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房地产泡沫能撑多久?

2017-1-8 23:50| 发布者: 远航一号| 查看: 475| 评论: 2|原作者: “登高望远”

摘要: 本文估算,2015年末待售商品住宅,按当年销售进度要消化23年才能彻底“去库存”;另外,炒房者手中待售的住宅又要消化12年。而按购买力估算,全国城镇商品住房要过剩55亿平方,足够1.7亿人居住。泡沫破裂后百姓损失最大,但早破裂总比迟破裂的损失小。

    摘要:本文估算,2015年末待售商品住宅,按当年销售进度要消化23年才能彻底“去库存”;另外,炒房者手中待售的住宅又要消化12年。而按购买力估算,全国城镇商品住房要过剩55亿平方,足够1.7亿人居住。即使房价降到所有城镇常住人口都买得起,按每户一套还过剩1900万套,可供0.59亿人居住。由此得出:中国的房地产泡沫确实存在。由于地方政府、银行、开发商力挺,局部泡沫虽已破裂,但全局仍在吹大。本文特别指出,泡沫破裂与否及其快慢的主动权在买方:只要炒房者及房奴减少购房,泡沫即破。突发事件的发生可致泡沫速破。笔者还认为:泡沫破裂后百姓损失最大,但早破裂总比迟破裂的损失小。

    一、待售商品住宅要消化23年才能彻底“去库存”!

    “待售商品房”是反映房地产企业滞销状况的确切指标,“去库存”只是借用名词,意即把全部待售商品房卖掉。

    鉴于国家统计局于2005年8月起把“立合同,交定金,未交房”的业务称为“期房销售”,而把“房款两清”的业务称为“现房销售”。两种业务合并计入“销售”范围。“期房销售”中,期末“未交房的部分”未满足会计、税务认定的“销售”的条件(买方交足钱,卖方交付房), 应属于“待售”范围,需在“在建商品房”中交付。故全部“待售商品房”应包括以下4部分:

    A.统计公布的“期末待售面积”,仅指期末 竣工房中产权仍属开发商的面积;B.期末按合同尚欠“期房”买主的现房面积,即只交定金或预售款未交房的部分,需要在“在建商品房”中交付;C.“在建商品房”中尚无买主的面积;D.已征土地尚未开工(称为“待开发土地”),按规划用途需建的商品房面积。

    商品房按用途分为住宅、办公楼、商业营业用房(即商舖)和其它房屋。其中住宅占2015年施工面积的69.5%,是商品房的主要部分。

    按上述思路,据相关统计资料估算,2015年末“待售商品住宅”应包括:

    1、统计公布的“待售商品住宅”,即产权属于开发商的已竣工住宅4.52亿平方米;

    2、2015年末尚欠“期房”买主的住宅29.97亿平方米,需要在未完工的“在建住宅”中交付;

    3、2015年末“在建住宅”中,尚无买主的13.81亿平方米。因这些工程已按住宅的设计施工,竣工后只能按住宅出售,故应属待售住宅。

    4、开发商“待开发土地”按比例可建住宅13.38亿平方米。“待开发土地”虽可在开发商间转让,但不能退给政府,只能按规划建房。按住宅占商品房面积比例可建的住宅,是“潜在待售商品住宅”,亦应计入待售住宅的范围。

    以上4类为2015年末“全部待售商品住宅,共61.68亿平方米≈62亿平方米。(计算过程见附录)

    此数是统计公布同期“待售商品住宅”面积(4.52亿平方米)的13.6倍。按2015年“月均住宅销量”计算,要销售66个月。而按同期“月均现房住宅销量”计算(月均销售现房住宅0.216亿平米),要销售286个月,即23.8年!  才能卖完全部待售住宅。(俗称“全部去库存”)

    “房款两清”的现房销售才算“销售确认”,所以估算全部“去库存”年数的“除数”,应以现房销量较为合理。

    那么2016年起,实际“去库存”所需时间会不会缩短呢?从下述两组数据可找到答案:

    一是2016年1季度“月均销售现房住宅”的面积只有2015年同指标的77%,照此进度2015年“全部待售商品住宅”将销售31年!  何况,开发商在1季度又购置了3577万平方米土地,又将产生新的待售住宅。

    二是2005年起全国的住宅销售面积直线上升,至2013年已达顶峰,次年开始回落,2015年虽有反弹仍未达峰值。  从2016年起,只要年销售量比2015年下降,同时开发商不停止购地建住宅,期末待售住宅还会增加,“全部去库存”所需年数还会延长!

    至于“售改租”,最近虽出台了租房的减税政策,但租金高了承租人不愿租;租金低了开发商不合算。土地使用期(70年)内总租金应扣除:利息、精装费、家电配置(承租二手房一般经精装并配家电、家具,拎包入住)、税金、中介手续费、日后维修费、承租间隔损失等,才能与一次性售房进行收益比较,开发商若认为出租不合算,宁愿待售不愿出租。

    二、商铺要消化40年才能彻底“去库存”!

    在2015年商品房施工面积中,商舖占13.6%,仅次于商品住宅。

    统计公布的2015年末“商舖待售面积”1.47亿平方米;年末“在建商舖”8.81亿平方米均为待售面积; 待开发土地3.61亿平方米,按2015年新开工比例(14.6%)估算,可建商舖2.83亿平方米 。 年末合计待售商舖13.1亿平方米, 按2015年月均商舖销售(771万平方米)估算,需170个月才能全部“去库存”;而按“月均销售现房商舖”(270万平方米)估算:需485个月,即40.4年才能“全部去库存”!

    2016年1季月均现房商舖仅销售159万平方米,照此估算,2015年末待售商舖需68年才能“全部去库存”!

    近来出台了鼓励待售商舖改住宅的政策,也很难消化商舖的库存。首先,住宅已经供过于求,而不是供不应求;其次,现行商舖的售价比住宅高--2015年平均商舖售价是住宅的1.48倍,与住宅相比处于竞争劣势;再次,商舖改住宅要多化费用,更不合算。

    三、已售房中的“空置房”是“买房者”手中的待售房

    上文仅对开发商手中的待售房作了估计。然而,调查发现“买房者”手中有大量无人居住或使用的空置房。主要是买主买回后等待涨价出售赚钱的所谓“投资房”。从全社会考察,投资房未出售前,本质上也是待售房。

    2010年7月国家电网按全国660个城市抄表员资料统计,竟有6540万套住宅电表连续6个月读数为零。表明:这么多住宅半年内未住人。

    同年8月,新浪乐居网又发动网友对全国百城的大社区住宅进“晒黑灯”活动:网友将各城大社区1年以上楼盘,在8月5日21点30分拍的照片发至网上,用亮灯住户与全楼套数比较,推算得“黑灯率”,从而估算商品住宅“空置率”。据报道:成都多个小区“黑灯率”超50%;苏州新小区黑灯率超76%;武汉部分楼盘黑灯率达90%;重庆10个小区黑灯率超6成;南京江北小区空置房最多达8成;一线城市住宅小区平均“黑灯率”也超三成……

    笔者也于2013.12.25晚8点,在苏北某县城拍摄估计:老城区边缘黑灯率约8成,新城区一条街楼群,除路灯、商舖及 “亮化工程”的外墙灯亮外,室内灯亮寥寥无几。见下图:

    图 2013.12.25晚8点,苏北某县城黑灯情况:左:新区一条街,右:老区边缘住宅楼

    虽然某晚黑灯,不一定那1户就无人居住,但整幢楼、整条街甚至整个新区大多黑灯,就不能用“偶然因素”解释了。

    以上两种对“空置房”的估计,应该认为国家电网的统计较为可靠。当然“半年未用电的住宅”可能包括:已搬入新居尚未拆除的老住宅、已装电表尚未入住的经济适用房及机关单位尚未入住福利房、已购尚未装修的“自住商品房”(如准备结婚的住房)。

    据《每日经济新闻》记者向广东一家中介调查认为:“一些投资客,并不在意短期租赁那点钱,宁愿将房子空在那里,等市场好的时候再出手。”  2015年86万户户籍人口的苏州市区,竟有47万套房子挂在租房市场网上,平均每100户有54户可出租房,说明一半以上买房者是投资户 。 保守估计,2010年投资性空置房占“半年未用电房”的一半,即3200万套,约32亿平方米。这就是买房者手中的“待售房”。

    若2015年末买房者手中的“待售房”仍为32亿平方米,加上开发商待售住宅62亿平方米,全国城镇待售住宅将达94亿平方米,约0.94亿套。2015年平均每户3.1人, 可供2.91亿市民居住!这一数字占2015年城市户籍人口的48.3%。

    已售出的商舖,全国范围内也有30%“空置”。 这些业主手中的空置商舖房亦需出售。何况,由于商业不景气,已经出租的商舖,还有相当部分急待退租。笔者今年4月在苏北某县城发现,中心地段一条不足300米的街道18户服装店竟有10户挂出“门市转让”的招牌,其余8户也挂出“清仓甩卖”的牌子。退租后的商铺将增加空置房。

    四、有多少人能买得起商品住宅?

    商品住宅卖给自住人才算是最终销售(少量专用于出租房除外)。前提是自住人无自有房,且买得起。2015年全国商品住宅平均每平方米6472元, 100平方米的套间总价64.72万元,约65万元,包括契税、手续费、装潢等总计需70万元。

    自住购房人若动用10万元积蓄,其余通过银行按揭52万(首付20%,贷款52万),民间借贷8万元。按近期房贷年息4.9%、30年还清本息计算,每月需还本息3216元。 这么多的债务有多少人在退休前还得起呢?

    按人均收入,统计部门把人群分5组:低收入、中下收入、中等收入、中上收入和高收入,每组人数各占总数20%。2015年中国城镇各组(不包括农民工)人均每月“可支配收入”分别为:1060元、1826元、2449元、3244元和5477元。  一个3口之家若有2人工作,一个人收入用于日常生活、交纳社保、护养孩子、瞻养老人及特殊备用(如疾病),另一个人的收入全部用来还房债,且从购房到退休可连续工作30年,则按2015年的平均房价和收入水平,只有“高收入”和“中上收入”的城镇人群能买得起房。其中,中上收入人群买房后要成为终身“房奴”--1个人月收入3244元,还房债3216元,所剩只有28元!

    这两组城镇人共占2015年城镇户籍人口的40%。就人群总体而言,可以认为:其中20%高收入人群不但有自住房,还有待售的“投资房”--上文估计约3200万套。剩下只有20%的中上收入人群勉强买得起。即使这一组人以前全无房,且2016 ~2046年全成为“房奴”,也只能购买39亿平方米的住宅。 而上文估算2015年末“全国城镇待售商品住宅”94亿平方米,还将过剩55亿平方米,可供1.7亿人居住!

    注意:这里按全国平均房价估算的,而按大城市房价,买得起的人更少;中小城市虽然房价较低,但那里的收入也低。

    也许有人反问:

    1、在城市常住人口中剔除农民工是不合理的,因为部分农民工也买了城市房。

    这部分比例极少,据国家统计局报告:2015年自购住房的农民工,仅为外出农民工1.69亿人的1.3%,按夫妻2人一套计算也只买了1.1亿平米。 其余农民工居住于单位宿舍、工棚、生产经营场所、回家住宿、合租房或独租房。2015年农民工平均月收入仅为3072元,用于居住的月支出仅475元,只占上文月还本息3216元的15%。何况,农民工总数从2011年起增速持续回落,随着全国经济的下行,总量可能下降,买得起房子的农民工更少。

    2、收入是逐渐上涨的,上文按“2015年起收入不变”估算的,低估了对住房的购买力。

    要知道,收入增长的同时,房价也在上涨。本文对2015年“城镇中上收入数”,是在上年数据基础上增加9.3%估计的。2015年商品住宅比上年也上涨了9.1%。 前者比后者仅高0.2个百分点。2016年1~3月住宅均价比2015年上涨了18.3%(从6472元增至7400元),比收入增幅高出1倍。全国35个城市2015年房价收入比(每套房价/每户年收入)与2014年相比,只有5个城市小幅下降(最高降幅广州下降了0.7年);其余30个城市都在上升(最高升幅上海,从11.9年升至20.8年,升幅8.9年。即全部收入不吃不喝,要经20.8年才买得起一套住房)。 可见,把收入与房价静止在某一年分,不会低估商品房的购买力。

    何况,本文对中上收入人群的住宅购买力,是按家庭收入50%估计的。事实上2014年城镇人均“居住支出”只占可支配收入的15.6%,即使加上全部储蓄也只有46.4%。更何况,谁能保证夫妻2人30年都不降薪、不失业呢?可见,上文高估了“城镇中上人群的住宅购买力”。

    五、总量过剩,区域失衡,“蜗居”“鬼城”并存

    1、城镇住宅总量过剩。

    上文按购买力对“城镇住宅的过剩总量”作了估计--2016年起,即使不再建商品住宅,还要过剩55亿平方米。那么避开购买力,假如房价降到城镇各类人群买得起的水平,那么截止2015年末,城镇已有及正在建筑的住宅,不足还是过剩呢?

    2015年末城镇常住人口7.71亿人,每户平均3.1人,包括1.69亿“外出农民工”也只需要住宅2.49亿套。

    全国城镇2015年末已居住的、待售的及“潜在待售”的住宅有多少套呢?

    ⑴1991年前建筑、2015年末尚未拆除,且可继续居住的住房估计15%以上,即0.37亿套(2.49*15%)。如北京尚存四合院、上海杨浦区部分旧房、中小城市保留的民宅、1991年前所建未拆的职工宿舍及机关自建住宅等;

    ⑵1991~2004年销售的商品住宅18.79亿平方米,按100平方米/套 估算为0.19亿套;

    ⑶2005~2015年销售的商品住宅(含回迁房) 93.63亿平方米, 按105平方米/套,折0.89亿套;

    ⑷2015年末在建住宅中尚无买主13.81亿平方米,按105平方米/套,折0.13亿套;

    ⑸2015年末待开发土地中可建住宅13.38亿平, 按105平方米/套,折0.12亿套;

    ⑹2005~2014年城镇共竣工“非商品住宅”约87.81亿平方米,包括各类保障房,单位福利房等,按90平方米/套,折0.98亿套。

    以上6类共2.68亿套,比2015年末城市人口每户一套的全部需求还多0.19亿套。这表明:把2015年末未竣工住宅全部建成,且把待开发土地按比例应建住宅全部建成,加上现有城镇住宅,按每户一套还过剩1900万套,可供0.59亿人居住。

    至于新婚夫妇的“刚需”:2015年人口自然增长率只有0.496%,照此推算每年只有191万对城市新婚青年。过剩的1900万套可供10年。

    何况,随着“淘汰落后产能”的进展,将减少部分农民工。特别是50岁以上农民工,这部分人2015年已达17.9%,比2011年上升3.6个百分点,而青壮年农民工的比重都在下降。老年农民工将逐年退出城市。 进城农民工总数还可能减少(注意:本小节城镇住房需求包括全部进城农民工!)。

    更何况,2016年起开发商还在购地、新开工住宅。保障房也在继续新建。只要不停购地、建房,可供住房就不断增加,而按每户一套的总需求增加很少。过剩数还将增加。

    2、城镇住宅区域供求失衡,蜗居与鬼城并存。

    上小节是对全国城镇住宅供求总量的分析,然而房屋砌在土地上,城巿间不可移动,城市的中心和郊区间也不可移动。现在的情况是:

    一、二线城市供少求多,但有效需求不多;三、四线城市供多求少。区域间极不平衡,但不能调剂。

    一、二线城市包括北京、上海、广州、深圳,天津、重庆及各省会。那里的就业机会多,不仅农民工多,而且也吸引了大批大中专毕业生,他们多数是从中小城市拥向大城市、特大城市的。这些大城市虽经多次扩城,加高楼层,但由交通、环境等制约,可建的住房毕竟有限。且房价远远超过中上收入,甚至部分“高收入”人群也买不起。笔者亲戚的女孩,大学毕业后在南京工作,月薪5000元,每月化1400元房租,才能和另一女孩睡在一张床上。而在北京,月薪1万元也买不起房, 4环内一套房要四百万元以上。中低收入及部分高收入(如月薪1万元的人)的无房人群只能挤在“棚户区”(如上海黄浦区一些街道)、“筒子楼”、“地下室”(北京约有100万人生活在居民楼地下防空洞改造的、像盒子一样的房间里) 、“临时木板房”(在北京上地可见,每间十几平方,只能在公共食堂买饭),或被房主分割成每间十几平方的“套间”内。因而被称为“蜗居”“蚁族”或“鼠族”。

    三、四线城市指地级、县级城市。除珠三角、长三角的地县城市外(如东莞、苏州等),大部分中小城市就业机会少。虽然少数先富农民到县城买房,但更多的是县城青壮年到一、二线城市打工。但这些中小城市扩城、建房热情并不比一、二线城市差。如苏北某县城所扩的新城区比老城区大得多,但那里的夜晚室内亮灯寥寥无几(见上图)。 “房多人少”的城市被称为“鬼城”。2014年有人估计未来可能会出现近50座“鬼城”。 如内蒙古的鄂尔多斯,拿房抵债没人要。

    回顾上文:截止2015年末,开发商手中待售或潜在待售的住宅,要23.8年才能完全“去库存”;炒房者手中待售住宅还要消化12.3年;待售或潜在待售的商舖,要消化40.4年;

    而按2015年平均房价,只有城镇中上等和高收入群体买得起住宅。假如高收入不再购房,中上收入群体全都购房,则2015年末全部待售住宅还要过剩55亿平方米。可供1.7亿市民居住;

    即使房价降到所有城镇“常住人口”都买得起,2015年全国城镇现有的、在建的、潜在在建的住宅,按每户1套计算,还要过剩1900万套,可供0.59亿人居住;

    简言之,商品房的价格大大高于多数市民的购买力,总存量也超过总需求 。可见:“房地产的泡沫已经很大,今后还会更大”。那么泡沫将在何时破裂呢?

    六、房地产泡沫能撑多久?

    如本文开头所述,肥皂泡的破裂在于:维持泡沫形态的肥皂水“表面张力”,承受不了增大泡沫的内压而被撑破。房地产业泡沫破裂就是房价持续大幅度下跌,商品房全面停建。

    那么房地产的泡沫能撑多久?

    笔者认为:由多因素决定的事件难以预测,但可用五句话描绘其趋势。即:

    局部已破,全局吹大;进程较慢,买方可控;吹大多招,但有极限;突发因素,可致速破;迟早必破,百姓倒霉。具体说来:

    1、局部已破,全局吹大。

    鄂尔多斯的房地产已进入典型的泡沫破裂阶段: 2004年煤价飙升后,每平方米房价从1000元涨到2.3万元。一度被誉为“小香港”。2011年下半年起随煤价“跳水”,房价跌至1.2万元。 2013年又下滑到3000元。当地规划的康巴什新区(离老城25公里)1期工程32平方公里,比老城区还多9平方公里,总规划352平方公里。该区原住只有1400人,规划却住100万人。至2013年只有7、8万人。因煤矿高价征地拆迁,多数人成百万富翁。每户买3、4套“投资房”(包括期房),还放高利贷给开发商。房价下滑后,几百家开发商躲债逃离,80%的楼盘停工,成了“烂尾楼”。2013年新区的公务员小区群,亮灯率只有5%。世界最大的广场游客要比居民多。商业广场里没有一家商户。

    广西省防城港市是港口城市,预计用来进口铁矿可大幅度带动经济发展,但事后因钢铁业不景气未能如愿。这个城镇常住人口只有40万,过去5年除730万平方米住宅售出,还新开发850多万平方米。可供49万人居住,而该市5年自然增长只有2万人。购房人中70%是外省“投资者”(2013年)。他们多数被“看房一日游”陷阱忽悠。现在主要道路两侧连绵的楼盘大多不见亮灯。外地购房者纷纷前来退房。政府忙于调解。

    此外,辽宁营口、河北唐山及几十座三四线城市的房地产都出现崩盘现象。

    但就全国而言,房地产的泡沫仍在吹大: 2015年房地产投资虽比上年只增长1%,但商品住宅销售面积却增长6.8%,(其中现房增9.3%,期房增6.5%)。期房比重仍达77%,只比上年减少0.5个百分点。说明多数购房者不着急要房,且相信房价继续上涨。商品住宅的销售额比上年增幅达16.6%,价格上涨了8.6%。表明:购房者-主要是炒房者-愿意接受这样的涨幅,而不信泡沫会破裂。更能说明问题的是:2015年“期房”购房者给开发商的预售款和按揭款高达5.57万亿元,占当年房地产投资总额的58%,成为房地产资金的主要来源。比上年多借给开发商0.59万亿元。“期房”购房者不担心“烂尾楼”拿不到房,也未担心楼面跌价而吃亏。总体看来,开发商资金充裕,还可继续购地、继续施工。

    2016年1~3月开发商投资额、销售面积、销售额、售价,又比上年同期更大幅度增长。可见,尽管全国的待售房增加,越来越多的人买不起房,但全国房地产的泡沫继续吹大。

    2、进程较慢,买方可控:

    从近几年迹象看:若无突发诱因,房地产泡沫破裂进程较慢。但因购买与否的主动权在买方,所以“买方可控”。

    现在购房者主要是高收入人群,即“先富起来的人”。他们希望通过“投资”或“投机”发大财,无需多动脑筋。如炒股、炒债券、基金、期货,炒房地产。他们宁愿信涨价,不愿信跌价。即使下跌,相信还会涨。所以投入“炒”的资金总是在增加。如今年1月股指大滑坡,手中股票大幅度贬值,但每周还有几十万户新增股民。炒房的信心更足,即使房价稍跌,相信政府会救市。他们自愿把钱借给开发商(预售款或定金),购买期房。或向开发商放高利贷,不怕本钱收不回。

    但如果他们提前意识到:全社会房子已经大量积压-即使不研究统计数字,晚上看看自己所在城市的黑灯也可了解;买得起房子的市民越来越少-看看蜗居朋友的处境便知;开发商的资金已相当困难-许多楼开工几年未见竣工。所以,在他们买房时,他们是开发商的“财神爷”:给开发商大量定金、预售款、按揭款,却不急于要现房。只因为他们确信广告宣传的所选“期房”将来一定能升值。结果,他们的钱成全了开发商继续购地、舖摊子;在他们卖房阶段,就成了开发商的竞争对手:多卖一套二手房,开发商就少卖一套一手房。而促销手段远比不上开发商,他们与对手相比处于弱势;对开发商资金支持越多(购期房),开发商摊子越大,全社会积压的房子就越多,他们的房子越难变现,炒房赚钱的目的越难实现。

    如果想通这些道理,他们就会选择(与市价比)降价抛房。如已购期房,逾期未交付,他们就要求退房。这样做的人多了,开发商就会发生资金断链而崩盘。但如果所购期房已成“烂尾楼”或开发商躲债,那时再停止炒房,转向追债或要求退房,为时就晚了。

    另一类购房人群是以终身“房奴”为代价,勉强买得起住房的中上收入无房者。他们中部分人目睹“房奴”朋友的生活窘境,决心不再购房。据中国社科院调查:只有不足5%的90后毕业生,在工作一年后,居住在自己或配偶的自有房子中。超55%的90后毕业生非常同意或比较同意“如果要背上沉重的房贷,我宁愿不买房”。 随着大学生的理性程度提高,这一比例还会上升。何况随着房价的上涨,能当上房奴的人数还会减少。

    可见,房地产泡沫破裂与否的主动权在于买方,破裂的早迟取决于他们理性提高的快慢。

    3、吹大多招,但有极限:政府、银行、开发商都是泡沫吹大的动力,吹大的招数很多。

    政府可借“旧城改造”、“棚户区改造”为名,大片甚至将整个城市旧房拆光“创造需求”;可以向郊区农民低价征地扩城,高价卖给开发商;还可以将政府机关迁至新区,并强制重点学校医院迁至新区,迫使机关工作人员、陪读的家长、陪护病人的亲属租售新区房屋。甚至把重点高中的学生宿舍改作它用,廹使家长高价租售学区房;有些地方还以“建设新农村”的名义,把整村农户迁入城郊空置房,换得他们所需的宅基地;可以提高地价,来推高房价;可以制定或放宽“限购”政策;也可以降低购房税率等等。

    银行可以放宽对开发商和购房者的贷款政策:如2015年全国房地产投资总额比上年只增加了0.094万亿元,而对开发商的贷款却增加了0.94万亿元。更有甚者:2015年现房住宅销售总额只有1.47万亿元,按20%首付只能投放1.18万亿元个人住房贷款。而当年却投放了2.67万亿元。表明有1.49万亿元贷给“期房”购房者。期房购房者尚无产权证,成了“无抵压贷款”。向房企和个人放的贷款全给开发商,2015年开发商从银行获得的资金达3.61万亿元。 比全年增加的投资总额还多3.6万亿元。这就成全了开发商继续购地,继续舗摊子;银行还可以降低房贷款利息,减少购房者的负担。同时降低存款利息,把储蓄的钱引向购房;也可以减低首付比例,降低购房门槛等等。

    开发商可以通过贿赂官员低价获得繁华地块,高价售楼;可以强拆民房-当然得到政府支持;可以囤地不建,垄断好地段;可以缓建工程,拖住期房买主以占用资金;可以捂盘不售,等待涨价;可以与中介联手套骗买主;也可以确定房型,多砌大套,绑定销售面积等等。

    吹大泡泡的招数层出不穷,但总有极限。

    一是房价极限: 房价越高,买得起房的人越少,新增“房奴”越少。至于炒房者,目的是赚钱,买(租)出去才变成钱。如上所述,半年不用电达6千多万户,可见他们手中大量“投资房”并未“实现赚钱”。当他们手中余房堵塞资金周转时,他们就会降价抛房,从而迫使一手房降价。如某煤老板2014年因资金困难抛出北京“和平里8号”(二环)的百套住宅,比当地一手房每平方米便宜5000元。

    二是资金极限:开发商舖的摊子越大,需要资金越多。银行对房地产的资金投入主要通过个人房贷:2015年末房地产贷款总额21.01万亿元中,个人房贷14.18万亿元,占67.5%,直接给开发商只占31.2%。 随着购房者减少,按揭减少。期房销售减少,开发商收到的定金和预售款也就减少。为满足施工需求,只能以高利贷向民间借钱。而资金缺口越大,还贷能力越差,发展下去只好弃楼躲债。如鄂尔多斯那样,大量的“烂尾楼”形成了。

    三是面积极限:扩城有限度,城市太大交通拥堵,环境恶化。即使增加许多公交,上班族耽误在路上的时间还会延长。上海有人上班单程乘车2小时,一天耗去4小时,睡眠、学习、带孩子都受影响;郊区土地征用越多,肥沃的土地越少,粮食、蔬菜的总产量越少。

    四是社会矛盾极限:买得起房子的人越来越少,蜗居越多。他们亲眼见到另一群人住别墅,心理落差增大,将增加社会不安定因素。

    4、突发因素,可致速破:引起房地产泡沫迅速破裂的突发因素包括:

    ⑴粮食禁运:中国的耕地不论公布数增加多少,早就不足18亿亩了。 尤其是东部城郊沃地越来越少。中国粮食产量,不论统计公布××年连增,也不可信。 因为2015年粮食净进口比2003年增加1.21亿吨,食用植物油增加227万吨。2004~2012年国库还抛售了2.6亿吨粮食库存。 美国是世界最大的粮食出口国,四大粮商控制了全球80%的粮食贸易量。美国现在用高补贴压低粮价卖给中国,目的是压垮中国农民种粮积极性。一旦时机成熟,就会大幅度削减对中国粮食出口量。届时全国粮价飞涨,2.47亿流动人口   承受不了大城市高房租,将会回到中小城市及农村。

    ⑵石油禁运: 2015年中国原油只产2.1亿吨,却净进口3.3亿吨,大部分来自被美国控制的中东北非。一旦被禁运,城市离开石油,交通瘫痪。许多人撤离大中城市,回到小城镇及乡村。

    ⑶西方国家实体经济政策调整: 中国出口大量日用品供西方消费。美欧经济尚未复苏,一旦选择强化国内实体经济的政策,减少日用品进口。或看到中国劳动力后备不足,把外企转至印度及东南亚。则中国失业人数剧增,在珠三角、长三角打工的农民及市民只好大批返回原藉。

    ⑷战争:美国支持下,在南海及东海的挑衅并未间断。一旦发生大规模战争,一二线城市是首选目标。为了保命,即使富人也要弃房逃离大城市。

    这些突发事件都能促成一二线楼市崩盘,再波及到三四线城市,导致泡沫全面破灭。

    5、迟早必破,百姓倒霉。商品总量超过有效需求必然导致经济危机,这是客观经济规律。时至今日,中国房地产崩盘只是时间问题。届时:

    政府因出让金和相关税费骤减,致使赤字再度加大。但可以增发国债、提高其它税率;

    银行所抵压的房产贬值,收回产权后降价拍卖银行受损。用土地及在建工程抵押的房地产贷款,无抵压物的“期房”贷款,都能成为坏账。但主要银行是国家的,可以印钞稀释坏账;

    虽有中小开发商因库存积压、烂尾楼不能变现,还不起债务而倒闭。但实力雄厚的大开发商可以把资金转到国外,照样赚钱。

    最倒霉的是普通百姓。因为房地产带动几十个产业,崩盘后导致多行业产能过剩,停产或倒闭。大量劳动力乃至白领阶层失业。而银行增发钞票(令银行买国债就是增发钞票)又导致物价全面上涨。失业与涨价并存,中下层人在“生存线”上挣扎、煎熬。那些原来的房奴,可能因还不起约定的每月本息,只好把房退给银行,加入“蜗居”行列。

    尽管如此,泡沫破裂还是越早越好。因为只要未破裂,政府就会不停地征地;开发商不停地购地、新开工楼盘,待售的商品房也越多;银行被绑定的资金越多,将来的损失越大;土地占用趆多、不可再生的能源和矿产资源消耗也越多,后代的损失也越大。

    小结

    2015年末,开发商和炒房者手中待售住宅多达94亿平方米,按当年现房销量要36年才能“消化”完毕。而按现行房价和城镇无房者的购买力,中上收入人群“全做房奴”还要过剩55亿平方米,可供1.7亿人居住。即使房价降到城里人都买得起,全国城镇已建、在建住房按“每户一套”还剩1900万套。可见,中国的房地产泡沫确实存在,已经很大,只要不破裂今后还会加大。

    目前房地产泡沫虽已局部破裂(指鬼城),但全局的泡沫仍在吹大。尽管地方政府“托市”,银行加大贷款投入,开发商哄抬,形成吹泡的合力。但决定破裂与否的主动权还在买方:少买即破。当然靠这种破泡力进程较慢。如遇粮食、能源禁运,战争等突发事件,房地产泡沫可骤然破裂。

    虽然普通百姓在破裂过程中损失最大,但早破裂总比迟破裂损失小。

    附录 待售商品住宅估算过程

    鉴于2005年8月起,国家国家统计局于2005年8月起把“立合同,交定金,未交房”的业务称为“期房销售”,而把“房款两清”的业务称为“现房销售”。两种业务合并计入“销售”范围。在“期房销售”中,期末“未交房的部分”未满足会计、税务认定的“销售”的条件(买方交足钱,卖方交付房),(见注2)应属于“待售”范围,需在“在建住宅”中待竣工后交付。故全部“待售商品房”应包括以下4部分:

    1、统计公布的待售商品住宅4.52亿平方米。

    指年末竣工住宅中产权尚属开发商的部分。

    2、年末尚欠期房买主的住宅29.97亿平方米。

    2005~2015年共出售现房住宅24.26亿平方米,期房69.37亿平方米。若此间的竣工住宅,除销售的现房和“期末统计的待售房”外,全给“期房买主”,则11年仅向“期房”买主交现房39.4亿平方米。其余29.97亿平方米需在“在建商品住宅”中交房并完成销售手续。

    2005~2015年向期房买主交付现房=同期竣工面积68.18亿平方米-同期现房销售24.26亿平方米-2015年末待售4.52亿平方米=39.4亿平方米。

    2015年末尚欠期房买主现房=近11年销售期房69.37-同期已交“期房买主”的现房39.4=29.97亿平方米。

    3、年末“在建商品住宅”中尚无买主的13.81亿平方米。

    年末“在建商品住宅”43.78亿平方米,其中按合同需卖给期房买主29.97亿平方米,所剩13.81亿平方米虽未建成,但已按住宅的设计施工,竣工后只能按住宅销售,亦属待售商品住宅。

    2015年末“在建商品住宅面积”=2015年商品住宅施工面积51.16-当年竣工 7.38= 43.78亿平方米。

    4、开发商年末已购置未开发土地内(待开发),按比例可建商品住宅13.38亿平方米。

    年末待开发土地约3.61亿平方米。每开发1平方米土地新开工商品房5.36平方米(2014年),其中“新开工商品住宅”占“新开工商品房”69.1%。则2015年末待开发土地中,估计可建商品住宅13.38亿平方米。待开发土地尽管可在开发商之间转让,但不可能退给政府,只能建房。所以这13.38亿平方米是“潜在待售的商品住宅”,亦应计入待售范围。

    说明:a、年末待开发土地约3.61亿平方米的求得:2015年鉴数据截止2014年,从统计月报可查得2015年购置面积,土地开发均用于新开工商品房,故2015年土地开发面积可间接估算:2015年土地开发面积=当年新开工商品房面积154454万平方米/2014年平均每开发1平方土地新开工5.36平方商品房=28834万平方米土地;

    b、2015年末待开发土地面积=2014年末待开发土地面积42136万平方米+2015年购置土地22811万平方米-2015年开发28834万平方米=36113万平方米≈3.61亿平方米土地。

    c、2015年末待开发土地估计可建商品住宅=2015年末开发商待开发土地36113万平方米*每平米土地可造商品房5.36平方商品房/平方土地*2015年新开工商品住宅面积占商品房69.1%=133754万平方米≈13.38亿平方米。

    2015年末全部待售商品住宅=统计公布待售4.52亿平方米+在建住宅中需售给期房买主29.97亿平方米+在建住宅中尚无买主13.81亿平方米+待开发土地可建商品住宅13.38亿平方米

    =61.68亿平方米。(2016.5.4~7.10撰稿)

    注释: 因为房子不在仓库里,房地产业“库存××万平方米”不够确切,应称为“待售商品房××万平方米”。本文只是借用大家熟悉的“去库存”这个名词。

    企业会计准则45条:企业应当在发出商品、提供劳务,同时收讫价款或者取得索要价款的凭据时,确认营业收入。见《新颁财经审计法规㈠》,“中国审计出版社”1993年版P20。房屋位置固定,只能在向买主交付使用,并收讫价款或者取得索要价款的凭据时,才能确认商品房销售收入。而尚未建成的房屋,不论买方给卖方支付多少预售款,也不论是否开票,房屋的产权尚未形成,更未由卖方转移给买方。都不应算作当年“销售面积”。只有在向买方交付房屋的年分才能计入销售面积。

    本文的数据除注明外引自“中国统计网”的年报、月报及“中国统计年鉴”。

    2015年末开发商待售住宅可销月数:按2015年商品住宅月均销量估算=61.68/(2015年商品住宅销量11.24/12)=66个月;按2015年商品住宅现房月均销量估算=待售住宅总面积61.68/(2015年商品住宅现房销量2.59/12)=286个月≈23.8年。

    2016年1季销售现房住宅4979万平方米,月均销售1660万平方米,为2015年月均销售现房住宅2159万平方米的77%。2015年末全部待售商品住宅616794万平方米/1660万平方米/12=30.96年≈31年。

    2013年销售住宅11.57亿平方米,2015年住宅销量只占2013的97.1% 。

    2005~2015年竣工商业营业用房91286万平方米,同期销售此类现房28761万平方米,期房42486万平方米,合计销售71245万平方米。竣工面积扣除期末待售的14664万平方米,仍比销售面积多,应该认为期末不欠期房买主的商舖。这样“在建商舖”88085万平方米均为无买主房。

    待开发土地36113*每平方土地建房5.36*2015新开工商舖占商品房14.6%=28260万平方米。

    2015年末统计待售商舖14664+同期末在建88085+待开发土地可建商舖28260=131009万平方米。

    见2010-07-09网易新闻“国家电网称全国有6540万套住宅电表连续6个月读数为零”。

    见百度百科“黑灯率”、中国经济网2010.8.26“一线城市住宅小区平均“黑灯率”超三成”等。

    2010年08月26日 中国经济网 杨羚强“一线城市住宅小区平均“黑灯率”超三成”。

    见2016-04-14中证网-中国证券报 “疯狂的苏州:开发商豪赌房价上涨 涨幅一度超深圳”。

    见国家统计局2016-04-20发布的《2015年全国1%人口抽样调查主要数据公报》。

    国家统计局《2015年农民工监测调查报告》公布:2015年农民工2.77亿人,其中在本乡镇内的“本地农民工”1.08亿人;在本乡镇外的城镇从业的“外地农民工”1.69亿人。2015年全国城市常住人口7.71亿人-外地农民工1.69亿人=城镇户籍人口6.02亿人,2.91/6.02=48.3%。

    见2016年05月16日人民网“商业地产空置率居高不下:商舖冷清业主亏损抱怨”。

    2015年商品住宅销售额72753亿元,销售面积11.2406亿平方米。

    民间借贷利率远高于银行,还期较短,本文均以每月还银行本息的公式计算:年还本息=贷款额60万元*4.9%/(1-(1+4.9%)-30)=38588,月还本息=38588/12=3216元。

    2015年《中国统计年鉴》表6-8公布了2013和2014年城镇居民各组“人均全年可支配收入”数字,笔者按2014年比2013年各组收入的增长率9.3%递推至2015年,再除以12得各组月均可支配收入。

    2015年城市户籍人口6.02亿人*20%/3.1人。户*100平米/套=38.8亿平米。

    外地农民工1.69亿*1.3%*100平米/2=1.099亿平米。

    见国家统计局:2016-04-28《2015年农民工监测调查报告》。

    每平方米从5933元增至6472元。

    见“百度百科”“房价收入比”词条。

    2014年城镇人均“居住支出”占比=4490/28844=15.6%;笔者理解:2015年城镇人均储蓄率=(可支配收入28844-消费支出19968)/可支配收入28844)=30.8%。事实上储蓄余额主要集中在高收入人群,中上收入人群储蓄率可能低于平均数。见2015年《中国统计年鉴》表6-7。

    见2007年中国统计年鉴:1991~2004年商品住宅销售187895万平方米。

    包括:销售现房24.26亿平,已交付期房39.39亿平,需要在“在建住宅”中交付的期房29.98亿平。见上文第一部分。

    见“中国统计网”年报:2005~2014年全社会共竣工住宅170.72亿平,其中“城镇住宅投资”占“全社会住宅投资”88.3%,推算城镇住宅竣工150.75亿平米,扣除竣工商品住宅62.94亿平,城镇竣工非商品住宅共87.81亿平方米。87.81/90=0.98亿套。

    见“2015年农民工监测调查报告”。

    见网易新闻2012.12.3石岩:“京城竟还有百万“鼠族” 比“蚁族”更悲惨!”

    投资时报 2014.12.12宿小庆 “2014鬼城指数排行榜:或将出现50个鬼城”。

    中国证券报2014-04-30“鄂尔多斯以房抵债没人要 本地人重新打工赚钱”。

    2014年11月28日中研网讯“鄂尔多斯遍地空置楼房 隐藏“鬼城”之殇”。

    半岛网-城市信报2013年09月09日“鄂尔多斯万元房跌至三千 "鬼城"很多项目已停工”。

    中国网2014-11-17“楼市又现一新鬼城比鄂尔多斯还疯狂 遍地房子”。

    新京报2014.12.25“报告称90后大学毕业生将成“不买房一代””援引《社会蓝皮书:2015年中国社会形势分析与预测》。

    见央行:2016.1.22“2015年金融机构贷款投向统计报告”。

    2014.6.9中国广播网“煤老板抛售北京二环百套房源 曾被某中央单位团购”。

    见央行:2016.1.22“2015年金融机构贷款投向统计报告”。

    参见乌有之乡网2014-07-09望远镜“从14亿亩到20亿亩,耕地怎能越查越多?”

    参见2014-05-17 乌有之乡网“望远镜:粮食“十连增”的喜讯可信么? ”

    粮食净进口:2015年12313万吨,2003年171万吨;植物油:2015年662万吨,2003年435万吨。见中国海关网和2012年《中国粮食发展报告》。

    见2015年“中国统计公报”。


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引用 龙翔五洲 2017-1-9 07:37
该文比较客观。
引用 远航一号 2017-1-8 20:51
责任编辑:远航一号

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