香港代议制与超级地租

二、香港超级地租的成因。

一般而言，形成超级地租需要两个必要条件：

第一，土地使用权的超级垄断。

香港的超级地租问题肇始于香港殖民地末期。在一九八三年中英谈判之后，政府和地产发展商形成了默契，巧妙地控制了土地的供应量，并操纵了房地产的市场价格。于是，香港的地租性收益急剧增加，成为了土地占用者的类税性收益。

实际上，在香港漫长的殖民地时期，香港的地租一直处于合法而合理的水平。1841年香港开埠，香港岛上的土地于同一年便开始由殖民地政府出售予私人买家。除了中环花园道的圣约翰教堂的土地属永久业权外，其他所有土地均以批租形式出售。契约条款因应出售当时的土地政策而有差异。一般的批租期为固定年期75年、99年、150年或999年，而没有续租权利；或是可续租年期75年、99年或150年，而有权分别再续租相同的年期。土地买方（即契约持有人）须于批给契约时，向政府缴付反映当时土地的地价，并且缴交年租（现称地租，旧称地税）。在香港漫长的殖民地时期，地租通常为象征式的金额，相对于收入占比而言极低。

令人感叹，香港所有的“深层次问题”都产生于三十年前。其中，最严重的问题，恐怕就是香港的地租问题。中国政府及英国政府于1984年12月19日签署《中英关于香港问题的联合声明》(下称《联合声明》)。该声明于1985年5月27日生效，而其附件III载列有关批出新土地契约及不可续期土地契约的续期事宜。根据《联合声明》附件III的规定，香港政府在1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的新土地契约的租期不可超越2047年6月30日。土地承租人须缴纳地价及象征式租金直至1997年6月30日，在该日以后则无须补地价，但须每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的年租，此后，年租会随应课差饷租值的改变而调整。附件III亦订明，除了短期租约和特殊用途的契约外，1997年6月30日以前期满的不可续期土地契约，如承租人愿意，均可续期至2047年6月30日止，无须补地价。从续期之日起，每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的年租，此后，年租会随应课差饷租值的改变而调整。至于1997年6月30日以后期满而没有续期权利的契约，附件III订明，将按照香港特别行政区有关的土地法律及政策处理。简而言之，香港回归后，香港“地主”的订定的地租实在太低了，在迅猛的通胀面前可以说是聊胜于无。阅读历史文件，您或许会感到惊讶，回归后香港的“地主”实在是太宽厚了，宽厚到反主为客的地步了。显而易见，正是两级政府的财政不作为，极大地助长了土地实际占用者权益。由此，香港的土地异化为政府和地产商的提款机，为实际操纵土地占用权的人们（英资及其代理人），提供了一次史无前例的发财并套现的历史性机遇。我们为当年参与中英谈判的中方代表感到遗憾，他们或许是坚定的政治家和优秀的外交家，但他们在经济和法律方面的准备明显不足，他们没有能够真正理解国家主权的经济含义，他们因此而无法捍卫国家的经济利益，也未能充分保障港人的经济利益。所以，香港终于没有能够幸免，香港还是重复了其他英国殖民地的悲惨故事。更令人感慨的是，这种遗憾今天仍然在继续。

第二，持续的通货膨胀。

在笔者看来，港英政府1983年放弃自由浮动汇率制度的理由是荒谬而可笑的。如果，香港不是在1983年放弃自由浮动的汇率制度，港人就存在自主管理通货膨胀的能力。当通货膨胀处于合理水平，土地占用者就无法攫取超级地租了。笔者在《回到一九八三年》中，对比了香港和瑞士在货币管理上的异同，瑞士人1983年之后坚守自由浮动的汇率制度，创造了令人羡慕的经济成果。瑞士没有制造世界级的地产商，瑞士人民获得了世界顶级的生活质量，瑞士成功完成了产业升级（世界一流的生物科技产业和精密机械制造业），瑞士法郎可以成为独立于美元和欧元的强势国际货币。而港币，那个曾经接近辉煌的准主权货币，却于1983年莫名其妙地沦为了美元兑换券。想来心酸，一个丧失了货币管理主权的特区，还讨论什么经济管理主权？一个不能履行经济管理主权的特区，还奢言什么主权回归？

香港人和大陆人至今也未必明白，1983年之后这块土地上发生的事情。超级地租，就像一根插入香港机体的吸管，香港的财富被国际金融资本慢慢地吸干了。

三、香港超级地租的未来。

笔者在《回到一九八三年》中明确提出，香港应该尽早结束联系汇率制度，香港应该重建具有主权特征的自由浮动的汇率制度。任何熟悉地租理论的学者都会明白，不能管理自己的货币，就不能管理通货膨胀，也就无法有效管理财政（也包括地租）。简言之，解决汇率制度问题，是解决香港经济问题的必由之路。

当然，管理地租必须要从地租本身入手。

第一，香港应建立地价评估制度。在地价评估制度基础上，建立调控土地供应量的一整套科学方法。

所谓地价评估制度，就是将地价与非政府补贴居民的平均收入水平绑定。政府不能擅自收放土地供应量，导致市场对土地供应预期的不确定性，进而导致大规模投机行为发生，为特权商人提供不正当暴利。

第二，香港应建立八极超额累进地租制度。对于占有较少土地资源的居民予以地租豁免；对于过度占有土地资源的居民征收超级地租。首先，必须压抑过度投机；其次，必须均衡资源占有；最后，必须全力促进环保。

第三，香港应将物业投资收益纳入所得税征收范畴。

通过建立地价评估制度，可以解决地租一次分配的合理性。通过差别租金和税收调节，可以解决地租二次分配的合理性。

另外，就长期而言，香港财政存在严重的隐忧，早就应该开辟新的税源以应对未来的财政危机。

笔者连读了香港十八年的预算案。老实说，笔者对于港府所谓审慎理财的陈词滥调感到惊讶。港府的税基偏重于劳动者和劳动所得，而忽略资产占有和资产溢价，摆明了是杀鸡取卵，还谈什么审慎？况且，一个坚定不移保护资本家，无所顾忌剥夺劳动者的税制，连起码的公平正义都谈不上，谈审慎还有什么实际意义吗？一个保护食利者并制造贵族的税制，理应为现代文明所不耻，何以竟成为港人的骄傲？更令人惊讶的是，如此无耻的税制何以竟能够在大陆复制？

长期观察香港的财政，加深了对大陆财政改革的忧虑。大陆以香港财政制度为师，竟然创造了土地财政模式，这是经典的机会主义选择。事实上，今天大陆的超级地租问题，比香港有过之而无不及。当欧美均开始增加针对资产占有和资本利得课税的时候，大陆仍然顽固坚持以劳动者及其劳动所得为主要税源，非但罔顾公平正义，也毫不在乎经济效率，严重后果已经开始浮现。从某种意义上讲，大陆非但未能收回香港的经济管理主权，甚至也在丧失自己的经济管理主权。伟大的祖国正在巨大的风险中高歌猛进。

二零零八年对所有国家和地区都是历史性的时刻。美国人以其特有的敏锐和卓越的智慧抓住了这个历史机遇，他们进行了深刻的历史性变革（另文详谈）。香港在所谓“五十年不变”的咒语中不断沉沦。而中国竟然与世界潮流背道而驰，非但放弃了主动调整的历史机遇，还被动进行了资产泡沫的恶性扩张。时间对香港和中国都非常不利，在失去调整机遇期之后，香港和中国都将面临严峻的经济挑战。2013年对香港和中国都是历史性时刻，二零零八年经济危机的高潮正在步步逼近，残酷的经济危机将摧毁梦中人最后的辉煌。非常希望新一届领导人知道，他们将要面对怎样的残局，以及他们现在应该做些什么。