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原创 2018-02-08 小太阳 没有糖衣有炮弹 人人都在看，却鲜有人搞清，说起房价从来都在控制，却一直在涨。
已经牵扯中国命脉20余年，不知还要牵扯多少年的中国房地产，在2018年迎来大变局。 1月份成交量降低，房产买地高涨，另一方面，租购并举、REITs纷来沓至，说是中国经济迎来到关键节点也不为过。
首先来看相关动态 2018年房地产调控政策继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。 相关部门指出，购房与租房是城市居民的重要支出，要租购并举。 截止到2月初，已经至少18个省份政府工作报告均明确提出租购并举，加大租赁住房的建设力度，继续增加租赁住房用地的供给。上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，推进租购并举能够增加房屋租赁市场供给，有效改变当前房地产市场“售卖一条腿长，租赁一条腿短”的情况。在租金不会大幅提高情况下，明显改善居住条件与环境，提高租房性价比，解决『夹心层』房屋租赁难题。 在相关政策调控下，各线城市成交环比均有不同程度下降。 中国指数研究院近日发布的数据显示： 2018年1月监测的主要城市成交面积环比下降18.09%，超八成城市环比下降，同比则上升19.22%。 环比来看，23个城市下降，长沙降幅最明显，为61.02%，北京次之，降幅近6成。分各线城市来看，一线城市成交面积环比下降27.92%，其中北京、广州降幅较大，均超30%；一线城市同比下降2.65%。二线代表城市成交面积环比下降18.97%，同比上升23.89%。三线代表城市成交面积较上月下降6.25%，同比上升18.70%。 另一方面，证券日报、中国经济网指出，地产市场交易的低迷，并未全面阻碍房企的拿地热情。规模诉求与高负债重压之下，房企不得不以加快增加储备土地，同时加快项目周转速度的模式来寻求发展。 据中原地产研究中心统计数据显示，2018年1月份，50大热点城市卖地金额高达3773.6亿元，同比上涨73%。同策研究院认为，这几年，随着房地产行业集中度的不断提升，竞争日趋白热化，龙头房企在高门槛下的拿地优势正不断凸显。从土地市场表现也可以看出，大企业正跑得越来越快。 看花眼了吧，这不就是经济新闻那些 高大上不知所云 常见的内容吗？ 不急，我们先从中汲取一些主要内容来，将复杂问题简单化。 提炼出来就是： 1. 为了解决夹心层住房问题，要推进之前短腿的房地产租赁市场 2. 一月份以来，房地产交易下降，尤其是在一线城市 3. 与地产交易低迷相反，房地产尤其是龙头房产抢购地皮很积极 好了，没有然后了，新闻就这么多，我也不知道内幕、秘闻。这是不是在耍读者呢？ 当然不是，既然是房地产解析，那重点当然是后两个字，我可以确定的说这些新闻信息已经够精彩了，够解析了。 让我们来分析这3条的原因和影响。 第一条，不论中央还是地方现在都在推动房地产租赁，而主要原因是要帮助夹心层的住房问题。 对于这个原因，我回答一个字，扯，两字，很扯。什么是夹心层呢？认真点说夹心层，是游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词，占全国城镇人口一半以上，农村进城工作的人要是没有转户口给房子，也基本都是。通俗点说那就是咱。小编依据官方数据，先大约按1亿人来算（别说我估计的很高，因为砖家怕是看到后面要计算什么，能不祈祷有10亿就不错了）。那推进租房帮助我们这些买房困难的人租房不是很好嘛，怎么就扯了呢？原因在于，咱愿意，房地产商不愿意啊。因为第三条，他们才一个月（还是卖房淡季）花了3000多亿买了地，还只是地皮。再扯一扯，1亿人都租房，都按一二线来算，都单身（多数人不愿意吧），都是三口之家，都整租每月3000来租（……），才1000亿每月，差人家一个月买地皮的钱2000多亿，至于施工、材料、广告、中介还要自己赚点，这真是没人会干的。 绕吗？意思就是在各种扯的情况下，要是房地产主要按现价全都出租的话，连个地皮钱都没有。所以因为第三条，房地产商尤其是大房地产商不是傻子，所以第一条推动租购并举，当然不是要为了买房困难的夹心层解决问题。 那有人就问了，租房的人每月都租，买地皮以后不买就行了，然后房产慢慢就赚钱了。对于这样想的砖家来说，只能说很『聪明』，大愚若智都不为过。如果政府不卖地，房地产不买地建房，那要多少房产倒闭，那要多少基建企业倒闭，那要多少贷款、集资收不回来，那国家怎么办？ 那怎么解析租购并举和判断它的影响呢？这就需要一些数据来支撑了。 A.根据国家统计局数据，2017年统计出2016年中国人均住房面积40.8平方米（注意是人均，不是已售出），仅次于世界第三荷兰(41)，0.2，碾压英法德日本等发达国家。 B. 我国房地产业融资主要依赖银行贷款。根据中国人民银行统计，1997年以来，房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售“定金和预收款”、自筹资金以及银行贷款。其中房地产开发的银行信贷逐年上升，房屋销售的资金中银行贷款的比例也在逐年上升。 C．央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而为了增加房地产投资的资金渠道，REITs即将在中国试点运行。 那我们来解析一下，首先是A。 17年的数据不久后会出来，考虑中国的政府、房地产和银行的努力，超过荷兰是绝对的，第二的意大利（43）也很可能被超过，中国人均房子面积成为世界第二仅次于美国。 但是呢，中国人都知道一二线房子很贵，三四线买的少，所以空置很多，总不能数据上人均世界第二，而房子都空着吧，大家又没钱买，多不好啊，所以这是推进租房的重要原因之一。 那么来看B，大家辛辛苦苦攒点钱，再依靠银行贷款，房地产靠银行贷款买地、建设，然后大家慢慢还，这是常态。可是呢，还是买不起的是夹层，是多数，三四线甚至很多二线还空着，所以要推进租房。这个租房要是有钱早就都租了，所以会有贷款支持租房的。 最有意思的是C，也是压轴的重头戏。里面说银行贷款要控制风险，所以钱不够，要用REITs帮助房地产集资。什么是REITs呢？全称叫做房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段，即把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上证券资产的金融交易过程。在国外早已流行，在国内随着市场发展也在酝酿试点，不久就会和公众见面。其主要特点是在民间集资（多数是股市），运行房地产的事务（取代原本房地产自己运行），特别是分散风险，从单一的集资渠道（银行贷款）和单一的企业（大房地产商）转变为集资者和公众。 那有人就高兴了，原本房地产都做大了，垄断了，这回大家可以参与了，一起集资分红，多好啊。 小编只能说，您老还是洗洗睡吧，跟不上时代不是您的错。首先，房地产，特别是大房产不缺银行贷款，不是为了方便集资而推行的，中小的从银行那里贷不购，集资也是风险大，本身市场份额小，不是这讨论原因和影响的重点。然后金融运行房地产的业务，这在经济上是质的变化，是金融、产业的融合，是更加集中，但是这部分暂不作重点。 其实最后的分散风险才是它跟我们最密切的地方。原来的集资靠银行贷款，房地产自己去还，这已经运行20年了，结果是政府银行有金融风险，房地产债务压力大，相关行业过剩失业高风险。 而REITs放开集资为次，分散风险才切合现在的情况，结果当然是集资者也进来一起上路。但是不论怎么搞，最惨的是……怎么都是贷款，怎么都是几十年的购买力投进去，即使人均如何如何，拖后腿的总是那么多。 最后是解析后的产物，一些推测和建议。 第一，小编力求复杂问题简单化，经济房产很复杂，新闻报道满天飞，但是道理却是清晰地，就像学习时要掌握基本定律和规律，其实它可以很复杂也可以很简单。 第二，租房市场一定会发展起来，因为中国的房子真的很多，每年增长很快，人均很高，但是没有到公众手中，为了面子也罢，为了赚钱也好，总会贷款的，贷款买房解决不了，涨价可能性很高，甚至有可能会兴起贷款租房市场。 第三，融资方面也会兴起的，因为要卖地，房产要赚钱，钢铁要生产，基础设施、建筑行业不能没有，所以会有更多资金参与进来，这不是大家富起来，而是一起上路，所以要有心理准备，毕竟不会人家有金山银山平白送给别人。 |
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