北京忆通律师事务所主任李劲松律师

　　对《经济观察报》“任志强称房企税费占房价7成”中不实之处的

　　《澄清公告》之一

　　一、2013年11月30日《经济观察报》记者郭海飞在

　　“任志强称房企税费占房价7成”的文章中介绍：

　　“今年春节前，李劲松便拿着材料，来到我办公室，向我反映上述房企涉嫌拖欠巨额土地增值税的事，我觉得不对劲，便没有报道”，中央电视台《经济半小时》栏目记者向经济观察报称。

　　二、但客观事实是：

　　1、至今为止，

　　李劲松律师“从没去过央视经济半小时栏目任何一个记者的办公室”。

　　2、《经济观察报》郭海飞记者文中的这一处内容，纯属“不实虚构”。

　　3、李劲松律师是在2013年5月3日(即：今年5月3日)向央视经济半小时栏目记者发送手机短信通报“29家上市房地产公司截至2012年12月31日止应交未交(即相关税务机关可征未征)的土地增值税金至少高达640亿元”。

　　附

　　李劲松律师今年5月3日发给央视经济半小时栏目记者的短信全文：

　　您好!我是北京忆通李劲松律师。向您通报两个新闻线索材料：1、截至2012年12月31日止，潘石屹的SOHO公司、任志强的华远地产、王石的万科公司等29家上市房地产公司应交未交(即相关税务机关可征未征)的土地增值税金至少高达640亿元(其中潘SOHO公司64亿元、王万科58亿元、任华远5亿、雅居乐83亿、富力地产58亿、合生创展42亿)。2、北京忆通李劲松律师依法要求广东省的广州珠海等11个地级市地方税务局及北京市的东城西城等12个区县税务局尽责公开其执行贯彻落实国务院新国五条中“税务部门要强化土地增值税的征收管理工作严格按照有关规定进行清算审核和稽查”这一房地产市场调控政策措施工作情况和2012年度三公消费开支玉决算情况，接受人民监督。———如您有兴趣了解相关数据资料及23家地方税务局至昨天的相关回复详情，请将您的邮箱短信通知我。谢谢!顺祝您及我们的所有亲人：健康!平安!开心快乐笑对毎一天!李劲松律师

　　三、另外，

　　李劲松律师早在11月25日“任志强：专业人士叫你补习税务常识”一文里，

　　就已清楚具体分析指出了，

　　所谓“政府和银行从房地产获得收入47917亿元; 占6.4万亿元收入的75%”，

　　是睁眼说瞎话的造谣!

　　但是，

　　任志强竟仍然继续制造下列谣言并向经济观察报记者散布下列谣言：

　　“2008年，我们调研了北京等一线大城市的70个项目，发现地价大约占到平均售价的一半多一点，54%-55%，再加上25%的所得税、增值税可能到60%，包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右。”

　　四、在此，

　　对任志强制造的“包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右”这一祸国殃民害党的“谣言”，

　　李劲松律师用反证法具体分析揭露。

　　1、若任志强所称“2008年，我们调研了北京等一线大城市的70个项目，发现地价大约占到平均售价的一半多一点，54%-55%，再加上25%的所得税、增值税可能到60%，包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右”属实。

　　这就意味着，

　　潘石屹的SOHO中国等房地产公司卖出一间单价100万元的暴利高价房所得的100万元房地产销售收入中，

　　用于包括地价和各种税费在内的成本，占到房价的70%即70万元。

　　即，

　　潘石屹的SOHO中国等房地产公司卖出这间房子从购房者身上取得的100万元房地产销售收入中，

　　有70万元是要用于支付地价和各种税费在内的成本。

　　2、这样一来，

　　潘石屹的SOHO中国等房地产公司卖出这间房子从购房者身上取得的100万元房地产销售收入，减掉支付地价和各种税费的70万元后，就只剩余30万元了吧?

　　3、显而易见，

　　潘石屹的SOHO中国等房地产公司支付建造这间房须用建筑材料的材料费用及建这间房所请建筑工人的人工费用，

　　也只能是从这30万元的余钱里出了吧?

　　4、由上可知，

　　潘石屹的SOHO中国等房地产公司卖出这间总价100万元的房子从购房者身上赚取到的毛利总金额，

　　至多也就是，

　　等于“潘石屹的SOHO中国等房地产公司从手上这30万元左右的余钱里减掉支付建这间房须用建筑材料的材料费用及建这间房所请建筑工人的人工费用后的差数”吧?

　　5、这就意味着，

　　就算潘石屹的SOHO中国等房地产公司盖这间100万元的房子时，不用花一分人工钱请工人建房，也不用花一分的建筑材料钱;

　　潘石屹的SOHO中国等房地产公司卖出这间总价100万元的房子，

　　从购房者身上赚取到的毛利总金额，

　　至多也就是卖出这间房子所得房地产销售收入总额100万元里的30万元(=总房价100万元-包括地价和各种税费在内的成本70万元)!

　　6、这就意味着，

　　潘石屹的SOHO中国等房地产公司卖出这间房子从购房者身上赚取到的毛利率，是绝对不可能超出30%(=100%—70%)”!

　　7、但，

　　活生生的客观事实真相却是：

　　潘石屹家的SOHO中国有限公司自报 “2012年度的实际毛利率是高达63、84%”啊!

　　45家上市房地产公司2012年度的平均毛利率为41%，也比30%高出了11%啊!!!

　　五、其实，

　　祸国殃民为富不仁侵占国家640亿元的暴利房地产团伙代言人，

　　无耻制造“包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右”的谣言，

　　真是在：

　　既当“权贵资本狼狈为奸唯利是图强征血拆偷税漏税”婊子!

　　祸国殃民!

　　又起“出头帮中国广大暴利高价房受害房奴伸张正义声讨中国政府”牌坊!

　　欺世盗名!

　　六、其实，

　　祸国殃民知错不改的暴利房地产团伙代言人，

　　无耻制造“包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右”的谣言，

　　是在恶意

　　混淆：

　　“包括地价和各种税费在内的成本占到成本的70%左右”

　　与

　　“包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右”，

　　的巨大不同!

　　1、若“包括地价和各种税费在内的成本占到成本的70%左右”，

　　则就，

　　绝对不是：

　　“政府从房价里横征暴敛到了全国房奴所交购房款的70%左右”!

　　2、若“包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右”，

　　则就，

　　绝对是：

　　“政府从房价里横征暴敛到了全国房奴所交购房款的70%左右”!

　　3、若“包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%”，

　　则房地产开发商的毛利率就真是：

　　“绝对不可能高于30%”!

　　4、若“包括地价和各种税费在内的成本占到成本的70%左右”，

　　则在此“包括地价和各种税费在内的成本占到成本的70%左右”的情形下，

　　房地产开发商的毛利率也还是“绝对有可能高于70%”的!

　　七、还是以潘石屹的夫妻店房地产公司为例来说明吧。

　　1、假设，国企华远地产公司的一言堂老总任志强大哥，重情重义侠肝铁胆，于2008年提出并决定让利于潘，一言堂拍板将国企华远地产公司手上的，一个在北京朝阳区的“投入成本1亿元获利高达5亿元的项目名称为潘任美的房地产大发项目”，成功转让送进了小兄弟潘石屹的私营夫妻店房产公司。

　　2、一年后，小兄弟潘石屹的夫妻店私营房地产公司，

　　在成功获取到“对中国市场房价走势的判断，自2005年起至2013年11月底止，从没出过错”的国企老总任志强大哥一年前决定送来的这个“成本仅1亿元获利达5亿元的潘任美房地产大发项目”的4亿元毛利后，

　　向任志强大哥披露了项目决算时发现的一个天大秘密。

　　这个天大的秘密就是：

　　A、“成本仅1亿元获利达4亿元的潘任美房地产大发项目”的1亿元成本里，

　　包括地价和各种税费在内的成本，

　　高达7千万元，

　　占到成本的70%!

　　B、“成本仅1亿元获利达4亿元的潘任美房地产大发项目”的1亿元成本里，

　　政府和银行从此房地产项目获得的收入总金额竟然高达7500万元; 占到了1亿元成本的75%!

　　3、显而易见，

　　在此“成本仅1亿元获利达4亿元的潘任美房地产大发项目”中，

　　尽管“政府和银行从此房地产项目获得的收入真是占到的成本的75%”，

　　但潘老板夫妻店从任志强大哥送来的这个大发项目里所赚到的毛利总额是4个亿，

　　还是要远高于“政府和银行从此房地产项目获得的收入7500万元”。

　　4、潘老板夫妻店从任志强大哥送来的这个大发项目里所赚到的毛利额是4个亿，

　　是“政府和银行从此房地产项目获得的收入7500万元”的5倍!

　　5、潘老板夫妻店从任志强大哥送来的这个大发项目里所赚到的毛利率，是80%(={项目售房总房价收入5亿元—项目总成本1亿元}/项目售房总房价收入5亿元*100%)!

　　6、潘老板夫妻店从任志强大哥送来的这个大发项目计算应交土地增值税时的增值率，就肯定不止20%，绝对超过了300%!

　　即：

　　政府银行，

　　的确是从这房地产开发项目里(也就是从房奴手里)赚到了占总成本75%的7500万元中钱，

　　但政府银行这7500万元，

　　其实不过是只占总房价款的18、75%;

　　房地产开发商，

　　从这房地产开发项目里(也就是房奴手里)赚到了4亿元大钱，

　　开发商所赚得的这4亿元，

　　则是已经“占总房价款的80%”的大头!

　　八、祸国殃民知错不改的暴利房地产团伙代言人，

　　无耻制造“包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右”的谣言，

　　就是想企图借此转移上至中央领导下至全国无数百姓的视线。

　　但是，

　　1、这也恰恰证明了，

　　强征血拆作恶多端的无良暴利房地产团伙代言人，

　　也会怕千夫所指无疾而终!

　　2、这也恰恰证明了，

　　强征血拆作恶多端的无良暴利房地产团伙代言人作贼心虚，

　　已经极其害怕：

　　上至国家中央领导，

　　下至电视机前的全国普通国民，

　　对“29家房地产开发商与渎职税官不清不楚不明不白8年，竟能成功侵占高达640亿元全民所有的国家财政土地增值税金”这一天怒人怨祸国殃民恶行的不懈关注!

　　附：任志强称房企税费占房价7成 各种费用达180多种

　　2013年11月30日 00:45 经济观察报

　　土地增值税“战争”

　　郭海飞 杜涛

　　“我倒是希望任志强这样的名人来起诉我，说我诽谤、损害他们企业的信誉和形象。”11月27日晚上八点半，李劲松笑着说，“我正想和他们理论清楚，到底有没有拖欠土地增值税呢!只要他们起诉我，就会有更多人来关注这件事!”

　　而一贯直率、强硬的任志强表示，“要以行业协会名义联合相关企业，依法维护企业合法权益，挽回名誉损失及可能因此事件导致的相关经济损失。”

　　孰对孰错，一时成为近期的焦点。除了坚定的爆料人、同样强硬的反击者，其背后还牵涉到央视、税务总局和众多的地产商的立场和是非曲直。

　　李劲松是北京市忆通律师事务所主任，自称曾在税务部门工作长达10年，在会计师事务所工作超过5年，律所官网介绍其为中国法律界首批具有“律师、会计师、证券业注册会计师、注册税务师”四师资格的资深执业律师。

　　虽然拥有众多头衔，但李劲松并不为人所知，突然“爆名”缘于近日中央电视台播出的《土增税黑洞》，报道引用李劲松的分析测算发现，2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国房地产企业应交未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

　　SOHO中国、万科、华远、雅居乐、华侨城、富力、招商地产[微博](21.93, -0.15, -0.68%)、合生创展、融创中国、金地集团(6.13, -0.01, -0.16%)、新世界(8.68, 0.05, 0.58%)中国地产等45家上市房企均榜上有名，消息一出，舆论哗然。

　　房企与国税总局表态

　　11月26日凌晨两点，地产龙头万科董事会主席王石在微博中称，“万科声明，万科一贯守法经营、照章纳税，严格按照税务机关对土地增值税实行先预征后清算的管理办法履行纳税义务。公司财务报告公允反映了公司财务状况和经营成果，不存在欠缴土地增值税的情况。从税务总局公布的数据，土地增值税是近年持续高增长税种。”

　　当天，12家被指拖欠巨额土地增值税的房企便陆续发布公告，否认欠缴土地增值税。

　　同一天，国税总局也在官网发表税务总局财产行为税司负责人答记者问表示，“近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。”

　　26日下午，中房协也紧急召开了关于土地增值税的座谈会，当天晚上任志强担任执行会长的全联房地产商会更是在官网发表声明称，“我将联合法律、财务、税务等第三方专业机构，对国家土地增值税之规定及其执行做系统化解读，对央视报道的相关企业纳税问题进行调研，并将结果广而告之。”

　　而潘石屹[微博]称，“‘3.8万亿欠税门’事件，随着国税总局权威解释的出台，已经过去了。”

　　但一位紧追不舍的业内人士称，“国税总局这种含糊其词的回应是无法平息争论的，如果说存在误解误读，那么所谓的正解和正读在哪里?　具体到具体的公司和项目，公众疑问的核心点在于，是否所有销售比例在85%以上的项目都已经按期缴纳完税款了?　”

　　“欠税门”的“始作俑者”李劲松也指称，“国税总局官员在搅乱视线转移焦点，为什么对‘29家上市房地产公司可收未收的土地增值税总额是否真的高达640亿元’这一问题避而不谈?只要把上述29家房企应交未交的640亿元土地增值税来源于哪些项目的名单公布，就可以自证清白，而不是像现在这样避重就轻。”

　　“房企自证清白的最好和最简单的方法，就是公布预提的土地增值税来源项目清单，只要证明这些项目都没有完成85%的销售，预售许可证都没有满三年就可以了。”李劲松说。

　　11月28日上午，上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]在微博称，“花了一个半小时，接待北京过来的央视记者。他们节目组兵分几路，采访不同条线的人士，正在制作新一期节目。央视不认为自己有错，只是所采访的专家观点有偏差，他们对土地增值税已跟踪了很久，旨在揭开这一领域的不规范现象!战斗还没结束哦，税务局和不规范的开发商将有压力……”

　　同一天晚上9点，任志强却发表微博称，“昨天在上海参加福卡年会，叶檀[微博]说央视要采访她说说土增税，大概还采访了其他人，似乎仍在追剿行动。今天领导告诉我，闭嘴。上级已经指示央视要公开正面纠错了。到底哪个信息对?我更相信领导指示。坐等结果吧!”

　　最先报道此事的央视《每周质量报告》也三缄其口。

　　土地增值税溯源

　　为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，1993年12月，国务院颁发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称为《条例》)。《条例》规定，转让房地产取得收入的单位和个人，应当按照转让房地产所取得的增值额，缴纳土地增值税。

　　增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的地价款、开发土地成本及费用、新建房及配套设施成本及费用和转让地产有关的税金。

　　税务总局发布的税收统计报告显示，1994年到2004年11年间，征收的土地增值税总额仅为166.7亿元，步入2005年开始快速增长，2005年一年便实现140亿元土地增值税收入，2006年更是增长到231亿元。

　　2007年，税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《土地增值税清算管理规程》、《关于加强土地增值税征管工作的通知》等一系列完善制度、加强征管的文件，并连续几年对北京、上海等21个省市进行督导检查，推动土地增值税清算工作。

　　上述税务总局财产行为税司负责人称，从2007年到2012年的6年，全国土地增值税收入同比分别增长74.3%、33%、33.9%、77.6%、61.4%、31.8%，2013年1-10月土地增值税实现收入2711亿元，增长22.2%。按此计算，李劲松所得出的2005年至2012年全国土地增值税收入总额合计8086亿元基本准确。

　　举报和反击

　　今年3月，国务院下发了被称为“新国五条”的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，明确要求：税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。

　　这引起了李劲松的注意。

　　4月25日，李劲松便向税务总局邮寄了包含上述29家房企在内的45家上市房企应交未交巨额土地增值税金的举报材料。

　　“今年春节前，李劲松便拿着材料，来到我办公室，向我反映上述房企涉嫌拖欠巨额土地增值税的事，我觉得不对劲，便没有报道”，中央电视台《经济半小时》栏目记者向经济观察报称。

　　11月17日，中央电视台《每周质量报告》的《土增税黑洞》便出炉，报道称李劲松根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据分析测算发现，自2005年至2012年8年，全国各类房地产企业应交未交的土地增值税总额超过3.8万亿。

　　一周后的11月24日，《土增税黑洞2》如期播发，45家上市房企应交未交土地增值税排行榜曝光。消息一出，舆论哗然，瞬间刺痛了公众和涉事房企的神经。

　　11月24日晚上，“大炮”任志强便连夜发表“任八条”，来驳斥央视的拖欠土地增值税一说，第二天早上9点半，又扬言要公开起诉央视。

　　11月26日下午两点，穿着中山装、黑色皮鞋的任志强在中房协紧急召开的座谈会上，对于李劲松提出的避税说法逐一反驳，并表示，“要以行业协会名义联合相关企业，依法维护企业合法权益，挽回名誉损失及可能因此事件导致的相关经济损失。”他的另一个身份是全联房地产商会的执行会长。

　　“企业在项目预缴土增税时，就必须预提应交未交的土增税成本，并列入公布的科目中，说明这些应交而未交的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法，也非拖欠。”任志强称，“‘预提’和‘应交未交’是两个概念。”

　　根据土地增值税条例、细则规定，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终结进行清算，多退少补的制度。在项目竣工结算前，由于涉及的成本确定等原因而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。

　　国税总局官网介绍，房地产开发项目全部竣工、完成销售和整体转让未竣工决算的房地产开发项目，以及直接转让土地使用权的必须清算土地增值税，已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用、取得预售许可证满三年仍未销售完毕和纳税人注销登记的，税务机关可要求清算。

　　“不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等，但不违背税法就行，这只能说是预缴税后结算的制度结果。”任志强称，“企业会高预提，以减少后期风险，如果尾盘处理或降价，则必然减少结算时的实际交税额。”

　　房企的税费重担

　　而房企采取合理方法避税，与房地产行业的税负重压密不可分。财政部数据显示，2012年中国房地产总体税收首次突破万亿大关，占地方总体财政收入的比重进一步提升至16.6%。

　　财政部数据显示，2012年在税收总盘子中，涉及房地产税收占比最高的分别是营业税 (房地产和建筑业)、契税、土地增值税、城镇土地使用税和房产税。据此计算，仅上述五项合计就占税收总收入的14.7%，占地方本级财政收入 (不含转移支付和税收返还)的24.4%。

　　其中，房地产营业税达4051亿元，建筑业营业税3706亿元，合计占税收收入的比重为7.7%;其次是契税和土地增值税，实现收入分别为2873.92亿元和2718.84亿元，占税收总收入的比重为2.9%和2.7%。

　　任志强向经济观察报介绍，房地产企业需要交纳的各种税多达27种，“这其中包含重复征收的部分，比如施工单位交的税、采购单位交的税等”。“各种费用更是达180多种，要盖150多个章，那就是150多个费，额外还有些不盖章的费，比如配套费，都是文件，盖不盖章都要交费。”任志强称。“2008年，我们调研了北京等一线大城市的70个项目，发现地价大约占到平均售价的一半多一点，54%-55%，再加上25%的所得税、增值税可能到60%，包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右。”任志强称。

　　http://finance.sina.com.cn/china/20131130/004517484348.shtml

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