红色中国网

 找回密码
 立即注册
搜索
红色中国网 首 页 经 济 查看内容

重庆市政府如何平衡公租房的建设资金

2012-3-27 16:24| 发布者: redchina| 查看: 597| 评论: 2|原作者: 黄奇帆|来自: 《求是》

摘要: 重庆3年建设4000万平方米公租房,约需1100多亿元现金投入。其中,由政府先期投入300多亿资本金,在此基础上,我们拓展融资渠道,一是通过公积金和商业银行贷款300多亿元,二是向非银行机构融资400多亿元,实现了公租房建设资金的大账平衡。
来源:《求是》     作者:黄奇帆

大规模建设公租房,是我国保障性安居工程的重要组成部分,是中低收入群众的热切期盼。今年国务院下达的1000万套保障性住房建设任务中,公租房达220万套。随着发展步伐的加快,公租房将逐步成为我国保障性住房的主体。公租房能否顺利建设,直接关系保障性安居工程的成败,影响“住有所居”目标的实现。

在公租房建设及资金筹集过程中,各地都遇到了一些绕不开的难题,表现出诸多疑虑和困惑。一是认为资金筹集压力大。公租房建设的资金需求量大,又属公益项目,地方财力有限,银行贷款很难,无法回收成本,大规模建设公租房,资金难以平衡,会使地方财政不堪重负。二是担心投入产出难以平衡。社会资本具有逐利性。公租房作为公益产品,租金低廉,与市场化开发形成冲突,投资回报率低,难以吸引社会资金投入。单靠政府投入,无法满足融资需求,公租房的建设进度难以保证。三是倾向于将营建主体让位给社会。认为建造公租房既是政府担当,也是社会责任,政府不该大包大揽,应从主导地位退居引导地位,更多鼓励民间资本成为公租房建设主体,以缓解政府压力。

如果按照上述思路走下去,很难建立起公租房建设良性运转的长效机制,势必影响可持续性,甚至会走入死胡同。对此,要统一思想,引起高度重视。

第一,公租房投资是较长周期的动态平衡。公租房作为保障性住房,不像普通商品房开发那样能够为“土地财政”作出贡献;相反,政府还需要无偿划拨土地,投入前期资本金,以此融通社会资本,满足建设资金需求。由于限制租金,建设资金回笼不可能在短期内“立竿见影”。因此,政府和社会都不能持过度的功利观。政府在民生上投入,虽要避免“赔本的买卖”,但也不能放大逐利行为,只能通过较长周期的资产运营,逐步实现动态平衡。如果想通过建设公租房“赚钱”,必然会荆棘丛生、寸步难行。

第二,公租房具有长期保值性,完全可以多方融资。作为政府公共服务产品,公租房通过免收土地出让金、相关税、配套费和剥离企业利润,会形成低得不能再低的成本,不会产生房产泡沫和成为不良资产。政府以现价形成资产,就是以后的资产储备。公租房的商业配套,具有良好的市场前景,是公租房项目的有力支撑。公租房在一定周期完成还本付息后,每年的租金会形成稳定收益,其价值也可能与商品房一样水涨船高。有远见的投资者应该会青睐它,社会融资的路子是宽广的,前景是良好的。

第三,公租房建设应当也只能由政府来主导。由社会资本主导公租房建设,虽能缓解资金的一时之需,但由于政府不持有产权、不主导运营,也就难以保证公租房政策覆盖的有效性,甚至会重蹈经济适用房“利益输送”的覆辙。政府担当公租房建设的主体职责理所当然。

可以说,公租房建设坚持政府主导、社会参与,政府完全能够解决和平衡好建设资金问题。

必须坚持公有、公建、公营、公益的方向。公租房建设所需土地全部由政府划拨,由具有政府背景的国有企业承建并持有产权。政府在优化布局、完善配套、减免税费等方面发挥作用,目的是最大限度地降低成本,体现公益属性,绝非是与民争利。建设用地以划拨方式提供,享有减免政府性基金、税费优惠政策等公共资源,全部体现在公益方面,不会使公共资源成为个别人“发财的阶梯”。公租房租金主要兑抵贷款利息、房屋维修管理费用和空置损耗,原则上不超过同品质商品房市场租金的60%。为实现公租房公营,重庆专门组建了公租房管理局,履行房源储备、审核配租和监督管理等职责,确保公租房申请、配租阳光操作,在政府与市场之间找到了结合点,避免了纯市场化的逐利行为。

构建政府先导、社会补充的投融资格局。在投融资领域,政府投入往往具有先导性,对各种社会资本形成引导和激励效应。重庆3年建设4000万平方米公租房,除了已由政府原储备的土地划拨之外,约需1100多亿元现金投入。其中,由政府先期投入300多亿资本金,包括中央专项、本级财政支出、土地划拨、税费减免等。在此基础上,我们拓展融资渠道,一是通过公积金和商业银行贷款300多亿元,二是向社保基金、保险资金、央企等非银行机构融资400多亿元,实现了公租房建设资金的大账平衡。目前,中央补助和市级财政已先期投入230多亿元,撬动了社会投入250多亿元,有力保障了开工项目的资金需求。今明两年开工项目所需的600多亿元,已基本筹措到位,没有出现资金“断链”问题。目前,全市已开建公租房2650万平方米,有5.5万户家庭通过3次摇号获得配租。今年将有1000万平方米陆续投入配租。

建立租售并举、动态平衡的偿债模式。承债能力及债务偿还的时限、方式等,直接关系融资收益和资金安全。重庆除政府投入的300多亿元外,社会融资的800多亿元,主要通过三个渠道逐步偿还:一是按10%的比例配建商业设施,以市场价出售,可回笼资金400多亿元;二是承租5年后,出售约1/3有限产权的公租房,可回收资金400多亿元;三是每年收取的租金,扣除维护和管理费用后仍有盈余,可用于平衡贷款利息。这样,公租房就可以实现整个资金体系的动态平衡。今年8月,通过对2344户公租房家庭入户调查,有意愿购买有限产权公租房的占65.1%,有76.55%的承租户愿意在本社区经营商业,远高于预想比例。可见,出售1/3的公租房有限产权和10%的商业配套,符合大多数承租户愿望,有良好市场前景,完全可以实现预期的资金回笼。

形成公租房体内循环的有效机制。在建设和运营环节保持一定形式的封闭性,可以有效避免利益输送,也有利于承贷主体责任明确。开建以来,重庆公租房坚持“封闭运转”,努力实现在保障房体系内的良性循环:一是由政府专门组建的公租房建设企业作为承建主体并拥有产权,有效控制开发建设成本。建成后,由公租房管理局专司管理、配租和服务。二是凡购买公租房有限产权者,不得将公租房进入商品房市场交易,只能以购房价加同期银行利息由公租房管理局回购,再作为公租房流转使用,防止了灰色交易和无底洞。三是对不再符合租住条件的承租人,启动必要的退出程序,由公租房管理局收回,再转租给其他符合条件的对象,避免了资源沉淀和低效率。

资产封闭运转重在体现保障属性,资金开放筹措重在确保建设所需,二者结合就能实现阳光建设与市场化运营的有机统一,公租房的资金平衡就有制度保障。实践证明,政府只要真正按照科学发展观要求,坚持以人为本,主动担当,积极作为,公租房建设资金不仅可以“不差钱”,还可以实现良性循环,形成持续保障。公租房作为一笔优质国有资产,在改善民生、促进发展中完全能够发挥更积极有效的作用。

黄奇帆详解重庆公租房的运作(本段摘自《改革开放和民生建设的“重庆探索”》,原文链接)

黄奇帆:保障房建设的融资,有多种渠道。比如我们造4000万平方米公租房,因为是公共服务,所以土地是划拨的。这就需要价值300亿的划拨土地。建房子本身需要钱,要划拨300亿现金作为资本金投入,这就600亿了。我们和银行、保险公司、社保基金等各个社会融通单位,用政府的信用、担保、筹措800亿,这800亿贷款过去两年我们已经融通了500亿,再加上划拨土地和政府拨款。中央政府已经拨了90个亿,地方政府拨了100亿,今年中央和地方再拨100多亿,差不多就有300亿。

总资金我们基本解决了。我不认为,公租房和保障房的资金是非常难的事情,公租房是民生保障,是公共服务,但它毕竟不是一个财政完全补助的系统,而是一个出租了以后收租金的。如果你要购买的话,至少是成本价格的购买,所以在成本意义上还是能够回流的。在这个意义上讲,它不应该是一个很困难的筹资问题。比如说,租房对象月收入1/6左右的资金用来租房,国际惯例任何一个家庭如果收入的1/6之内是房租,是住房成本,这个家庭是过得去的。如果一个家庭1/2的钱都交付房租就会影响家庭生活。比如说一套房子50平方米,三口之家,两个人收入3000元多,1/6就是500元左右,用来付房租,所以这是一个概念。

其次,这个租金至少等于银行融资的利息。政府出的300亿土地和300亿拨款不算利息,按照你和银行融资的800亿利息一年可能要48亿。我现在造了4000万平方米,每平方米收10元,12个月有48亿,所以租金和利息基本打平。但是还有管理成本,还有800亿的本金要还,怎么平衡呢?没有关系,因为公租房的住户里面三五年内可能有1/3的是想把房子产权买下来的,买下来的时候,成本算下来3000多块/平方米,1000多万平米如果都买下来的话,就可以用来还四五百亿。另外4000万平米公租房会有400万平米的商业配套,这个是按市场价出售,差不多是10000块/平方米,400万平米就是400亿了,这个帐总之是算得平的。另外,大家要明白公租房的租金也不是一成不变的,如果市场上商品房价是8000,十年以后涨到一万八两万,那么公租房租金可能会从10块钱变成15甚至18,那个时候大家的月收入不是1800,可能是4000了,夫妇月收入就是8000了,所以这是一个金色的蛋糕,是个不动产,而不是一个不良贷款,一个无底洞。

建公租房融点资,只要管得好,心安理得。只要没有人贪污,没有人造假冒伪劣的房子,当然是件对国家,对老百姓都是有利的事情。

(作者:中共重庆市委副书记、市人民政府市长)
1

鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋

刚表态过的朋友 (1 人)

发表评论

最新评论

引用 gwnewb 2012-3-28 10:00
好的政策+好的环境+好的官员+好的执行=好的结果+人们拥护
引用 闪烁的童心 2012-3-28 00:14
还是有利于广大市民的

查看全部评论(2)

Archiver|红色中国网

GMT+8, 2020-7-13 09:50 , Processed in 0.023037 second(s), 12 queries .

E_mail: redchinacn@gmail.com

2010-2011http://redchinacn.net

回顶部