来源：《求是》 作者：黄奇帆 大规模建设公租房，是我国保障性安居工程的重要组成部分，是中低收入群众的热切期盼。今年国务院下达的1000万套保障性住房建设任务中，公租房达220万套。随着发展步伐的加快，公租房将逐步成为我国保障性住房的主体。公租房能否顺利建设，直接关系保障性安居工程的成败，影响“住有所居”目标的实现。 在公租房建设及资金筹集过程中，各地都遇到了一些绕不开的难题，表现出诸多疑虑和困惑。一是认为资金筹集压力大。公租房建设的资金需求量大，又属公益项目，地方财力有限，银行贷款很难，无法回收成本，大规模建设公租房，资金难以平衡，会使地方财政不堪重负。二是担心投入产出难以平衡。社会资本具有逐利性。公租房作为公益产品，租金低廉，与市场化开发形成冲突，投资回报率低，难以吸引社会资金投入。单靠政府投入，无法满足融资需求，公租房的建设进度难以保证。三是倾向于将营建主体让位给社会。认为建造公租房既是政府担当，也是社会责任，政府不该大包大揽，应从主导地位退居引导地位，更多鼓励民间资本成为公租房建设主体，以缓解政府压力。 如果按照上述思路走下去，很难建立起公租房建设良性运转的长效机制，势必影响可持续性，甚至会走入死胡同。对此，要统一思想，引起高度重视。 第一，公租房投资是较长周期的动态平衡。公租房作为保障性住房，不像普通商品房开发那样能够为“土地财政”作出贡献；相反，政府还需要无偿划拨土地，投入前期资本金，以此融通社会资本，满足建设资金需求。由于限制租金，建设资金回笼不可能在短期内“立竿见影”。因此，政府和社会都不能持过度的功利观。政府在民生上投入，虽要避免“赔本的买卖”，但也不能放大逐利行为，只能通过较长周期的资产运营，逐步实现动态平衡。如果想通过建设公租房“赚钱”，必然会荆棘丛生、寸步难行。 第二，公租房具有长期保值性，完全可以多方融资。作为政府公共服务产品，公租房通过免收土地出让金、相关税、配套费和剥离企业利润，会形成低得不能再低的成本，不会产生房产泡沫和成为不良资产。政府以现价形成资产，就是以后的资产储备。公租房的商业配套，具有良好的市场前景，是公租房项目的有力支撑。公租房在一定周期完成还本付息后，每年的租金会形成稳定收益，其价值也可能与商品房一样水涨船高。有远见的投资者应该会青睐它，社会融资的路子是宽广的，前景是良好的。 第三，公租房建设应当也只能由政府来主导。由社会资本主导公租房建设，虽能缓解资金的一时之需，但由于政府不持有产权、不主导运营，也就难以保证公租房政策覆盖的有效性，甚至会重蹈经济适用房“利益输送”的覆辙。政府担当公租房建设的主体职责理所当然。 可以说，公租房建设坚持政府主导、社会参与，政府完全能够解决和平衡好建设资金问题。 必须坚持公有、公建、公营、公益的方向。公租房建设所需土地全部由政府划拨，由具有政府背景的国有企业承建并持有产权。政府在优化布局、完善配套、减免税费等方面发挥作用，目的是最大限度地降低成本，体现公益属性，绝非是与民争利。建设用地以划拨方式提供，享有减免政府性基金、税费优惠政策等公共资源，全部体现在公益方面，不会使公共资源成为个别人“发财的阶梯”。公租房租金主要兑抵贷款利息、房屋维修管理费用和空置损耗，原则上不超过同品质商品房市场租金的60%。为实现公租房公营，重庆专门组建了公租房管理局，履行房源储备、审核配租和监督管理等职责，确保公租房申请、配租阳光操作，在政府与市场之间找到了结合点，避免了纯市场化的逐利行为。 构建政府先导、社会补充的投融资格局。在投融资领域，政府投入往往具有先导性，对各种社会资本形成引导和激励效应。重庆3年建设4000万平方米公租房，除了已由政府原储备的土地划拨之外，约需1100多亿元现金投入。其中，由政府先期投入300多亿资本金，包括中央专项、本级财政支出、土地划拨、税费减免等。在此基础上，我们拓展融资渠道，一是通过公积金和商业银行贷款300多亿元，二是向社保基金、保险资金、央企等非银行机构融资400多亿元，实现了公租房建设资金的大账平衡。目前，中央补助和市级财政已先期投入230多亿元，撬动了社会投入250多亿元，有力保障了开工项目的资金需求。今明两年开工项目所需的600多亿元，已基本筹措到位，没有出现资金“断链”问题。目前，全市已开建公租房2650万平方米，有5.5万户家庭通过3次摇号获得配租。今年将有1000万平方米陆续投入配租。 建立租售并举、动态平衡的偿债模式。承债能力及债务偿还的时限、方式等，直接关系融资收益和资金安全。重庆除政府投入的300多亿元外，社会融资的800多亿元，主要通过三个渠道逐步偿还：一是按10%的比例配建商业设施，以市场价出售，可回笼资金400多亿元；二是承租5年后，出售约1/3有限产权的公租房，可回收资金400多亿元；三是每年收取的租金，扣除维护和管理费用后仍有盈余，可用于平衡贷款利息。这样，公租房就可以实现整个资金体系的动态平衡。今年8月，通过对2344户公租房家庭入户调查，有意愿购买有限产权公租房的占65.1%，有76.55%的承租户愿意在本社区经营商业，远高于预想比例。可见，出售1/3的公租房有限产权和10%的商业配套，符合大多数承租户愿望，有良好市场前景，完全可以实现预期的资金回笼。 形成公租房体内循环的有效机制。在建设和运营环节保持一定形式的封闭性，可以有效避免利益输送，也有利于承贷主体责任明确。开建以来，重庆公租房坚持“封闭运转”，努力实现在保障房体系内的良性循环：一是由政府专门组建的公租房建设企业作为承建主体并拥有产权，有效控制开发建设成本。建成后，由公租房管理局专司管理、配租和服务。二是凡购买公租房有限产权者，不得将公租房进入商品房市场交易，只能以购房价加同期银行利息由公租房管理局回购，再作为公租房流转使用，防止了灰色交易和无底洞。三是对不再符合租住条件的承租人，启动必要的退出程序，由公租房管理局收回，再转租给其他符合条件的对象，避免了资源沉淀和低效率。 资产封闭运转重在体现保障属性，资金开放筹措重在确保建设所需，二者结合就能实现阳光建设与市场化运营的有机统一，公租房的资金平衡就有制度保障。实践证明，政府只要真正按照科学发展观要求，坚持以人为本，主动担当，积极作为，公租房建设资金不仅可以“不差钱”，还可以实现良性循环，形成持续保障。公租房作为一笔优质国有资产，在改善民生、促进发展中完全能够发挥更积极有效的作用。 黄奇帆详解重庆公租房的运作(本段摘自《改革开放和民生建设的“重庆探索”》，原文链接) 黄奇帆：保障房建设的融资，有多种渠道。比如我们造4000万平方米公租房，因为是公共服务，所以土地是划拨的。这就需要价值300亿的划拨土地。建房子本身需要钱，要划拨300亿现金作为资本金投入，这就600亿了。我们和银行、保险公司、社保基金等各个社会融通单位，用政府的信用、担保、筹措800亿，这800亿贷款过去两年我们已经融通了500亿，再加上划拨土地和政府拨款。中央政府已经拨了90个亿，地方政府拨了100亿，今年中央和地方再拨100多亿，差不多就有300亿。 总资金我们基本解决了。我不认为，公租房和保障房的资金是非常难的事情，公租房是民生保障，是公共服务，但它毕竟不是一个财政完全补助的系统，而是一个出租了以后收租金的。如果你要购买的话，至少是成本价格的购买，所以在成本意义上还是能够回流的。在这个意义上讲，它不应该是一个很困难的筹资问题。比如说，租房对象月收入1/6左右的资金用来租房，国际惯例任何一个家庭如果收入的1/6之内是房租，是住房成本，这个家庭是过得去的。如果一个家庭1/2的钱都交付房租就会影响家庭生活。比如说一套房子50平方米，三口之家，两个人收入3000元多，1/6就是500元左右，用来付房租，所以这是一个概念。 其次，这个租金至少等于银行融资的利息。政府出的300亿土地和300亿拨款不算利息，按照你和银行融资的800亿利息一年可能要48亿。我现在造了4000万平方米，每平方米收10元，12个月有48亿，所以租金和利息基本打平。但是还有管理成本，还有800亿的本金要还，怎么平衡呢？没有关系，因为公租房的住户里面三五年内可能有1/3的是想把房子产权买下来的，买下来的时候，成本算下来3000多块/平方米，1000多万平米如果都买下来的话，就可以用来还四五百亿。另外4000万平米公租房会有400万平米的商业配套，这个是按市场价出售，差不多是10000块/平方米，400万平米就是400亿了，这个帐总之是算得平的。另外，大家要明白公租房的租金也不是一成不变的，如果市场上商品房价是8000，十年以后涨到一万八两万，那么公租房租金可能会从10块钱变成15甚至18，那个时候大家的月收入不是1800，可能是4000了，夫妇月收入就是8000了，所以这是一个金色的蛋糕，是个不动产，而不是一个不良贷款，一个无底洞。 建公租房融点资，只要管得好，心安理得。只要没有人贪污，没有人造假冒伪劣的房子，当然是件对国家，对老百姓都是有利的事情。 （作者：中共重庆市委副书记、市人民政府市长） |
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