中国房地产市场为何会出现“两高并存”的问题？

近年来，中国房地产市场的非健康发展，导致房地产市场的失衡，特别是出现了高房价和高库存“两高并存”的问题，严重拖累了中国经济。

一、房地产市场失衡和“两高并存”的主要危害

房地产市场的失衡和“两高并存”，是当前中国经济结构的主要痛点，主要有以下危害：

1、房地产业的过度膨胀，导致中国经济的发展对房地产业的依赖过大。这些年来，由于房地产业的过度膨胀，使其在中国经济中的比重过大，经济的发展对房地产业的依赖程度也过大。据有关专家测算，楼市对中国经济产出的直接和间接贡献高达19%，楼市活动与房价下降10%便会让中国的国内生产总值(GDP)增速下降多达5个百分点。外媒报道认为，中国的住宅投资占GDP的比重比现在的任何其他大国都高，甚至高于日本、韩国在建设热潮时期达到的比例。据有关部门公布的数据，近十多年来，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上,房地产业和建筑业的增加值占GDP的比重超过10%。而近一两年来，由于房地产库存过大，导致投资增速下降过快，如2014年全国房地产投资的增速还超过10%，而到了2015年，房地产投资增速就只有1%了，降幅很大。由于中国经济的发展对房地产业的依赖程度过大，房地产市场的下行对中国经济的增长也带来了严重影响。

2、房地产泡沫已成为中国金融风险的主要来源。目前，在中国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占了大头。而房地产开发商和购房者向银行贷款，抵押的是房地产；地方政府向商业银行融资，抵押的主要也是土地等实物资产。因此，一旦不断推高的房地产价格泡沫猛然发生破裂，最终损失的还是银行的资产，而商业银行如果大面积地出现支付危机和债务链断裂，就会发生金融危机。

3、房地产库存过大是产能过剩的主要病根之一。当前，中国经济中普遍存在着产能过剩的问题，而这与房地产库存过大后导致的投资增速下降过快、需求不足有着直接的关系。近年来，由于房地产开发投资增速的大幅回落，直接导致许多与房地产相关的行业如钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等行业产能严重过剩，目前这些直接与房地产投资相关的行业，产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。

4、房地产价格的过快上涨，也导致实体企业生产成本的不断上涨和广大群众的不满。现在由于房地产价格在全国各地的暴涨，已经引发了劳动力价格的持续快速上涨。在沿海地区，不仅一些劳动密集型的制造业早已无法生存，大量破产倒闭，而且很多消费性服务业也因营业场所租金太贵和用工成本高昂，或者关门，或者也加入涨价的大潮。而实体企业生产成本的不断上涨，又严重削弱了企业在国际市场上的竞争力。此外，商品房价格的过快上涨，也使越来越多的人买不起房，引起广大群众的不满。

二、导致房地产市场失衡和出现“两高并存”问题的主要原因

房地产市场失衡和“两高并存”的危害很大，那么，中国的房地产市场为什么会发展失衡，出现高房价和高库存“两高并存”的问题呢？

中国的房地产市场起步于上世纪80年代末，并在本世纪初进入了快速发展期，2002-2011年被称为中国楼市的“黄金十年”。

而当前之所以存在的房地产“库存过大”的问题，主要原因就在于过去的十多年中房地产市场的非健康发展，导致了利益失衡。

回顾近一二十年来中国房地产市场发展的历史，我们可以看到，正是由于地方政府、开发企业、投资投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。

1、地方政府是房地产市场发展的最大推手。由于GDP的增长是衡量地方党政官员政绩的主要标准，而发展房地产业既不需要高深的技术又能获得可观的税收，加上拍卖土地又是地方政府财政收入的主要来源之一，因此，追求GDP和税收的快速增长，以及土地财政格局的利益诱惑，促使各地政府在全国各个城市包括几乎所有的三四线城市都进行了大规模的房地产开发，同时无止境地、价不封顶地拍卖土地。所以说，要论拉动房地产市场快速膨胀和价格不断上涨的首功，非地方政府莫属。此外，一些地方官员热衷于城市改造和房地产开发，还有能“公私兼顾”、乘机捞钱的缘故。

2、开发商在高额利润的诱使下纷纷拥入房地产业。大量事实说明，房地产业是中国的高利润行业之一。中国社会上早就有“办工厂不如搞房地产”的说法。房地产业的利润率究竟有多高？开发商公开承认，正常情况下，房地产开发的净利润率（净利润/销售收入）平均只有10%到12%，做得好的项目，净利润率可达到20%以上。然而，据有的业内人士透露，房地产开发的实际利润可能要大大高于上面的数据。据专家对统计数据的分析,全世界房地产业的平均利润率一般都在5%左右,而我国大多数城市都在10%以上,中高档房地产的平均利润率更高。因此，即便按开发商公开承认的数据来说，中国的房地产业也属于高利润行业。正是由于高额利润的诱惑，全国的许多企业，不管是国有的还是民营的，也不管其经营的主业是否是房地产，都纷纷拥进了房地产市场，形成了“千军万马齐上阵，大家都搞房地产”的局面。在不少地方，只要有本事搞到一快土地，就能成立一个房地产开发公司，所需的开发经费用土地作抵押向银行贷款，而建安经费则由建筑企业垫付，还可让购房者预付房款，等房子建好开始销售后再结算。这完全是“小本赚大钱”，“空手套白狼”。而开发商们为了多赚钱，又在地方政府的默许甚至纵容下（因为房价涨了，GDP和税收也会随之增加），不断地借机提高房价。就这样，高房价带来了高利润，高利润又把更多的人和资金吸引到房地产市场，开发建设更多的房子，如此下来，就形成了当前中国房地产市场高房价和高库存“两高并存”的问题。

3、投资投机的需求也是拉动房地产市场快速膨胀和价格不断上涨的重要因素。现在一些人有了钱，就想着保值和赚更多的钱。由于这些年来，全国各地特别是一些大中城市的房价一直在不停地上涨，事实上形成了“只涨不跌”的局面。另一方面，房产税和遗产税至今也没有开征，持有房产的成本很小。因此，现在在中国，持有房产和炒房不仅能保值更能赚大钱，而且风险很小，这样，就把许多投资投机者吸引到楼市。这几年，由于中国股市不景气，搞实体经济也困难重重，就又有大量的资金涌入了楼市。大量的投资投机需求，有力地助推了房地产市场的快速膨胀和价格不断上涨。由于在经济比较发达的一些大中城市，地价上涨的空间大，房价更容易维持“只涨不跌”的局面，因此，进入楼市投资投机的资金大都涌向了这些城市，从而推动了房价的猛涨。

三、反思房地产市场失衡和出现“两高并存”问题应吸取的主要教训

从以上分析可以看出，中国房地产市场之所以发展失衡，出现高房价和高库存“两高并存”的问题，完全是由于这些年来房地产市场的无序开发和对其监管不力造成的。认真进行反思，我认为主要有以下几条教训：

1、经济体制改革必须着眼于建立社会主义有计划的市场经济。长期的实践证明，对于发展经济来说，计划经济和市场经济各有利弊。而中国房地产市场发展失衡，出现“两高并存”的问题，恰好正是由于“计划”和“市场”两者的弊端结合起来后造成的，即地方政府在追求政绩的利益驱使下盲目蛮干，与资本追求利润最大化的自觉行为，两者结合共同造成了当前中国房地产市场发展失衡，高房价和高库存“两高并存”的问题。这个教训告诉我们，在实行社会主义政治制度的国家，绝不能采用脱离了正确的计划指导的而完全由市场说了算的经济体制。所谓“使市场在资源配置中起决定性作用”，在这句话里必须加上“计划正确指导下”这几个字，变成“使计划正确指导下的市场在资源配置中起决定性作用”。这是因为，在共产党领导、实行社会主义政治制度的国家，政府不应该、也不可能对经济活动放手不管，如果政府不对经济活动实施正确的计划指导和完善的市场监管，经济建设就不能健康地发展。近十几年来中国房地产市场的发展失衡和“两高并存”问题的出现，就是一个非常深刻的教训。

2、必须把满足人民群众的需要作为发展经济的首要目的。我们常说“发展生产力的目的是为了满足人民群众日益增长的物质文化需要”，可是许多领导干部在实践中却经常忘掉了这一点。近十几年来中国房地产市场的发展失衡和“两高并存”的出现，就是一个最说明问题的例子。众所周知，居住是房子最主要最基本的功能，可是我们许多地方发展房地产，政府最优先考虑的却不是“老百姓需要什么样的房子”，“老百姓能不能买得起”等问题，而是“能不能体现自己的政绩”，“能给政府带来多少税收和财政收入”等问题。这样，就把自己与房地产开发商紧紧地绑在了一起，成为了“天然盟友”，虽然搞开发时双方的目的各不相同，但房子建好后双方的心情却是一样的：房价上涨了，大家一起高兴；房子卖不出去了，大家又都同样发愁。由此可见，必须研究采取有效措施，特别是改革干部选任制度，使各级领导干部真正把满足人民群众的需要作为发展经济的首要目的。

3、必须加强对资本的监管。追求利润的最大化，是资本的本性。中国房地产市场之所以发展失衡，出现高房价和高库存“两高并存”的问题，从根本上来说，也是由于资本对利润疯狂的追逐而造成的。而如果各级政府从一开始就加强对房地产市场特别是资本的监管，这些问题都是可以避免的。例如，如果及早开征房产税和遗产税，使持有房产的成本大大增加，就能有效遏制楼市的投资投机活动，有效遏制房价的过快上涨。再如，如果对房地产企业实行资质审核和总量控制，就不会出现“千军万马齐上阵，大家都搞房地产”的局面，也就不会出现高库存的问题。其实，这些办法早就有人提过，可是有关部门却一直没有采用，这其中究竟是什么原因，也许只有他们自己知道。

综上所述，中国房地产市场发展失衡，出现 “两高并存”问题的教训告诉我们：在共产党领导、实行社会主义政治制度的国家，必须实行社会主义的有计划的市场经济，必须真正把满足人民群众的需要作为发展经济的首要目的，必须切实加强对资本的监管。