美国房贷看房屋市场化之大弊

美国是当 今最发达的国家之一。他们已经完成工业化了，他们的商品房是以市场主导为主的。这样，美国往往是那些主张房屋市场化的典范。茅于轼老先生认为，美国汽车发 达，没有户口限制，美国人可以自由迁移，从而他们的房屋市场化带来很高的效率。他也主张中国也应当学美国一样实现住房市场化。他主张废除城乡户口限制，实 现中国人自由迁移。对此，我也是赞成废除城乡户口限制，实现中国人自由迁移。但是，不是因为主张房屋市场化而废除城乡户口限制，实现中国人自由迁移。废除 城乡户口限制，实现中国人自由迁移与房屋市场化没有必然的联系。而是中国建立全国统一的大市场，提高其他经济效益的必然要求。

　　但是，美 国这个典范只是发达国家的典范。对于中国这样一个发展中国家来讲是灾难。是不讲自身条件的盲目效仿。众所周知，中国人多，地少。美国人少地多。中国农业是 传统小农业，效率较低。美国是现代农业，效率高。美国汽车发达，但是，中国要是学美国，公路不够用，环境不允许。至少在绿色汽车普及之前是不可以的。而绿 色汽车不是短时间可以普及的。中国要学美国，中国人自己的吃饭问题就真成为问题了。

　　更为重要的是，美国这个典范现在出问题了。由于美国 完成了工业化，住房供给基本是平衡的。但是，美国是发达国家中市场化程度较高的国家，他的商品房市场化很高。而且，美国企业为了更为顺利销售出自己的产 品，发明了信用制度。信用公司也是市场化运作，他们也要竭尽全力推销出自己的产品，从而形成了一个市场化大循环。由于房屋是生活必须品，可以长期使用，在 所有国家政府都亲向与多发行货币，即通货膨胀普遍存在的状况下，房屋也是一个保值品，也是很好的投资商品。这样房屋的需求量很大，很多企业看重房地产领 域，纷纷进入，市场的繁荣往往一开始并不是一下子就供过于求。往往是需求大于供给，然后供给增加，房价先上升。在没有信用制度的时候，1927年的世界经 济危机表明，市场往往很容易造成供大于求。在信用制度下这种可能性被进一步放大了。这样，许多的人被那些推销员花言巧语引诱买下了市场推高的房屋。更要命 的是，十分宽松的信用制度使市场把房价推得更高，更多的人用分期付款买下了这个被市场推得很高的房屋。到了一定时候，主张市场化的专家期待的供给增加，供 过于求，房价下降的时候到来了。但是，此时，房价早已推高很多了，很多人已经买了高价房，他们已经被房屋套牢了，无力再买。这样，这些专家期待的市场作用 出现了。市场来让房屋价格回归。但是，买过房的消费者不愿房价的下降了。由于，利息的上升，市场信息披露，恐慌出现了。房地产商急于出售房屋，消费者明白 了不愿买了。买了的发现现在还不了债了。只有等待银行封房。这样，对于低收入者一开始在房价上涨时要么买不起，要么贷款了。而消费者往往是买了被市场推高 很多的房屋。这样他们暂时拥有了房屋，但是要付出沉重的利息。到了一定时候，利息提高了，房价又下跌了，他们即使买了房也还不了债。这样房屋又不再成为他 们的了。他们以前付出的利息全白费了。这样，在市场化下，往往大多数消费者受到了双重损失。无论是房价上涨还是下跌，他们都是输家。

　　加 之，在市场化下催生的一系列与房屋有关的金融衍生品，使这一问题更加激化了。此外，银行呆账上升，消费下降，整个国家经济危机出现了。这就是那些专家所主 张的房屋市场化。对于个人与国家都是噩梦。事实上，市场化的运行，并不是真正的供过于求。往往是，房价太高，很多人买不起了。想买的消费者，平直觉都能感 到房价虚高了。这样，整个市场才发生了逆转。很难讲是真正的供过于求。可见，房屋市场化的弊端是十分大的。

　　而政府主导下的经济适用房 呢？由于政府主导下的房地产商往往是国有企业。由于现在很多经济学家信仰西方经济学。他们不信国有企业有效率。茅于轼老先生把公有经济称之为模拟经济。他 不相信国有经济可以独立运行。认为国有企业遭的房往往是某些官员的投机、腐败所产生的腐败房。但是，国家是公有有的，在民主制度下不是比封建私有国家更有 效率，更能独立运行吗？国有企业在初期确实有很多的问题。所谓初生之物，其形必丑。一旦国有企业民主化之后，完善之后，还会不会这样呢？恐怕很难讲还会这 样吧。从现实来看，新加坡实行的政府主导住房来看，效果很好。考虑到中国政府的自身完善，国有企业自身完善，腐败房不会长时间存在。相反，由于是国有，趋 利性低，在政府标准指导下，房屋质量更能保证。这也是，现在很多人信任国有银行的原因。一个简单道理，有国家保障。即使要国家赔偿更容易。同时，当统一的 全国个人信息体系的建立，富人恐怕没有机会买经济适用房。因为，从个人纳税情况，身份证，个人在政府登记的房产信息，个人年龄限制。在这样一个完善的体系 下，富人买经济适用房的可能性很低。因为再有钱，很少人能改政府内部统一的信息。在政府的主导下，市场很难推高房价。中低收入者有政府保证不会急着买房。 没有中低收入者的加入，房地产的需求有限，很难推高房价。何况国家还有利率、信贷等经济手段调控房价。这样不会造成市场过度繁荣，房地产市场会平稳发展， 也不要那么多复杂的金融衍生品。一系列的经济、金融、环境、农业、社会问题不会发生。最多，有几个腐败实例出现。全局不会有问题，大多数人安心。

　　因此，房屋政府主导比市场化好。即使市场化，也只能在完成工业化的国家。在中国是万万不行的。