这样一来，会出现什么现象？ 会出现一个现象叫做，人人都想被棚改 每一次拆迁，都是一个一夜暴富的机会 所有人，所有人，都期待我被棚改。 另一方面，所有地方政府，它只要能搞个“棚改项目”出来，就可以用这“项目”向上面要钱。 这个“项目”经过审批后，钱很快就下来了。 而每一个“项目”里面，都无一例外的会出现房产商的身影，这些房产商直接是“项目”的参与者和获利者。 棚改后居民拿着钱去买“房产商”的商品房，一套两套，一百套两百套，那由谁买单？ PSL的发行方，央行买单。 央行怎么买单？ 印钱买单（M2）
好了，现在问题都解决了。 棚改计划一路高歌猛进，棚户区百姓拿到了钱，大量的钱，有的在当地买房，有的跑到其他城市买房。 五线城市跑四线买，四线跑三线买 那些原本无人问津的楼盘，那些原本愁眉苦脸的开发商，开始喜笑颜开。 看着一批批拿着拆迁款来买房的人民，房产商的库存，就这么轻轻松松的，给去了。 而这就直接推高了当地的房地产价格，因为以前大多是政府建保障房，现在政府不建房了，直接发钱让居民自己去买。 居民拿了钱冲进楼市，这就让二三四线城市的，商品房价格不断升高。 那对于“项目”的利益方，房地产商来说，卖了房，去了库存，房价又被炒热了，有百利而无一害，何乐而不为呢？ 那棚改货币化为市场注入了多少钱呢？ 30978亿
这30978亿是从2014年年末开始一直到2018年5月 在这三年间，逐渐累计累计的PSL，总额超过30000亿人民币。 这三万亿朝房地产市场打进去，犹如一针强心剂，效果显著。甚至可以说，这三万亿，扎扎实实的救了中国房市。 为什么这么说？来看兴业证券的最新统计
当年，2014年房地产销售问题非常严重，尤其是，尤其是三四五线城市的房地产库存，非常的多。 三四线城市的房子，根本卖不出去，大量的房子积压在那里。 从上图可以看到 2014年的时候依靠各种方法拉抬房地产销售都没用，不管你怎么拉，房市销售依旧萎缩10%
简单讲，就是在2014年，买房的人足足少了十分之一，而各大房地产商的库存积压在那里，动弹不得。 库存积压会造成什么严重的问题？ 最严重的问题就是资金无法回流，我买地，盖楼，这些投进去的钱，如果房子卖不掉，我的钱就无法拿回来。 钱拿不回来我可能就没法付各种贷款和利息，我的资金链就可能断裂，资金链断裂这公司就无法运转，面临倒闭。 所以当高库存的楼盘积压在那里卖不出去的时候，对房产商来说是一件有着巨大风险的事。 然而仅仅过了一年，房产商们就看见了曙光。
2015年，天清气朗，当其他拉抬房产销售的手段依旧没用的时候。 一个叫做PSL的东西，横空出世。 靠着PSL，全国的房地产的总销售量，增加11% 2014年减少10%，2015年增加11% 这一来一回，PSL起到了“鲤鱼跃龙门”的效应。 2016年，房产销售又增加8.6% 2017年，再增加4.4%
也就是说，如果没有PSL，这个横空出世的东西，中国的房地产市场，不说崩溃吧，但绝对不会像今天一样再度陷入疯狂。 PSL直接改变了中国房地产的供需格局 它从 原先的高库存，供过于求 变成了低库存，供不应求 如果依照这条逻辑线想下去的话 你甚至可以认为，这个PSL，并不是为了棚改居民准备的，也不是为了地方政府准备的 它就是为了房地产企业准备的。 通过PSL这套“漂亮”的操作，中国房地产再次起死回生，并且来了一段轰轰烈烈的“悬崖之舞”。
为什么我说它是“悬崖之舞”呢？ 因为它是华丽而残酷的，是美艳与危险的，在绚烂的悬崖上舞蹈后，舞者可能掉下悬崖，生死未卜。 轰轰烈烈的三万亿PSL朝房市打了进去，造成了后续一连串的严重问题。 这一系列问题将直接导致中国房产市场的重新洗牌，甚至一两家房产龙头企业的危机
首先，我们要明确目前中国房地产市场的一个基本情况，这一基本情况很好理解，用四个字来概括就是 寅吃卯梁 目前，中国房地产市场“寅吃卯梁”的情况，非常，非常，非常严重。 造成这一情况的原因，和两方面有关 一是房屋的商品属性 二是房地产企业的“高周转”策略
先说第一点 谁都会说，房子是拿来住的，不是拿来炒的，而商品房的商品属性则和其他消费品不同。 你比如买双鞋，买件衣服，或者买个汉堡，我消费了鞋、衣服和汉堡，一段时间后，鞋破了，我扔了，衣服旧了，我扔了，汉堡吃了，消化了。 这是一般消费品的商品属性 可你听过把房子扔了的吗？ 房子，要么卖给下家以旧换新，要么等拆迁。 你买了一间房，它作为商品的使用属性非常长，不会出现什么，哦房子旧了，我就把它扔了的情况，顶多是旧房卖了换新房。 房地产的消费，它是一种将商品从社会库存，转移到个人库存的过程。 换句话说，它的库存永远在那，不会因为你消费了，它的“库存”就真的减少了，它只不过是从开发商的库存，转移到了你个人库存。
那这就出现了一个问题，当全中国的房地产库存只会增加不会减少，但真正要买房的人却买一个少一个的情况下，它这个房地产的供求关系，就会越来越不平衡。 因为，如果不考虑“炒房团”的话，全中国的买房者，其实是买一个，少一个的。 如果不炒房，没人会心血来潮去买多于自己需要的房子的。 这是房子，这一商品的特殊属性。 而建立在这一“特殊属性”之上的，就引出了房企“寅吃卯梁”问题的第二点 全国各大房企的“高周转”策略
大家可以想象一下这么一个场景 当央行撒钱三万亿推动棚改计划，使得市场上资金非常宽裕和宽松 当全国人民的情绪都被蔓延全国的“棚改”带动起来后，会出现什么现象？ 想象一下，你是房企老板 现在你 一不缺钱 二不缺客人 那么你这个老板最应该做什么？ 当然是抢市场
你又不缺钱，又不缺客人，加上房子这一特殊的商品属性，你不把握这个“历史机遇”抢市场的话，还等什么呢？ 于是顷刻间，全中国的所有房地产企业，都不约而同的上演了一场轰轰烈烈的“抢市场”恐怖戏码。 于是应运而生了房企“抢市场”的九字方针， 多拿地，快建房，速卖房 这九字方针，也被各大房企和业内人士称之为“高周转”。 有钱就去拿地，拿了地马上盖房，盖了房快速卖房 卖了房资金回来了，再次拿地，拿了地立刻盖房，盖了房即刻卖房。 如此如此，它形成了一个“九字方针”的“环形结构链”，如下图。
全国的不少房地产企业在过去几年，都在疯狂的重复这九个字 因为他们比你我更清楚，这波房地产热潮其实就是在透支居民的房地产消费。 你如果不以最快速的手段抢占市场的话，那对手，就会比你更快更美的抢到这块奶酪。 根据新闻报道，某知名房企，一周内连发三封内部文件，要求其公司的设计院在接到项目后必须通宵出图。 三四线城市的地产工程，一摘牌就马上开工，一秒钟也不准耽误。 120天内一定要实现开盘销售。
紧跟着，其他房地产企业也陆续提出了类似“456模式”，所谓的“456模式” 就是指在三四线城市 4个月开盘 5个月资金回正 6个月资金再周转 一切的一切，都要求快，快，快 这就是令人望而生畏的房地产企业“高周转”策略。 房企的“高周转策略”确实为他们抢占市场，炒热房市起到了推波助澜的作用 但其中问题最最重要的核心，还是钱。
高周转模式，依赖的是快速的建造销售，和稳定的资金来源。 试想一下，如果资金来源不稳定，一旦房屋销售不如预期，那企业就将面临资金链断裂的危险。 那么中国的各大房企，其资金链是否稳定呢？ 我们从两个面向来看 第一个面向，向外借钱 第二个面向，向内要钱
先说第一个，向外借钱 相信大多数朋友不知道，中国的房地产企业啊，他们很乐于借一种“364天的短期美元债”。 这种美元债都是向国外借的，尤其是向美国人，美国的金融机构。 它的还款期限一般是364天，利息可能是1.8%-3%不等。 乍一听好像没什么，可大家有没有发现一个很奇怪的地方？ 364天的短期美元债 364天？ 一年不是365天吗？ 地球什么时候少转了一天？ 但对房地产企业来说，地球就必须少转一天。 为什么房企的一年是364天呢？ 因为房企们全都在走一个法律上的漏洞 根据《中国外债管理暂行办法》规定 境内中资企业，借1年以上的中长期外债，必须经过国家发改委审批。 但是，借1年期以下的短期外债，则只需由外汇管理局备案即可。 发现没有 你借1年以上的，要审批 你借1年以下的，只要备案 审批和备案，这两个词的意思差别太大了。 所以几乎所有房企都开始走这个“法律漏洞”，发行的美元债都是妖路的364天 364天和365天，哎，差一天，你国家就管不到我咯。 我们来看下图
从图上我们可以看到，原本房企“借外债”的动作都相对稳定，可在2017年该“动作”突然爆炸，呈现出一个令人瞠目结舌的“井喷式”的爆发。 房企疯狂向国外借钱，主要是2017年国内房市实在太好太好 “高周转模式”需要更多钱才能继续快速扩张和占领市场，另一方面国内此时已经在收紧给房地产企业的融资。 这两方因素之下，促使房企疯狂找外国人借钱 而这借钱，就借出了“364天”当一年的滑稽现象。
那可能马上会有朋友问，向国外借钱有什么不好，国外利息低，1%-3%，国内借钱，利息，6%，7% 对国内企业来讲，向老外借钱，尤其向美国人借钱，有什么不好的？ 那我来告诉你有什么不好的 它里面有可怕的风险 我们来打个比方，大家就能非常容易明白，风险在哪 比如你借1000亿美金，借回国盖房 那现在假设人民币兑美元的汇率是，1:6 那你借1000亿美金，等于在国内用6000亿人民币 好，那现在，人民币贬值了， 人民币兑美元不是1：6了 贬值成了，1:7 |
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