编注：这是作者应国内某媒体邀请撰写的对当前热门经济问题的评论文章。 平抑房价、改善民生，建设“社会主义有计划的市场经济” 李民骐 美国犹他大学经济系教授
近年来的房价暴涨，已经成为广大人民群众最为迫切关心的问题。由于房地产畸形发展而引起了多个部门严重生产过剩、居民和企业部门债务临近危险水平，因而引起了国内外各方面对于中国经济前景的担忧，乃至担心中国经济将步日本、美国的后尘，房地产泡沫破裂，进而导致全面经济危机，使得中国经济由此陷入长期停滞的泥潭不得自拔。 比如，近来网上流传署名“望长城内外”的文章（中国房地产市场为何会出现“两高并存”的问题？）。文章指出，中国房地产业目前存在着高房价、高库存“两高并存”的严重失衡局面，房地产价格暴涨已经引起了广大人民群众的严重不满并大大增加了实体经济部门的生产成本，房地产泡沫已发展为中国金融风险的主要来源。作者指出，必须深刻反思房地产无序发展引起的教训，进而反思当前整个的经济发展路线，要加强对资本的监管，将广大人民群众的基本需要作为发展经济的首要目的，将改革目标调整为建立“社会主义有计划的市场经济”。 草根网专栏作家“云台剑侠”提出：“换个思路解决住房问题”。云台剑侠认为，现行的房地产政策是死路一条，中国的住房问题绝不可能靠住房私有化、土地私有化来解决，只有在土地公有的基础上，由国家投资建房，实行公有民租的方式，才能满足百姓的住房需要，同时最大限度地保障人民居住自由。 网上流传的一篇文章（癫狂的房地产已经变成了一场集体心理实验），作者自称“在一线城市苦苦奋斗，但已经被疯狂上涨的房价蹂躏得绝望的人”，这是当前城市生活中大批欲为中产而不得的高学历青年被高房价以及现代资本主义的种种变态在精神上和物质生活上都逼迫到崩溃边缘的真实写照。 在这样的背景下，如何认识房地产业对中国经济的影响，如何评估房地产泡沫一旦破裂对中国经济可能产生的危害，站在进步立场上的各界人士在房地产以及相关经济问题上应当提出怎样的政策主张？在这篇文章中，我提出一些初步看法，与进步学界各位人士以及各位读者共同探讨。
房地产与中国经济 要谈论房地产问题，首先要对房地产对中国经济的影响及其重要性有个较为客观准确的估计。目前网络上对此有不同的说法，有的认为房地产业的影响已经达到中国经济规模的20%，有的认为房地产及其上下游活动的直接间接影响之和已经达到中国经济规模的50%。这里，采用几种较为直接、公开、权威的数据来评估目前房地产业在中国经济中的实际地位，力争做到不夸大、不缩小。 图一比较了几种较有代表性的房地产业活动指标占中国经济规模的比重：
资料来源：国家统计局，《中国统计年鉴》2014年和2015年，“2015年全国房地产开发投资和销售情况”。 其中，房地产开发投资是房地产企业以赢利为目的进行的投资支出（不含城镇单位和农户自建房屋而发生的固定资产投资），反映了房地产业对国民经济其他部门的最终需求。商品房销售额是房地产企业销售住房、办公楼、商业用房而获得的销售总收入。房地产企业主营业务收入指的是房地产企业通过出售商品房、出租房屋、转让土地等活动而获得的营业收入。该项通常小于商品房销售额，因为主营业务收入按实际发生的收入计算而商品房销售额按合同价款计算。主营业务收入包括了房地产企业经营活动产生的各项增加值（包括利润、工资、固定资本折旧等），也包含了房地产企业的各项业务成本（如土地购置费用和商品房建筑成本）。 2000年，房地产开发投资占国内生产总值的5%、商品房销售额占国内生产总值的3.9%。2005年，房地产开发投资占国内生产总值的8.5%，商品房销售额占国内生产总值的9.3%，房地产企业主营业务收入占国内生产总值的7.9%。2014年，房地产开发投资占国内生产总值的14.8%，商品房销售额占国内生产总值的11.8%，房地产企业主营业务收入占国内生产总值的10.3%。2015年，房地产开发投资占国内生产总值的14%，商品房销售额占国内生产总值的12.7%. 自2000年以来，房地产业各项活动指标在中国经济中的影响显著增加，占国内生产总值的比例从2000年的4-5%上升到2014年的10-15%。 图一显示的是房地产业各项活动与历年国内生产总值绝对水平的比较，还不能充分显示房地产业对经济增长的影响。图二说明了房地产业各项活动指标自2001年以来历年增量占当年国内生产总值增量的比例：
资料来源：国家统计局，《中国统计年鉴》2014年和2015年，“2015年全国房地产开发投资和销售情况”。 显然，房地产业各项活动增量占国内生产总值增量的比例波动剧烈。在有的年份，房地产活动对当年国内生产总值增量的贡献巨大。如2009年，商品房销售额增量占当年国内生产总值增量的65%。2013年，商品房销售额增量占当年国内生产总值增量的31%，房地产企业主营业务收入增量占当年国内生产总值增量的36%。在有些年份，房地产业活动则发生负增长，如2014年，商品房销售额和房地产企业主营业务收入都发生负增长。 今年前三个季度，房地产活动异常活跃。根据国家统计局发布的“2016年1-9月全国房地产开发投资和销售情况”，今年1-9月，商品房销售额达到8万亿元，比去年同期暴涨41.3%。由于去年商品房销售额约占国内生产总值的13%，据此可以粗估，商品房销售额对今年国内生产总值增量的贡献将达到5个百分点。由于现在名义国内生产总值每年仅增加约7个百分点，那么商品房销售额增量将占到今年国内生产总值增量的绝大部分。 需要说明的是，这是一种简单化的推算方法，假设商品房销售额在当年全额支付，又假设由此产生的销售收入全部转化为房地产业、建筑业等行业的增加值，其中的土地购置费用部分又通过居民和政府部门的支出转化为其他行业的收入。尽管如此，这一推算还是可以粗略地说明房地产活动目前对中国经济的巨大影响。 图三用房地产企业债务增长的情况说明了房地产业畸形发展带来的金融隐患：
资料来源：《中国统计年鉴》2015年。 如图三所示，2005年时，房地产企业负债占国内生产总值的比例还不到30%，2014年时已经达到60%。“社会融资总额”大约相当于中国经济中的全部非金融部门债务（中央政府债务除外）。2008年以前，房地产企业负债大约占中国经济中全部非金融部门债务的四分之一，现在，这个比例已经上升到约三分之一。这说明房地产企业负债是整个中国经济债务水平上升的一个主要推动力量。 新增房地产企业负债占国内生产总值的比例，2009年以前，大约在6%，2010年以后，大约在9-10%。这个比例表面上看起来比较稳定，其实大有学问。新增债务与新增国内生产总值之比，如果长期保持不变，就可以决定长期的负债与国内生产总值之比。比如，2014年，新增房地产企业负债占国内生产总值之比是9.5%，当年名义国内生产总值比上年增加6.4%，这就意味着两者之比是148%，接近150%（在经济学中，这也叫做边际债务收入比）。也就是说，如果新增房地产企业负债占国内生产总值之比以及名义国内生产总值增长率都没有变化，在长期，房地产企业负债占国内生产总值之比将继续上升，直至趋近于150%。事实上，名义国内生产总值增长率在未来很可能下降，从而意味着债务收入比上升的空间更大。另外，上述分析还没有考虑到居民部门为了买房而借入的住房抵押贷款。 根据这一节的简单分析，可以初步得出这样一些结论：房地产企业部门的负债增长显然不可持续，确有因为房地产企业大面积资不抵债而触发金融危机的危险。房地产企业部门的各项活动已经占到中国经济的一个显著份额，并且至少在某些年份，房地产企业部门各项活动的增长占到了当年中国经济增长的大部分或者相当一部分。因此，一旦房地产企业部门爆发危机，将有可能引发整个中国经济的危机，或者导致增长率大幅度下降，乃至引起经济负增长。由于房地产企业以及相关居民部门债务对投资和消费活动的抑制作用，在危机之后，中国经济陷入长期停滞的可能性是存在的。
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龙翔五洲: 在重建社会主义时期，国家实行有市场的计划经济，市场是有计划有管理的市场，以避免一管就死，一放就乱的弊端。计划经济是社会主义经济，小量的私有制经济应在有 ...
xiaoliwencai: 没有社会主义，哪里会有社会主义有计划的市场经济？李民骐所谓的“平抑房价、改善民生，建设‘社会主义有计划的市场经济’”，兜售的不过是改良主义。 ...
longdongfang: 发挥社会主义优越性的原则出发，在土地公有制的基础上，实行在计划指导下、国有资本主导、以满足民生为目的的住房建设政策。 ===================== 这是在梦呓 ...
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