土地增值、产业增长与民生发展

二、对重庆经验的简单归纳

重庆经验的主要内容可以概括为三个方面：城市有序扩展、产业协调增长，并在此基础上实现民生发展。

一般而言，上述三个方面说着容易，做起来却都并非易事：城市扩展势必遭遇土地征占的软硬成本和规划指标约束；产业结构调整势必遭遇企业破产和职工失业压力；而民生发展则更绕不开如何才能从以往政府财政承担建设性职能向主要承担公共职能转变的复杂问题。除非是在方针正确的“强政府”的宏观调控之下，才有能力、且有条件实现三个方面的统筹兼顾，综合协调。这就如同微观研究企业需要高度重视企业家的贡献一样，如果研究区域发展，也不可能忽略地方政府及其领导人纵横捭阖的宏观调控能力。

重庆运作模式和内在联系可用下图简示（见封面图）。

（一）跨越经济地理约束的城市地产资本扩张

重庆的城市地产资本扩张，明显受制于三个约束条件：地理地形、资本匮乏和十分有限的建设用地指标。一般情况下，这三个条件都属于硬约束。但重庆奇迹般地获得了克服这些约束的条件。原因有三：其一是20世纪末大规模长距离隧道和桥梁技术的完善，使得重庆一直以来地理地形条件的制约，有了空间突破的技术支持。其二是21世纪初中国产业资本和金融资本相继过剩的到来，恰恰对于中西部地区长期存在的流动性短缺提供了资本市场空间。其三是重庆开展的“地票”等城乡互动的土地交易方式，又为突破建设用地指标的约束，提供了制度创新空间。

1、跨越经济地理约束

重庆是一座山城，主城区以嘉陵江和长江两条黄金水道的交汇点为中心向外扩展，东西分别有铜锣山和中梁山阻挡，可建设的土地有限，因此历史上城市的扩张只能局限在两座山脉之间逼仄的谷地中。截至2009年，重庆主城区面积约600平方千米。

随着1998年以来中国应对亚洲金融风暴出台积极财政政策，政府连续多年大规模投资力推中西部加快基本建设，以及中国桥梁、隧道建设技术的发展，重庆城区跨越两座山脉向外扩展以改变城区地理条件约束，在投资上和技术上都有了实现的可能。在重庆市《重庆市城乡总体规划(2007-2020年)》（以下简称2007版新规）的设计中，至2020年，通过建设29座大桥、12座穿山隧道连接起来的高速交通网络，原城市建成区（内环）可分别向北扩展338平方千米、向西扩展293平方千米、向东扩展390平方千米[1]，规划新的主城区（外环）范围2737平方公里。

其中，中心城区面积达到1062平方公里，计划扩展城区面积是2009年实际面积的近2倍。

新的重庆主城规划为中部、东部、南部、西部、北部五大片区。其中中部片区主要为现状建成区，这里原本是重庆产业最集中的区域。新的城市布局对这一区域实行“退二进三”和“退工还绿”的政策，包括国有产业企业在内的所有产业企业，逐步向外调整搬迁疏散，只发展以金融、商贸、现代物流以及都市区旅游为主的第三产业。外围的四个片区成为新的产业和人口聚集区。新的布局不仅缓解了中心城区拥挤和用地紧张的压力，而且产生了更大的级差地租收益，成为城市建设的重要来源。这是重庆发展最为基础的条件。

此外，重庆市还通过“1小时经济圈”、“4小时重庆”及“三大国际通道”建设，将城市经济辐射的范围进一步扩展连接到欧亚主要经济区域。

地处内陆的山区，交通是重庆发展最大的约束条件。在市内，依托各个国有投资集团融资建设而成的高速交通网络，在渝西南城市带形成了1小时经济圈；并且到2020年，全部区县（自治县）通高速路，90%区县通铁路，全市范围内交通时长从8小时缩短为4小时，真正实现使山城遍通途。在市外，重庆正在快速推动建设三条枢纽型的国际贸易大通道：一条从重庆出发，沿长江水道入太平洋；第二条是欧亚大陆桥的新干线，从重庆到兰州，至新疆阿拉山口出境，通过俄罗斯到欧洲大陆；第三条是从重庆出发到云南，连接印度洋。从而克服重庆在地理交通上的劣势。

随之而来的问题是：地方政府通过什么样的形式完成这样大规模的基本建设？又如何处理城市扩展建设用地需求和耕地保护之间的矛盾？