好，那现在，人民币贬值了， 人民币兑美元不是1：6了 贬值成了，1:7 那么，你时间到了，该还美国佬钱了 那这时候，你可不是拿6000亿人民币去还美国佬了 因为人民币贬值，贬值成了1:7 1:7，你要还美国佬1000亿美金，就必须拿出7000亿人民币才能还清。 瞧见没有？ 巨大的汇率风险，让6000亿变7000亿，会让你必须多还1000亿，你什么都没干，看看汇率，就多还1000亿。
6月开始，人民币兑美元一路走贬，看看那可怕的直线上升势头，将对借美债的企业造成不小的汇率风险 而今，这个我假设的“巨大风险”正在不断实现。 稍微关心财经的朋友一定知道，人民币兑美元最近正不断贬值不断贬值，夸张时更是连贬7天，这显然是上面的调控手段，要让人民币贬值。 在面对目前中美贸易战的阴霾下，人民币也必须贬值来最大限度的减少贸易战对中国的损伤。 而此时，人民币不断贬值，对于那些借了大量美国人钱的房地产企业来说，无疑是一大噩耗。 到了还钱的日子，人民币贬成这样，他们要还的钱也势必大幅增加。 这就使得中国的房地产企业们，面临更大的资金压力。 其中，房企又借了那么多美国人的钱。 下面这张图是我们的各大房企，所欠的外债。
恒大海外发债，981亿 佳兆业集团海外发债，698亿 碧桂园海外发债，523亿 这些持有高额美元债的房企大佬们，面对人民币贬值的巨大汇率风险时，企业资金链必定进一步收紧。 更何况上个月，一则更雪上加霜的新闻打下来
简单讲，国家的意思就是，人民币趋势走贬 你们这些房企别不长眼的再给我借这么多“美元债” 如此，国内房企将面临的风险已经显现。 汇率风险，还美元债将还更多 借债收紧，再要向美国人借钱变得更困难。 这是中国各大房企，资金链变得越来越不稳定的第一个面向，向外借钱方面。 那我们再来看第二个面向 向内要钱
上一期说了，央行用PSL向市场撒钱，让房企借钱变得很容易，可以说这是一个从源头，拧开水龙头放水的动作。 而这个“水龙头”放水放了这么久，在进入2018年后，越来越多的信号表明，“上面”将对房企拧紧龙头。 我们先来看看“上面”的实力，和趋势。 上图是中国人民银行的总资产，及各项占比 简单为大家分析一下。 首先人民银行的总资产在进行必要的结构调整。 过去人民银行的钱主要来自外汇，也就是我们曾为之骄傲的，中国是世界工厂，生产东西卖到全世界。 这让中国的外汇占总资产的绝对大头。 而今，大家也知道，中国要从世界工厂变成世界市场，这样一来，外汇收入就必然会逐渐收缩，下降。 从外面赚到的钱少了，但总资产不能下降啊，那怎么办？ 那怎么办？ 那就开辟新战场
而这新战场主要是两个 一个是MLF（中期借贷便利），针对中小企业和三农 一个是PSL（棚改货币化），针对棚改计划和棚改服务 图上红色与橙色部分即MLF，PSL 可以看到在2015年以前，它是不存在的，是以前没有的战场 在2016年呈现一波爆发式增长，2017年已经明显减弱 2018年将进一步收缩，尤其是针对PSL，棚改这一块的“放水”，将会收紧。 这两个新战场的开辟，在15-17年间，很好的填补了外汇减少所带来的人行总资产减少。 直接的效果就是，保证了市场上的资金流动性，让需要钱的企业能顺利弄到钱。 而企业只要能顺利弄到钱，那国家的GDP增长就有保证。
可从今年，也就是2018年开始，这一趋势发生了很明显的转变。 配合“人民银行货币政策委员会”6月28日才开会透露出的只言片语来看 人行第二季度会议中提到 货币政策稳健中性 管好货币供应闸门 保证流动性合理 借由“人民银行货币政策委员会”最新会议释放的态度，我们再结合图上最新统计数据来看，可以看出，人行的所说所做，是统一的。 货币供应的水龙头，绝不会像以前那么宽松。 前两天央行虽然用MLF工具向市场放水5000亿，但大家要注意，这个MLF并不是针对房地产的，如果要向房地产市场放水，使用的货币工具是PSL。
我们再来看这张图 图上2018年5月，MLF占款已经减少了1408亿 而PSL虽然仍旧是7774亿，但已经不断不断传出，上面将收回PSL（棚改货币化）的审批及调整“货币化安置”政策。 对于PSL将叫停的传言，应该只是“传言”，但审批更严格，则是大概率事件。 那么，这意味着什么？ 这意味着央行正在有选择性的调控资金流向，尤其是加大控制，借给房地产企业的钱。 央行不仅要加强对于PSL的审批，更是在严格控制各大房企在国内借钱。 下面的新闻就已经充分证明了这点。
去年底，融创中国拟发行100亿元公司债，被叫停 2018年，5月 25日，花样年集团拟发行的50亿元私募债，被叫停 28日，碧桂园拟发行200亿元公募债，被叫停 29日，富力地产发行60亿元公司债，被叫停 30日，合生创展发行31亿元公司债，被叫停 31日，金地集团发行60亿元公司债，被叫停 可以清楚看到，房地产企业们很想在国内发债，在国内借钱，可一桩桩发债计划，却又被一次次的叫停。 那么问题来了， 在这种内外借钱都困难的情况下 我国各大房企的负债情况又是怎么样的呢？ 看下面的统计图
我们可以看到啊，中国几乎所有的房地产企业，他的负债率平均都已经超过了80%，负债率全都在高位运行 而我们的房地产龙头企业，万科的负债已经突破“万亿”，资产负债率为84% 如此高的负债率，充分说明了房企们在玩一种“疯狂借钱，疯狂扩张”的游戏。 而高负债率还不足以说明问题，我们来看看杠杆率 杠杆率，是说明一个企业到底有多大风险的主要指标
从杠杆率上来看 阳光城从 2010年的83.9%，到2017年暴增到429.8% 华夏幸福从 2010年的26.7%，到2017年暴增到289% 关于杠杆率我们之前文章已经解释的很清楚了，这里就不做赘述
这里只最简单的为大家解释下，杠杆率高为什么这么危险。 我们用杠杆率第一的阳光城举例 杠杆率基本上讲的就是，你每增加一块钱营收，你会增加多少的本业获利。 比如阳光城 它2010年的杠杆率是83% 那它每增加1元营收，它的获利成长0.83元 而到了2017年，它的杠杆率飙升到429% 这表示，它每增加1元营收，它的获利就成长4.29元。 那这有什么不好？ 别忘了你这是增加一元营收，那亏损呢？ 你每亏损1元营收，你的获利就直接减少4.29元 高杠杆，讲白了就是一种赌博。 你赚赚的更多 你亏亏的更惨 当大环境好时 你的高杠杆会让你赚得更多，扩张更快 而当大环境改变 你的高杠杆则会让你亏的更多，死的更快。 那些大举负债，大搞杠杆赌博的房地产企业们，其实风险巨大。
那现在我们已经理清目前各大房地产企业所面临的状况了。 向国外，借不到钱 向国内，叫停你借钱和发债 向上面，收紧PSL下放和审批程序，成大概率事件。 而房企自身呢？ 高负债，高杠杆，高周转，高风险 一旦资金来源紧张，大环境风向改变，就很容易造成资金链断裂，从而造成破产。
那些现在依然在三四线城市疯狂拿地，盖楼的房地产开发商们，他们的房子能卖出去，能让当地居民接盘还好 如果卖不出去，如果找不到接盘侠，那他们将面临借不到钱，也卖不出房的险恶境地。 再加上，房企那令人恐怖的负债率和杠杆率，简直就是建造在泡沫上的海市蜃楼，泡沫能撑多久？取决于央行想让多少房企倒闭。 在之前节目中，我在分析中国“杠杆率”及刻不容缓的“去杠杆”工作时就说过 如今，正有计划的让一批房地产企业倒闭
如此高密度的房地产，你说它不会倒闭，可能吗？ 房地产当然不会大面积崩盘，但房地产泡沫及风险必须降低 怎么降低？ 先清除那些负债率和杠杆率奇高的中小型房企 怎么清除？ 按部就班的，利用货币政策调整，利用楼市降温，一点点逼死一些中小型房企 进而，对中国庞大的房地产市场进行一次有效洗盘。 有效洗盘后，房企杠杆率降低，楼市趋于稳定，对中国经济系统性崩溃的风险也将降低，可谓是一大好事。 只是到时候那些持有“被洗盘”房企的股民，以及在泡沫最高峰购入商品房的百姓们 那些为谋取暴力，在三四线城市组团买房的炒房客们，无疑将一起“为国接盘”
那么，不管是真的要买房的，还是炒房的，就会成为房地产企业的，最佳杠杆转移对象。 房地产企业，很好的转嫁了风险。 如果房价继续高歌猛进，那这被转嫁的风险还没问题 而如果房价停滞，甚至下跌（尤其是三四线城市房价），那无疑就成了这波房价暴涨后，为房企去杠杆，为房企暴利买单的人。 警惕，别被房地产企业目前疯狂买地，盖楼的盛景所迷惑，越急着出售，越喊你来买的东西，风险越高。 |
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