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简单分析一下中国房地产价格的构成

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引用远航一号 2017-8-7 04:54: 根据工作需要修改本文笔名

引用水边 2017-8-7 02:59: 刘杰和远航一号的计算结果差别，其实说到底，就是拿地的费用，是不是算作地租的一部分。远航认为，因为这里面的开放和拆迁费用，无论在什么社会条件下都需要支付，所以不能算作地租。但是刘杰实际上是把这些都算作了地租。

我比较倾向于同意刘杰的看法。扣除了拆迁等费用的那一部分收入，是地租里面归属到房地产企业的一部分，不是全部。欢迎两位再发表看法。

引用刘杰 2017-8-7 00:47: 曲项向天歌: 此文泛泛而谈，并没有揭示中国房地产价格的根本特征。譬如说，通过将义务教育与房产证捆绑而形成的30多万一平米的学区房价格，该如何用地租理论和价值理论来解释 ...
学区房的高价就是阶级再生产和投机产生的。好的学区房，只有有钱人才能买，只有有钱人的孩子才能接受好的教育，上层小资为了维持和提升子女的阶级地位，就会争夺学区房，引发房价上升，进而产生投机目的，进一步吸引资金。这样自我加强的机制形成之后，房价与教育质量不成比例，得一分教育，贵一百分房价，也与人力资本、未来收入都没有关系。投机而已。

引用刘杰 2017-8-7 00:31: 7. 37%的地租由谁创造？是劳动创造，但不是建筑业工人创造的剩余价值。房地产地租主要是马克思所说的垄断地租，或者哈维所说的阶级垄断租金，主要是由其他部门转移的剩余价值，而主要不是建筑业工人创造的剩余价值。房价所对应的价值已经远高于建筑业工人的劳动时间。

8. 从时间上看，2000年到2015年，建筑企业获得的“竣工房屋价值”名义增长了10倍，政府获得的土地出让“净收入”名义增长了15倍，土地出让成本名义增长了171倍，房地产企业营业利润名义增长了83倍。政府不是最大的获益者，房地产企业和拆迁户是最大的获益者。

引用刘杰 2017-8-7 00:30: 4. 按照上述方法，假设2015年房屋总价格为房地产业全部营业收入70174.34亿元。假设建筑业成本和平均利润为“竣工房屋价值”30552.38亿元。政府土地开发支出总额为6533.9亿元，假设其中有一半为与房地产相关的土地开发支出，即3266.95亿元。最后，销售成本及其平均利润应为房地产业营业成本的一部分，因为营业成本包含了大量用于购买土地的财务费用。此处不做调整，假设平均利润为销售成本的10％，销售成本为文中估算的9578.6亿元，则这部分为10536.46亿元。扣除以上三部分，房价中的地租为25818.55亿元，占房价的37%，远高于文中所说的5%。

5. 总房价中，37%为地租，44%为建筑业成本及其平均利润，5%为政府支付的土地开发成本，15%为房地产业作为房屋商人的成本及其平均利润。其中，最后一项可能高估，从而相应低估了地租的份额。

6. 37%的地租由谁获得？分别由房地产企业、政府和拆迁户获得。分给房地产企业的部分，一部分变成了超过房屋商人平均利润的营业利润，一部分变成了房地产业继续购买土地的投入，账面上成为成本。分给政府的部分变成政府性基金收入。分给拆迁户的部分是对其的补偿。

引用刘杰 2017-8-7 00:29: 1. 不符合直觉。房地产业的高利润不一定体现在营业利润上，还会体现在囤积土地而未实现的“资本利得”上。2015年房地产开发企业的待开发土地面积是3.6亿平方米，注意这是土地面积而不是房屋面积。在房价上升的过程中，这些囤积的土地也会涨价，涨价的部分不体现在当年的营业收入中，因为房子还没有建，也没有卖。但是，为了进一步囤积土地，房地产业会增加土地购置，于是体现为营业成本的提高。所以，只看营业利润不够。严格来说，应该把土地购置费看成投资，而不是成本。

2. 也可以换一个角度来说，当年的土地购置费并不是当年出售住房所对应的土地成本。考虑到土地囤积和建筑周期，当年营业收入对应的是若干年前的土地购置成本，这才能看出房价的构成。

3. 房价中地租的部分是房价中扣除建筑业成本和平均利润，再扣除政府进行初步基础设施开发的成本，最后扣除房地产业单纯作为住房商人的销售成本和平均利润。对比农产品，农业地租是农产品价格扣除农业资本和平均利润，再扣除地主对土地改良的成本，如果有粮食商人，其销售成本及其平均利润都是农业资本转移的剩余价值，因此也要扣除。

引用远航一号 2017-8-6 19:46: 曲项向天歌: 此文泛泛而谈，并没有揭示中国房地产价格的根本特征。譬如说，通过将义务教育与房产证捆绑而形成的30多万一平米的学区房价格，该如何用地租理论和价值理论来解释 ...
抛砖引玉；首先争取解释一般，再慢慢分析具体。该文的主旨是，从全国范围来说，房地产里所包含的地租，恐怕不像人们想象的那样大

至于学区房，恐怕不好直接用劳动价值论来解释。学区房一般不会是新建住房。如果是旧房，那么供给已定，不会再增加。这样的住房价格，粗略地说，就是两部分，一是其一般的执行居住职能的部分，由住房价值决定（这里说的价值，就是说由社会必要劳动时间决定）；另一部分就是资本化地租（即转化为房价的地租），其理论上的上限大致是由于子女得到“较好”教育而预期形成的“人力资本”的“价值”（这里说的“价值”，不是马克思主义意义上的价值，而是资产阶级经济学所说的子女未来一生全部收入中超出普通劳动者收入部分经过资本化的现值）。比如，普通劳动者一年收入5万，该父母预期，因为得到了贵族教育，他们的子女将来每年可以赚20万，差别15万。该子女如一辈子工作40年，贴现率5%，那么人力资本的现值就是：

15万/（1+5%）+ 15万/（1+5%）平方。。。+15万/（1+5%）40次方

可以算出，以上各项之和是257万。这是理论上的，实际上这个人力资本到底值多少，肯定是有很大主观成分。

上面说的是学区房的资本化地租。但是这个资本化地租，如果房子不卖，就是虚拟的，与当期生产和当期收入分配都没有关系。如果确实卖了，发生了交易，当然就发生了财产从买者向卖者转移的过程。在中国现在具体情况下，昂贵学区房的买房和卖方，恐怕不是资本家也是上层小资。因而学区房的问题与阶级之间的财富和收入分配大概关系不大，当然与小资的“阶级流动”梦，可能有一定关系。

引用曲项向天歌 2017-8-6 17:05: 此文泛泛而谈，并没有揭示中国房地产价格的根本特征。譬如说，通过将义务教育与房产证捆绑而形成的30多万一平米的学区房价格，该如何用地租理论和价值理论来解释？

引用远航一号 2017-8-6 12:49: 水边: 远航，地租是否也应该包括征地费用补偿开支等，你现在的算法低估了地租的含量吧？
这可以探讨。如果征地费用补偿是地租，那么被补偿的农民、被补偿的拆迁户等势必就是地租获得者。这些人所获得的补偿收入是否全部是地租或主要是地租？不妨设想，如果是社会主义条件下，需要改变土地用途，那么不仅要直接改造土地，而且必须要给被拆迁的居民提供新的居住条件，后者显然是社会必要支出的一部分，而不是地租。类似的，征用农民土地，同时就要给农民提供必要的新的生产和生活条件。如果这样理解，为了给被拆迁居民提供新的居住条件或被征地农民提供新的生产和生活条件的支出，本质上也是改变土地用途的社会必要支出而不是地租。当然，在现实生活中，有些补偿收入可能超出了这些必要限度，从而包含地租；但是拆迁征地补偿支出的绝大部分大约是社会必要的，甚至可能还不足。

引用水边 2017-8-6 11:35: 远航，地租是否也应该包括征地费用补偿开支等，你现在的算法低估了地租的含量吧？

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