土地增值、产业增长与民生发展

专栏3：重庆市公租屋建设简介

      为解决中低收入群体住房难的问题，重庆市明确提出城镇住房体系从商品化、市场化的“单轨制”转化为“市场加保障”的“双轨制”，实行政府保障和市场供给“两条腿走路”。政府为30％至40％的城镇居民提供公租房的选择，60％至70％的城镇居民则由市场供给商品房的需求。

      （一）公租屋建设计划的提出。

      中共中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来于2009年12间召开的重庆市经济工作会议上，正式提出重庆兴建公租房的设想；在中共重庆市委三届七次全委会《关于做好当前民生工作的决定》中，公租房建设列为“十大民生工程”之首。提出：用3年时间，到2012年“建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难”；连同“危旧房、‘城中村’棚户区改造，力争解决占城市人口30％的中低收入群众的住房难题”。

    重庆市又进一步规划到2020年建成公租房4000万平方米。在主城区内环高速(一环)到外环高速(二环)500平方公里范围内的21个聚居区中，分布21个公租房建设点。远郊区县(自治县)规划的公租房，将重点布局在万州、涪陵、永川、江津、合川、黔江六个区域性中心城市和城镇化发展较快的区县。

      2010年上半年，全市开工的公租房项目已多达1200万平方米；到2011年上半年便可以开始出租。同时，已经准备好了2011年开工项目1000万平方米的前期工作，包括征地、动迁、土地平整。

   （二）公租屋建设的原则：“一个中”、“三个低”。  

      “一个中”，就是公租房品质居“中”，达到中等商品房的标准。黄奇帆市长说：“重庆不会专门再去造一个廉租的楼盘，把它变成‘贫民区’”在“民心佳园”等处兴建中的公租房小区，都是高层电梯住宅楼，与之配套的有幼儿园、小学和商业服务业、社区管理的公用建筑。

    全市所有新建的公租房，都参照中等商品房的标准来设计施工。6种户型的建筑面积在20至80平方米之间，主力户型是一室一厅、两室一厅，适合单身和一家小两口、三口人租住；那种小三室一厅的户型，让“三代同堂”之家居住也不会显得怎么拥挤。每户都要加以装修：水、电、气表和防盗门安装到户。客厅及卧室地面采用玻化砖，墙面、天棚刷乳胶漆。厨房和卫生间，都采用防滑地砖，墙面贴上墙砖，天棚采用塑钢扣板；厨房还安装吸顶灯、抽油烟机、成品橱柜、淘菜盆，卫生间还安装吸顶灯、换气扇、蹲便器、成品立柱盆。承租人只需配置家具、电器，就可以直接入住了。

      主城区21个聚居区布点建设的公租房，考虑到便于人们出行，都是在内环高速(一环)、外环高速(二环)和轨道交通线附近。同时，众多小区的绿化率在30％以上。

  “三个低”则是指：

    建设成本要低。从政府税收和国企经营两个层面着力，共同降低公租房建设成本。公租房建设用地由政府以划拨方式供应，免征城镇土地使用税、土地增值税。公租房建设施工由国有企业承担，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金。政府收购、改建住房作为公租房的，免收相关税费。一个展厅公租房样板间的展示牌上写明：“公租房建设成本约2100元/平方米。

打折租金要低。市政府确定，由于公租房建设成本比较低，考虑公租房租金的基准，主要是贷款利息、房屋维修管理费用、空置损耗三部分成本价因素；公租房租金只求收支平衡，不追求利润，但求维持正常运行。公租房的租金要保持相对稳定，比之于租房市场租金至少要打六折，初步测算为每平方米租金约10元。同时，低租金实行动态调整，每两年向社会公示一次。

入住门槛要低。申请入住公租房的人不受户籍制限，摇号配租以做到申请确认的公开、公平、公正。重庆市政府决定，凡年满18周岁，在渝有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制——先期规定单身人士月收入2000元以内、家庭月收入不高于3000元的，在渝无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的家庭，可以申请；“吃低保”的住房困难家庭，同样可以申请。市、区政府引进的特殊专业人才和在渝工作的全国、省部级劳动模范、全国英模、荣立二等功以上的复员转业军人住房困难家庭，不受收入限制可以提出申请。大中专院校、职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员，即使不是重庆户籍，也都可以提出申请。有论者认为，“这就打破了城乡和内外差别，让新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进的专业人才和外地来渝工作人员都能够安居乐业”，也体现了重庆作为直辖市的“大气与包容”。

（三）政府是唯一的投资和经营主体。

为防止公租屋演变为私人投资者谋利的通道，重庆在公租屋计划中，始终保持了政府作为唯一的投资和经营主体的地位。

公租屋的建设由政府掌控的国有企业主导，不引入私人投资者。对此，重庆市长黄奇帆算了一笔账：“公租房从土地加建设的成本角度计算，大体是每平方米2500元，即3000万平方米要花750亿元。其中，政府出250亿元，社会融资500亿元”。

“政府先期投入的250亿元，包括注入的3万亩土地。既然是造公租房，按征地动迁时候的成本大约每亩60万元算，相当于政府投入接近200亿元。这之后，政府再把每年土地出让收益的5%、部分税收、政府的机动财力，在3年调50亿元进去，大体上这就是250亿元。因此，政府出这个钱，并不是很累的。”

“从金融机构借贷500亿元，平均利息在5%左右。这意味着，每年需要支付25亿元的利息。而重庆3000万平方米公租房，理论上每平方米每个月租金10元钱，一年就可以产生36亿元租金收入。这完全可以匹配25亿元的利息，现金流是平衡的。”而500亿元的本金的偿还：一部分来源于与公租屋配套的300万平方米的商铺的销售；另一部分来源于将公租屋以低于市场价格卖给租房者所获得的资金。

此外，为确保“公租房永远姓公”，重庆市政府出台了公租房管理规则，确定了公租房运营中可操作性强的管理办法。

公租房每次合同租赁期限，最长为5年，最短为1年。承租人在合同期满3个月前，可向政府住房保障机构申请续租；审查适格后，再次订立租赁合同。承租人在下列情形之一的，应退出公租房：1、租赁合同期满的；2、在租赁期间通过购买、获赠、继承等方式在申请地区拥有其他住房的；3、超过政府规定收入限制标准的。

承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回公租房，5年内不得再次申请：1、采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁房的；2、转租、出借的；3、改变公共租赁房住房结构或使用性质的；4、承租人无正当理由连续空置6个月以上的；5、拖欠租金累计6个月以上的；6、在公共租赁房中从事违法活动的；7、违反租赁合同约定的。

承租人在租赁5年期满后，符合条件的可以购买居住的公租房；由市物价部门会同市住房保障、市财政等部门以综合造价为基准研究确定并向社会公布的价格出售。公租房购买后不能上市交易，只能居住，可以继承。因特殊原因需要转让或者抵押处置时，只能由政府收购赎回。

（四）“5+1”的保障性住房体系确保“居者有其屋”

通过公租屋建设，解决了数量广大的新生代城镇居民、大学毕业生及外来工作人员的住房问题。此外，重庆也通过廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓等5中保障形式解决相应群体的的住房问题。据市国土房管局官员介绍，全市业已建设廉租房保障了14.3万户，基本覆盖了“双困家庭”(人均住房使用面积在6平方米以下、吃“低保”的家庭)；以一些中低收入家庭为购置对象而建成的经济适用房，使14.1万户住房得到了保障；城中村改造安置房，又解决了27.3万户家庭的住房困难；建设130万平方米农民公寓，改善了进城务工人员居住条件。全市实施以上住房保障，累计惠及55.7万户。

这样，以公租房为主体，同这5种保障方式叠加起来，便形成了“5+1”保障性住房体系，以求最终实现城镇常住居民的保障性住房全覆盖。

大批量的公租房建设，必将改变整个房地产业供需格局。随着住房类型的增加，既有利于房屋市场出租价格的引导和调控，又有助于抑制部分投资性购房，从而可以间接地抑制房价的过快上涨。有利于形成正常的以居住需求为主的房地产市场。

此外，将于2011年1月28日正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，届时对高端住房及两套以上房屋征收房产税，以压制过度的炒房。最终，通过这一系列的“组合拳”的出手，重庆市形成了“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的房地产发展格局，力求达到“居者有其屋”的目标。

资料来源：根据陈谈强、张国圣“公租房姓公不姓私——来自‘全国统筹城乡综合配套改革试验区’的报告之二”中的报道，以及重庆市政府网站发布的相关信息整理。