并不需要补交差额，他们的房子在市场上又与新房无异，则房产税上涨的部分的折现值就成了他们的收益。而在按年收取房产税的国家，这部分增长应该是归政府的。因此中国人有更大的动机尽早买房，这导致了更大的需求和更高的价格。

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远航一号 发表于 2021-6-19 10:49
我给你那个来源，然后用土地成交价款除以土地购置面积

我仔细看了下那张表，其中土地购置面积（万平方米）4396，商品房销售面积（万平方米）66383， 这看起来平均容积率达到十几倍了，市面上的小区好像没有这么高的容积率吧。并且按照土地成交价款（亿元）1931算，平均楼面地价才290.88772728元/平方米，同时房价平均一万元，这也太离谱了。。。